3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.
R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости 12%.
РСДП = 15 047 372,21/0,12 = 125 394 768,42 руб.
4. Согласование результатов оценки
Необходимо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке.
На практике добиться полного совпадения оценки доходным, затратным и рыночным подходом очень трудно. Как правило, результаты могут быть близки по какой-то паре рыночный – доходный или рыночный – затратный, а один подход дает либо завышенный, либо заниженный итог. Поэтому в заключении данного раздела выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле для административного здания:
РСО = РСЗП * 0,4 + РСДП * 0,6
РСо = 36 523 980,27 * 0,4 + 125 394 768,42 * 0,6 =
= 14 609 592,108 + 75 236 861,05 = 89 846 453,16 руб.
Заключение
Данная работа отражает теоретическое и практическое применение двух основных методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости – затратным методом и методом капитализации дохода.
На основании расчётов выполненных в работе можно сделать вывод о том, что стоимость строительства объекта (издержки), капитализированная стоимость объекта (доходы) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – различные понятия.
Применение затратного метода при оценке недвижимости, как основных производственных фондов на балансе предприятий, позволяет, например, учитывать разницу между остаточной стоимостью объектов и их реальной рыночной стоимостью.
Метод капитализации дохода дает возможность получить наиболее достоверную оценку рыночной стоимости объектов оценки при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.
Сравнивая результаты расчетов по этим методам можно увидеть, что эти расчетные величины отличаются друг от друга. Объясняется это следующим: стоимость, определенная затратным методом, не учитывает условия рынка недвижимости, а только все затраты, имевшие место при строительстве объекта и дальнейшей его эксплуатации (износ); величина стоимости, рассчитанная методом капитализации дохода, наоборот, более скоординирована с рыночными условиями, то есть, она учитывает спрос на данную недвижимость, отвечает требованиям вложения капитала (отражает прогнозируемую норму отдачи на прибыль).
Список литературы
1. Бурков А.В., Никифоров В.Г. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: Методические указания, - СПб.: СПГУВК, 2005.- 46 с.