4.Необходимость и основные цели оценки.

Экономическая оценка з/у – это деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства.

Необходимость оценки заключается в том, что она способствует эффективному использованию земель. Можно выделить 4 цели оценки земельных участков.

1. Удовлетворение потребностей земельного рынка.

2. Создание базы для налогообложения.

3. Реальное отражение стоимости з/у в бухучете предприятия.

4. Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства.

1. Удовлетворение потребностей развивающего рынка земли связано с расширением приватизации, стимулированием выкупа предприятием своих з/у, разграничение земель на федеральную, региональную и муниципальную собственность, переход на реализацию государственных земель на основании конкурсов и аукционов, использование земли в качестве залога при кредитовании, усиление взаимосвязи м/у землей и рынком ценных бумаг, ограничение предоставления земель на праве пост.(бессрочного) пользования и прекращения передачи земель в пожизненное наследственное владение.

2. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость з/у. Это направлено на повышение эффективности использования земли.

3. Это связано с тем, что повышается капитал предприятия. В результате этого земля может предприятием арендоваться и быть залогом. З/у обеспечивает эмиссию ценных бумаг на величину стоимости земли. Земельный участок также является взносом в уставный фонд предприятия. При этом учитывается рыночная стоимость земельного участка.

4. Составление государственного земельного кадастра. Реальное стоимостное отражение земель. Гос. Земельный кадастр – это систематизированный свод документальных сведений об объектах государственного кадастрового учета.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения государственных и муниципальных органов управления гос. контроля за использованием земли, гос. регистрации прав на земельный участок , экономической оценки з/у и установление обоснованной платы, мероприятий, направленных на сохранение качества з/у. Гос. кадастр содержит следующие сведения:

1.О земельных участках.

2. Территориальных зонах.

3. Землях и границах на которых осуществляется МСУ.

4. Землях субъектов РФ

5.Землях РФ.

К основным документам кадастра относятся единый государственный реестр земель, который содержит следующие сведения:

- кадастровые номера

-местоположения

-площадь

-категория земель и разрешенное использование участка

-описание границ участка

-зарегистрированные вещные права и ограничения з/у

-экономическая характеристика (плата за участок)

-качественные характеристики(плодородие и тп)

-наличие объектов недвижимости, находящихся на участке.

5.Виды стоимости при оценке з/у.

При оценке объектов недвижимости, в т.ч. з/у различают следующие виды стоимости:

1.Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена рассчитывается при операции купли-продажи или сдачи в аренду, а также при реализации через конкурсы и аукционы, а также учитывается в активах предприятия (когда оценивается з/у). Аукцион м.б. открытым или закрытым. Победителем является тот, кто предложит наибольшую сумму. В конкурсе побеждает тот , кто предложит наилучшие условия использования (освоения) участка.

Кроме рыночной стоимости предусматривают также следующие виды стоимости:

1. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. В данном случае продажа объекта на рынке невозможна или требует дополнительных затрат.

2. Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекта оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки.

3. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующ. На дату проведения оценки на создание объекта идентичного объекту оценки с привлечением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.

4. Стоимость объекта оценки при существующем использовании. Это когда стоимость объекта оценки определяется из существующих условий и целей использования.

5. Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

6. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения.

7. Ликвидационная стоимость. Рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов.

8. Специальная стоимость. Это стоимость для определения которой в договоре об оценке оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.