103. Охарактеризуйте зміст ринкового підходу в оцінці заставного майна.

Оцінка нерухомості методом аналогів продажу основана на безпосередньому порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими подібними об'єктами, проданими або внесеними у списки для продажу. Підставою дії такого методу є те, що ринкова вартість кожного об'єкта залежить від ціни співставних конкуруючих об’єктів і залежить від ряду економічних факторів. Порівняльний підхід може бути застосований до оцінки всіх типів нерухомості і прав на неї.

Сама можливість його використання безпосередньо пов'язана з наявністю ряду обов'язкових умов, що визначаються законодавством і жорстко контролюються. До них відносяться: типовість мотивів продавця і покупця (що можна трактувати як відсутність яких-небудь форс-мажорних обставин, що призводять до терміновості угоди і до неминучого при цьому перекручування ціни); рівна поінформованість сторін про предмет угоди і розуміння своїх інтересів; перебування об'єкта оцінки на відкритому ринку досить тривалий час (так звана „тривала експозиція товару"); здійснення платежу в грошовій формі; розумність ціни (тобто відсутність особливих поступок або знижок з обох сторін); масштабність здійснення угод з аналогічними об'єктами (така їх кількість, що дозволяє визначити реальну рівноважну ціну).

При використанні порівняльного методу для оцінки нерухомості використовують наступну схему:

1. Вивчають ринок нерухомості і вибирають об'єкти нерухомості, порівнювані з оцінюваним об'єктом.

2. Збирають і перевіряють інформацію про кожен відібраний об'єкт, ціну продажу і пропозиції, дату купівлі - продажу, фізичні характеристики місцеположення та інші особливі умови.

3. Аналізують і порівнюють кожний об'єкт з оцінюваним за часом продажу, місцеположенням, фізичними характеристиками і умовами продажу.

4. Корегують ціну продажу по кожному порівняному об'єкту відповідно до різниці між даним і оцінюваним об'єктом.

5. Погоджують скориговані ціни порівняних об'єктів нерухомості і визначають ціну оцінюваного об'єкта.

Мінімальна кількість порівняльних об'єктів повинна бути не менш як 3-5.

Особливе значення мають параметри та одиниці порівняння. Відрізняють дев'ять основних порівняльних атрибутів: права на нерухомість; умови трансакції; форми фінансування; ринкові умови; місцеположення об'єкта; фізичні характеристики; економічні характеристики; умови використання; рухоме майно, пов'язане з функціонуванням об'єкта оцінки.

Найчастіше в практиці за одиницю оцінки беруть квадратний метр житлової чи загальної площі будівлі, квадратний метр земельної ділянки, гектар сільськогосподарських угідь, кількість місць під паркування автомобілів тощо.

104. Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості.

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1) визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (N0I);

2) у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (У);

3) визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 • У);

4) визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуг-ня боргу (N0I – 12 • У);

5) обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент пере-продажу нерухомості: (N0I – 12 • У)•a_{k; i1}, де a_k;i1 — коеф приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал i₁;

6) визначається залишок іпотечної заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і₂, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;

7) вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії), залиш-ком боргу на момент перепродажу (RР – D_k);

8) визначається поточна вартість величини, що вирахована в п.7, (RР – D_k)V^k, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставлю доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 + i₁)^-k, де k — число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величин, п.5 та п.8;

10) вартість оцінюваного об'єкта нерухомості вираховується як  вартості влас капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (N0I – 12Y)a_{k; і1} + (RР – D_k)V^k + D.