Лекция 2 Имущество, основные характеристики

1. Понятие имущество. Основные характеристики имущества. Структура недвижимости.

2. Движимое и недвижимое имущество

3. Виды недвижимого имущества

4. Правовое регулирование недвижимости

5. Экономическая ценность недвижимости

6. Источники приобретения и отчуждения недвижимости

1. Понятие имущество. Основные характеристики имущества. Структура недвижимости.

Имущество – материальные предметы, вещи (недвижимость, движимые вещи, ценные бумаги, деньги и т.п.), а также нематериальные вещи (авторские права, интеллектуальная собственность), на которое может быть установлено право собственности.

Возможное ограничение права собственности какими-либо обременениями только ограничивает, сужает имущественные права, но не ущемляет сути права собственности.

Аренда, долговые обязательства - добровольные производные действия собственника со своими правами собственности на имущество.

Каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает правом собственности на своё имущество при наличии или отсутствии каких-либо ограничений.

Термин “собственность” употребляется как синоним термина “имущества”, хотя многими авторами этот термин трактуется шире.

В контексте изучения нашей дисциплины термин “собственность” употребляется как собирательное название различных видов имущества. Надо различать два похожих по форме, но различных по содержанию термина: “собственность” и “право собственности”.

В зависимости от субъекта права собственности, “собственность” может быть:

- государственной (в РФ два вида государственной собственности: собственность РФ и собственность субъектов РФ);

- муниципальной (местного самоуправления);

- частной (физических или юридических лиц).

При этом не известно, кто является субъектом права государ-ственной собственности, кому принадлежат правомочия собственника, кто получает выгоды и несёт ответственность.

ГК РФ устанавливает, что от имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их полномочий.

Понятие “государственная собственность” отражено в ст. 214 ГК.

“Государственной собственностью” РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность) и имущество, принадлежащее на праве собственности субъекту РФ (собственность субъектов).

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара (см. п. 2.2) на рынке недвижимости можно выделить три сектора: - развития (создания) недвижимости;- оборота недвижимости; - управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых: - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости); - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость); - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости); - на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.          

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне.