1. Анализ внешней среды компании 2.1 Общее внешнее окружение

Политические факторы

В феврале 2012 года на совещании о мерах реализации жилищной политики Д. А. Медведев отметил, что жилищная политика должна быть существенно более эффективной, так как уровень обеспечения жильем очень низок, а также озвучил ключевые направления дальнейшей работы. К основным из них были отнесены увеличение общих объемов строительства жилья эконом класса за счет сокращения сроков и стоимости строительства, а также внедрение в строительство современных технологий, экологически чистых материалов, для чего будут предприняты меры по стимулированию застройщиков к возведению недорогого, но качественного жилья⁸.

Но на данный момент для современных строительных компаний очень серьезным препятствием является российское законодательство, так как устаревшие строительные нормы создают дополнительные препятствия. Во-первых, приходится строить в соответствии со старыми нормами и нести дополнительные затраты для внедрения энергоэффективных решений, российский рынок «зеленого» сырья и оборудования не развит. Во-вторых, возникают трудности с получением разрешения на строительство, что увеличивает время возведения объекта в среднем в два раза.

Также с 1 января 2010 года все организации, связанные со строительством, обязаны вступать в СРО - саморегулируемые организации с целью получения свидетельства о допуске к осуществлению строительной, проектной или изыскательной деятельности⁹. Фактически это является заменой лицензии на строительную деятельность. Для вступления в СРО необходимо предоставить порядка 20 нотариально заверенных копий документов организации, а после вступления организация оказывается под контролем государства¹⁰. Контроль качества делает компании более конкурентоспособными. Рынок строительной отрасли благодаря появлению СРО становится более открытым, гарантированным, качественным и цивилизованным.

Что касается петербургского законодательства, то сейчас ведется разработка нового законопроекта "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга". Первоначально по этому законопроекту предполагался запрет на снос зданий и сведение нового строительства в историческом центре к минимуму. Но, по мнению Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), членом которой является и NCC Недвижимость, закон требует существенных поправок. По словам генерального директора NCC «Жилищное строительство» Юусо Хиетанена, для многих зданий, наоборот, «более целесообразным выглядит демонтаж, а потом полное воссоздание объекта»¹¹. Также в этом законопроекте существует неясность некоторых понятий, формулировок и критериев (например, «историческое здание», «габариты здания» и «износ 70%»), имеющих существенную важность, и непонятно, кто будет оценивать эти критерии¹². В итоге замечания девелоперов по поводу проекта были признаны обоснованными, но пока ситуация остается неясной до осени-зимы. Однако, в любом случае, закон должен урезать возможности для строительных компаний в центральных районах, которые и представляются для NCC наиболее перспективными.

Влияние экономики:

Сегодня российская экономика находится в стадии оживления. В начале 2012 года ВВП превысил докризисный уровень, темп инфляции снизился до рекордного уровня в 6,1%.¹³ Падение уровня безработицы и рост числа занятых в Санкт-Петербурге поспособствовали росту покупательной способности населения: по итогам 2011 года уровень доходов населения вырос на 2%¹⁴, по сравнению с тем же периодом прошлого года. После кризиса 2008 года доля населения с доходом ниже прожиточного минимума сократилась на 4%¹⁵. Стадия роста экономики является благоприятным фактором развития компаний, работающих с недвижимостью, из-за роста объема промышленного производства и повышения потребительских доходов, вызывающего увеличение спроса на недвижимость.

Кроме того, в посткризисном 2011 году сработал эффект отложенного спроса: неоправдавшиеся опасения потребителей от приближения «второй волны» кризиса вызвали оживление спроса.

Финансовые и кредитные ресурсы стали доступнее, так как в 2011 году заметно снизилась ставка рефинансирования, появились привлекательные ипотечные программы, и в результате объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом увеличился почти в два раза¹⁶. В связи с ростом спроса в первом квартале 2012 года наблюдается резкий рост цен на недвижимость. По итогам 2011 года стало известно, что средняя цена квадратного метра недвижимости увеличилась на 3% по сравнению с прошлым годом. Но перспектива дальнейшего продолжения увеличения цен заставляет людей всё с той же интенсивностью приобретать недвижимость, что обуславливает дальнейший стремительный рост спроса. По итогам 2012 года участники рынка ожидают как минимум 20-процентного повышения стоимости квадратного метра, что связано с тем, что уже в начале 2012 года сократился объем ввода в эксплуатацию жилых домов и проведения строительных работ вообще¹⁷.

Кроме того, в 2013 году ожидаются изменения в налоговом законодательстве, а именно введение единого налога, привязанного к рыночной стоимости недвижимости. В настоящее время налог на имущество взимается с организаций исходя из балансовой стоимости имущества предприятия в связи с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может оцениваться по-разному. Новый, не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Это коммуналки имеются в виду? Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.???????????????

Тут надо на руки посмотреть)

Социальные тенденции:

В последние годы в Санкт-Петербурге наметилась устойчивая тенденция роста рождаемости, ежегодно увеличивается количество браков, многодетных семей, что приведет к возрастанию спроса на недвижимость, особенно среди молодых семей со средним достатком¹⁸.

Также в посткризисный период покупатель стал более внимательно подходить к выбору застройщика. Это связано с тем, что во время кризиса 2009 года многие строительные компании, претерпевая огромные убытки, вынуждены были «заморозить» свои объекты, несмотря на проданные и забронированные квартиры, и такие действия значительно подорвали их репутацию. В основном это были местные застройщики или застройщики российского масштаба. Примером может служить компания «ЛЭК», обладавшая сильной позицией на рынке и обширным земельным банком, но для выживания вынужденная распродать большую часть участков и задержать объекты. В результате средняя задержка компании составила 14 месяцев, а максимальная - 52 месяца¹⁹. Тем не менее, этот пример компании, удержавшейся на плаву, иные же вовсе обанкротились и ушли с рынка. Такая ситуация привлекла к NCC новых клиентов и обеспечило рост продаж, так как компания известна своей репутацией надежного европейского застройщика.

Некоторое время назад наметилась тенденция смещения спроса на недвижимость в окраины Санкт-Петербурга. Этому способствовала возросшая мобильность населения, связанная с появлением новых кольцевых автодорог и станций метро, более низкая цена и нередко лучшая экология.²⁰ Эксперты уверены, что предложение на рынке многоквартирного жилья в области так же будет расти, так как за счет более низкой стоимости земельных участков стоимость квадратного метра там также ниже, что делает жилье доступнее для семей со средним достатком²¹.

Технологические инновации

Технологические инновации в сфере жилищного строительства Санкт- Петербурга можно поделить на два вида: инновации в конструкторской сфере и сфере энергосбережения.

Почвы в районе Санкт-Петербурга отличаются своей геологической структурой, так как грунтовые воды в этой местности расположены близко к поверхности, поэтому необходимо предостеречь объекты строительства от воздействия атмосферных осадков, паводковых и грунтовых вод. Защитить от влаги жилые и промышленные объекты помогают новые технологии, позволяющие применять геомембраны, инъекционные системы и гидрошпонки во избежание разрушения цокольных зон здания, затопления подвалов, роста плесени и лишайников²².

Другим наиболее актуальным вопросом, на котором акцентируют своё внимание все современные, не только петербургские, строительные компании, является экология и связанные с ней решения по минимизации негативного воздействия объектов электроэнергетики на окружающую среду, экологическую безопасность на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Таким образом, внедряются новейшие технологии по экономии энергоресурсов, технологии экологичной переработки, практика применения экологически безопасных ресурсов и сокращения выбросов вредных веществ в окружающую среду.