4.8 Анализ полученных результатов обследования

Оценка технического состояния здания не должна бази-роваться на субъективном впечатлении от визуального осмотра здания. Анализ полученных данных должен быть проведен в со-поставление их с нормативными требованиями.

Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцениваемого объекта должна базироваться на приня-тых направлениях его дальнейшего использования или преобра-зования.

Оценка должна дать ответ на следующие вопросы:

- возможность совершенствования планировочного реше-ния;

- возможность использования объекта без его реконструк-ции;

- возможность усиления, ремонта несущих конструкций, если таковая необходимость выявляется, без разборки;

- объем конструкций, подлежащих замене;

- необходимость и рекомендуемый способ усиления осно-ваний;

- достаточность обеспечения технических потребностей инженерными сооружениями и сетями;

- выявленная необходимость перекладки сетей жизне-обеспечения объекта;

- оценка влияния производств и негативных факторов в зоне расположения объекта на эксплуатационные характеристи-ки оцениваемого объекта;

- объем необходимых работ по снижению негативного влияния размещенных в зоне производств и систем;

- рекомендации по улучшению транспортного обслужива-ния с ориентировочным объемом работ.

При оценке технического состояния здания следует опре-делить:

• оставшийся срок службы здания;

• возможные варианты реконструкции или ремонта зда-ния;

• части здания, непригодные по своему состоянию к ре-монту.

4.9 Определение накопленного износа зданий и

сооружений

Накопленный износ это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может проис-ходить в результате их физического разрушения, функциональ-ного и внешнего (экономического устаревания) или комбинации этих источников.

В курсовой работе необходимо определить физический и функциональный износ.

Накопленный износ нужно определить двумя методами:

• методом экономического возраста;

• методом разбиения.

Метод экономического возраста.

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

И_накоп.= (ЭВ/ОЭЖ)*СС, (1)

где ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ- общая экономическая жизнь;

СС - сметная стоимость строительства.

При отсутствии сметной стоимости строительства накопленный износ определяется в процентах.

Метод разбивки

Метод заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:

• исправимый физический износ;

• неисправимый физический износ;

• исправимый функциональный износ;

• неисправимый функциональный износ;

• внешний экономический износ.

После технического обследования объекта определяется физический износ элемента или системы, имеющих разную сте-пень износа отдельных участков, определяется из условия:

Фи_к =∑ Фи_i*P_i/P_к

где Фи_к - физический износ конструктивного элемента или сис-темы;

Фи_i - физический износ i-гo участка элемента или системы, определенный по табл. 1-71 [4];

P_i - размеры (площадь или длина) i-гo участка, м², м;

Р_к - размеры всего конструктивного элемента или системы,м²,м;

п - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

^{Фи3= ∑ Фикi x Si/100,}

где Фи₃ - физический износ здания,

Фи_кi - физический износ i-гo конструктивного элемента или сис-темы, в%

Si - доля восстановительной стоимости i-гo элемента или систе-мы в общей восстановительной стоимости здания в %;

n - число отдельных элементов или систем в здании.

Неисправимый физический износ считается тогда, когда на время проведения оценки, неэкономично ремонтировать или заменять элемент, то есть когда затраты на ремонт превышают прирост стоимости.

В существующей практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делятся на долгожи-вущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов остаточная экономическая жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (фундамент, капитальные стены, перекрытия).

Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая заме-на.

Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по нормативным документам, например по строительным нормам [4].

Неисправимый физический износ долгоживущих элементов определяется так:

• рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания к нормативному сроку эксплуатации;

• рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимостью короткоживущих элементов;

• рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Нормативные усредненные сроки службы гражданс-

ких зданий

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания	150	125	100	50	30	15
Обществен-ные здания	175	150	100	50	30	5

В таблице введено такое понятие, как группы капиталь-ности зданий. Рассмотрено шесть групп капитальности:

I - каменные, особо капитальные здания; фундаменты ка-менные или железобетонные, стены каменные, перекрытия же-лезобетонные; нормативный срок службы 150-175 лет;

II - каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопанельные, фундаменты бетонные, перекрытия железобе-тонные или кирпичные своды по стальным балкам; норматив-ный срок службы 125-150 лет;

III - каменные, обыкновенные здания, стены из облегчен-ной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет;

IV - деревянные, стены деревянные рубленные и брусча-тые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, норматив-ный срок службы 50 лет;

V - сборно-щитовые, стены каркасные, щитовые, глино-битные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бу-товых столбах; нормативный срок службы 30 лет;

VI- каркасно-камышитовые и прочие облегченные; нор-мативный срок службы 5-15 лет.

Нормативные сроки службы являются условными. Об этом говорит сравнение нормативных сроков, принятых в раз-ных странах для одинаковых конструкций. Например, расчет-ный срок службы фундаментов принят: в Венгрии и Бельгии - 150 лет, во Франции - 100 лет, в Швеции - 80 лет, в Англии - 60 лет.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по утвержденным укрупненным показателям восста-новительной стоимости зданий (УПВС), а для элементов и сис-тем, не имеющих утвержденных УПВС - по их сметной стои-мости.

Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл.2, 3 и [4].

Таблица 2 - Усредненные доли восстановительной стои-

мости конструктивных элементов.

Наименование укрупненных конструктивных элементов	Наименование конструктивных элементов	I	II	III	IV	V
Стены и перегородки (100%)	Стены Перегородки	73 27	86 14	80 20	76 24	61 39
Крыша (100%)	Конструкция крыши Кровельное покрытие	75 25	40 60	40 60	40 60	47 53
Проемы	Окна Двери	48 52	56 44	56 44	67 33	67 33

Таблица 3 - Удельные веса устройств в системах инженерного

оборудования (по восстановительной стоимости).

Системы инженерного оборудования	Устройства	Удельный вес при этажах
		1-3	4-6	9-12	более 12
Внутреннее горячее водоснабже-ние	Магистрали Стояки Полотенцесушители Смесители Запорная арматура	40 30 10 10 9	30 40 13 10 7	25 45 15 10 5	20 55 15 7 3
Центральное отопление	Магистрали Стояки Отопительные приборы Запорная арматура Калориферы	35 26 30 9 -	25 27 40 7 1	20 29 45 5 1	15 31 50 31 1