3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода з.1. Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимости.

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода.

3. Производиться оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже:

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э * 0,8 * m * Ap * k_r

где S_1э – площадь одного этажа, м² (определяется расчетом S_1э = L * B = 70 * 18 = 1 260 м²).

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади сдаваемого в аренду.

m – количество этажей оцениваемого здания (3 этажа)

Ap – ставка аренды (500 $/м²/год).

k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

PGI = 1260 * 0,8 * 3 * 500 * 24,77 = 37 452 240 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы.

где t_o – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год).

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (0,07)

k_об = 0,5

t_н = 2 месяца

V+L = 37 452 240 * 0,08 + 37 452 240 * 0,07 = 5 617 836 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI – 1)

где k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (1,2).

MI = 37 452 240 * (1,2 – 1) = 7 490 448 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V+L) + MI

EGI = 37 452 240 - 5 617 836 + 7 490 448 = 24 343 956 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE = FE + VE + RR,

где FE – постоянные расходы

Постоянные расходы складываются из следующих статей:

- налог 2,2% от стоимости имущества (С_Д.о.) 38 313 986,67 * 0,022 = 842 907,70 руб.

- страховые платежи 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (ВС_Д.о.) 60 196 783,27 * 0,03 = 1 805 903,49 руб.

- прочие 7 $/м²/год = (1260 * 3) * 7 = 26460 $/год * 24,77 руб./$ = 655 414,2 руб./год

FE = 842 907,70 + 1 805 903,49 + 655 414,2 = 3 304 225,39 руб.

VE – переменные расходы

Переменные расходы составляют 25 $/м²/год.

VE = (1260 * 3) * 25 = 94 500 $/год * 24, 77 руб./$ = 2 340 765 руб./год

RR – расходы на замещения короткоживущих элементов здания

RR = k_RR * EGI (k_RR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения = 0,15

RR = 0,15 * 24 343 956 = 3 651 593,4 руб.

ОЕ = 3 304 225,39 + 2 340 765 + 3 651 593,4 = 9 296 583,79 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE

NOI = 24 343 956 - 9 296 583,79 = 15 047 372,21 руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах сводятся в табличную форму:

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета
1. Потенциальный валовой доход	PGI	37 452 240
2. Потери от незанятости	V+L	5 617 836
3. Прочие доходы	MI	7 490 448
4. Действительный валовой доход	EGI	24 343 956
5. Операционные (эксплуатационные) расходы	OE	9 296 583,79
6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI	15 047 372,21