Договір оренди
Договір оренди, як правило, є двосторонньою угодою. Це означає, що обидві сторони мають взаємні права та обов'язки. Наприклад, головним обов'язком орендодавця є передача орендарю майна в користування, а однією з найважливіших обов'язків орендаря - використання отриманого за договором майна відповідно до його призначення.
Договір оренди є оплатним. Орендодавець, надаючи об'єкт оренди орендареві, має отримати плату або інше зустрічне надання (ст. 423 Цивільного Кодексу РФ, далі - ЦК РФ, або ЦК). Навіть у випадку, коли в договорі не визначено розмір орендної плати, дана обставина не позбавляє орендодавця права вимагати її отримання. Якщо ж сторони спочатку позначали договір оренди як безоплатний, то до нього будуть застосовані норми договору безоплатного користування (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Договір оренди - договір, спрямований на оплатне передачу майна в користування. Звертаємо вашу увагу, що предметом даного договору є саме майно, що підлягає поверненню, а не здійснення орендодавцем певних дій на користь орендаря (як, наприклад, це має місце в рамках договору доручення, комісії, договору про надання аудиторських послуг). Таким чином, договір оренди не може розглядатися в якості договору про надання послуг.
Права та обов'язки сторін за договором оренди виникають з моменту його укладення, якщо інше не передбачено в самому договорі або законі, тобто даний договір є консенсуальним (ст. 606 ГК РФ). Таким чином, уклавши такий договір, орендар має право вимагати від орендодавця надання об'єкта оренди у користування.
Основним законодавчим актом, що регулює відносини, що виникають в результаті укладення виконання договору оренди, безумовно, є Цивільний кодекс РФ (гл. 34 Кодексу цілком присвячена, питанням орендних відносин). Законодавцем встановлено загальні положення для всіх видів договорів оренди (ст. 607 - 625 ГК РФ), а також спеціальні правила, які відносяться тільки до конкретних видів договору оренди. У зв'язку з цим важливим є питання про співвідношення загальних норм і спеціальних правил, що регулюють орендні відносини, тобто коли і які норми слід застосовувати.
Договір оренди на термін більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст 609 ГК РФ).
Ця вимога (п. 1 ст. 609 ГК РФ) - загальне правило для всіх видів договору оренди і підлягає обов'язковому виконанню завжди, коли спеціальними нормами, що регулюють окремі види договору оренди, не встановлені інші вимоги до форми договору.
На підставі викладеного можна зробити висновок про те, що усна форма договору оренди прийнятна тільки тоді, коли договір укладено між фізичними особами та відповідає наступним вимогам:
-Укладено на термін менше одного року;
-Не є за своєю суттю договором прокату;
-Предметом оренди не є транспортні засоби, будівлі, споруди, підприємства;
-Письмова форма договору не встановлена угодою сторін.
У тих випадках, коли в оренду передається будівля, споруда або підприємство, договір оренди повинен укладатися шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і ніяк інакше (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Це означає, що з точки зору закону не можна укласти договір оренди будівлі, споруди чи підприємства шляхом обміну документами за допомогою спеціального зв'язку (наприклад, факсу і т.п.) або в порядку, передбаченому п. 3 ст. 438 ГК РФ.
Реєстрація договору
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Встановлення додаткових вимог до оформлення договору оренди нерухомого майна продиктовано специфікою самого об'єкта оренди, а саме його цінністю, значущістю, технічною складністю та іншими подібними якостями.
Термін договору
Законодавством не встановлені ні максимальний, ні мінімальний термін оренди будівлі, сторони вправі самостійно визначити в договорі характер оренди (короткотерміновий або довгостроковий). Проте термін дії договору є істотною умовою договору, і сторони зобов'язані його вказати.
Розмір орендної плати
При відсутності погодженого сторонами у письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним.
У передбачених законом випадках при визначенні розміру орендної плати застосовуються ставки, що встановлюються або регульовані уповноваженими на те державними органами. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік, якщо законом не передбачені інші мінімальні терміни перегляду орендної плати.
Зазвичай ставки орендної плати встановлюються за одиницю площі орендованого будинку - 1 кв. м. Сторони можуть віддати перевагу і іншими показниками. Якщо оренда будівлі носить довгостроковий характер, то доцільно використовувати річну ставку.
Розмір орендної плати залежить від наступних показників:
1) місця розташування будівлі (центр чи околиця);
2) технічного стану будівлі (ступінь зносу, будівельний матеріал, з якого побудований будинок);
3) призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, гральний бізнес, соціальний захист малозабезпечених громадян і т. д.);
4) приналежності будинку до пам'ятників історії, культури, архітектури;
5) ступеня облаштування (ліфт і т. п.);
6) придатності будівлі для комерційної експлуатації;
7) виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал);
8) фактичної площі будівлі.
Даний перелік не є вичерпним. Загальний розмір орендної дати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будівлі.
У випадках, коли плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі за одиницю його площі чи іншого показника, орендна плата визначається виходячи з фактично переданого орендарю розміру будівлі або споруди.
Плата за користування будівлею або спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, або передається разом з ним відповідною частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором.
Цивільний кодекс закріплює особливий порядок передачі орендарю та повернення їм по закінченні терміну договору оренди будівлі, який по суті склався на практиці ще до прийняття ГК. Передача будівлі або споруди здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, який підписують обидві сторони. Зобов'язання орендодавця передати будівлю орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами відповідного документа про передачу, якщо інше не передбачено законом або договором. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі (споруди) на умовах, передбачених договором, розглядається як відхід відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна. У випадку, якщо обидві сторони відмовляються від підписання передавального акта або іншого документа про передачу будівлі, це слід розглядати як розірвання договору за угодою сторін.