МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

САНКТ-ПЕТЕРЬУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

Кафедра «Экономики и управления на предприятии»

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Определение рыночной стоимости объекта промышленного предприятия»

Выполнил: Голубева М.М.

ВЗО ЭУ-3,5-III курс

Проверил: Большаков Р.В.

Санкт-Петербург

2008 г.

Содержание

Введение. 3

1. Исходные данные для выполнения работы 4

по административно-бытовому корпусу 4

1.1. Анализ рынка объектов офисного назначения 8

в Санкт-Петербурге в 2007 году 8

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе 11

затратного подхода 11

2.1. Алгоритм реализации затратного подхода 11

2.2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества 13

2.3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возврата 16

2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа 18

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли 18

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат 20

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода 21

З.1. Алгоритм реализации доходного подхода 21

3.2. Реконструкция отчета о доходах 21

3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации 25

4. Согласование результатов оценки 26

Заключение 27

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 28

Введение.

Недвижимость – это главным образом земля и здания (сооружения), на ней находящиеся. Термин произошел на основе одной из главнейших характеристик указанных выше объектов – невозможности их физически переместить в пространстве при смене собственника.

Согласно ст. 130 «Гражданского кодекса РФ» (ч.1) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмеренного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределения его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость здания, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки недвижимости.

Оценка – это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение (купля), продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчет того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимости. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы по административно-бытовому корпусу

Приложение 1.

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.	8.	9.
7	Административно-бытовой корпус	3	3	70	18	10	1,17	7

Дополнительные исходные данные для расчета:

Вариант	Темп роста цен на землю, %год	Ставки аренды Ар, $/м2/год.	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, КL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, КMI
1.	2.	3.	4.	5.	6.	7.
7	15	500	12	0,15	0,07	1,2

Общими для всех вариантов принимаются следующие данные:

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное здание, решено по продольной конструктивной схеме.

Вертикальные несущие конструкции (3 этажное здание) – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

• фундаменты – железобетонные столбовые;

• каркас – железобетонные колонны и балки;

• стены и перегородки – панели железобетонные и кирпичные;

• перекрытия - железобетонные плиты;

• крыша - совмещенная, плоская;

• кровля - рулонная;

• полы – линолеум;

• проемы - деревянные;

• отделка внутренняя – простая;

• наружная – облицовка плиткой.

Инженерные системы: горячее и холодное водоснабжение, канализация, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

Административное здание имеет встроенный лифт.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 15 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню по данному типу недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м³, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250м²;

• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;

• отремонтировать 25 форточек;

• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;

• заменить 400 м плинтуса;

• заново застеклить 225 м² оконных проемов;

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

• отремонтировать 30 м лестниц;

• заменить 18 м поручней;

• отремонтировать внутри помещений 300 м² штукатурки;

• окрасить водным составом фасад на площади 200 м²;

• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и

172 м отопления на отдельных участках;

• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

Продолжительность эффективного возраста: 32+15 = 47 лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

• налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу

• страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход)

• прочие - $10/ м² /год.

Переменные расходы составляют - $80/ м² /год.

Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены ниже.

Участок	Цена продажи, млн. руб.	Время продажи	Площадь, кв.м.	Местоположение	Транспорт	Зонирование
1	9,6	3 мес.	8000	то же	15% лучше	то же
2	9,0	5 мес.	5000	5% лучше	10% хуже	то же
3	8,7	2 мес.	6500	то же	то же	105 хуже
4	11,7	1 мес.	7800	10% лучше	5% лучше	то же
5	7,8	8 мес.	8200	то же	то же	5 лучше