6. Экономические принципы оценки з/у.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку з/у и рыночную оценку единичных з/у. Кадастровая оценка земли – это массовая оценка, представляет собой административные и технические действия по установлению кадастровой стоимости з/у в границах административно-территориальных образований. Главная цель кадастровой оценки – создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки з/у является определение рыночной стоимости единичного з/у на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми методами оценки.
Кадастровая и рыночная оценка используют сравнительный, доходный и затратный подходы на основании имеющейся информации о земельном рынке. Кадастровая оценка осуществ. Гос органами.
1 группа принципов – Принципы, основанные на представлении земли собственником (полезности, замещения, ожидания). Принцип полезности означает, что чем больше земельный участок удовлетворяет потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие его участки. Принцип ожидания – представляется тем, какой доход или удобство от использования з/у, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель. Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип остаточной продуктивности – оставшийся доход от единого объекта недвижимости приходится на землю. Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли. Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае, когда его застройка является сбалансированной. Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.
При разделении физических элементов единого объекта недвижимости и имущественных прав на него возможны следующие варианты:
пространственное разделение прав:
— на воздушное пространство, — на почвенный слой земли, — на подземное пространство с недрами, — на водные ресурсы прибрежных полос, — деление земельного массива на отдельные участки, здания и строения;
разделение по видам имущественных прав:
— аренда, — ограниченное использование, — ипотека, — внесение в уставные капиталы предприятий, — эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
разделение по времени владения или пользования:
— краткосрочная и долгосрочная аренда, — бессрочное пользование, — срочное пользование, — пожизненное наследуемое владение, — право хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды. Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Спрос на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:
экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;
демографические: численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;
природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;
административные: территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.
Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен па земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения. Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов. Принцип соответствия означает, что объект, построенный на з/у, соответствует потребностям и ожиданиям рынка. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.
Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
НЭИ определяется как использование, которое:
является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;
физически осуществимо;
финансово выполнимо;
обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.
В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, вопервых, незастроенный земельный участок, вовторых, участок земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района. Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.