В) Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу

Данный подход базируется на рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому, собранной в первом разделе экономической части. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. По сопоставимым объектам определяется показатель ВРМ: ВРМ = ЦП/ДВВ,

где ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

ЦП – цена продажи сопоставимого объекта;

ДВВ – действительная валовая выручка для сопоставимого объекта недвижимости, определяемая по годовой арендной плате по объектам данного вида.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости осуществляется по формуле:

С^Р = ДВВ⁰⁰ х ВРМ^рын (8.4) ^.

Г) Согласование результатов оценки

После определения рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе трёх подходов осуществляется согласование результатов. Каждому результату оценки присваивается весовой коэффициент так, чтобы в сумме они составляли 1, а затем рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается как средневзвешенная величина этих трёх значений.

Значения весовых коэффициентов обосновываются с точки зрения точности, надёжности, достоверности расчётов по соответствующему подходу.

8.1.2. Экономическое обоснование эффективности сделок с объектом недвижимости

Данный раздел выполняется на основе примера, рассмотренного в Приложении. Для исследуемого объекта недвижимости необходимо рассчитать два варианта получения доходов:

1. Сдача объекта в аренду на пять-семь лет;

2. Продажа объекта с последующим вложением вырученных средств в банк под 14 % годовых на этот же срок.

Затем проводится сравнение текущей стоимости доходов по двум вариантам и выбирается наилучший.

8.2. Оценка эффктивности проекта

8.2.1. Общие положения по оценке проекта

В рыночной экономике решающим условием развития устойчивой жизнеспособности любого предприятия является эффективность вложения капитала в то или иное предприятие (инвестиционный проект). Разработка и реализация инвестиционного проекта (производственного направления) проходит путь от идеи до выпуска продукции. Этот период принято рассматривать как цикл инвестиционного проекта или «инвестиционный цикл», охватывающий три фазы:

- прединвестиционную (предварительные исследования до окончательного принятия решения об инвестировании средств);

- инвестированную (проектирование, договор, строительство);

- производственную (хозяйственная деятельность предприятия по реализованному проекту).

Фазы делятся на стадии, этапы, которым соответствуют цели, методы, механизмы реализации.

В развитых странах с рыночной экономикой разработан и широко применяется большой арсенал методов оценки эффективности инвестиционных проектов. Они основаны преимущественно на сравнении прибыльности (доходности) инвестиций в различные проекты. В качестве альтернативы вложениям средств в рассматриваемый проект- выступают финансовые вложения в другие объекты, помещение средств в банк под проценты или их обращение в ценные бумаги.

С позиций финансового анализа реализация проекта может быть представлена как два взаимосвязанных процесса: накопление капитала (процесс инвестиций в проект) и процесс получения доходов от вложенных средств. Эти процессы протекают последовательно (с разрывом между ними или без него), или на некотором временном отрезке параллельно. Оба процесса имеют разные распределения интенсивности во времени, что в значительной мере определяет эффективность вложения средств в проект.

Непосредственным объектом финансового анализа являются потоки платежей, характеризующих оба эти процесса в виде одной совмещенной последовательности. В случае вложений в производство интенсивность результирующего потока платежей формируется как разность между интенсивностью (расходами в единицу времени) инвестиций и интенсивностью чистого дохода от реализации проекта.

Оценка эффективности осуществляется с помощью системы показателей или критериев эффективности инвестиционного проекта. Все показатели имеют важную особенность: расходы и доходы, распределенные во времени, приводят к одному (базовому) моменту времени. Базовым моментом считают обычно дату начала реализации проекта, дату начала производства продукции или условную дату, близкую времени проведения расчетов эффективности проекта.

Напомним, что процедура приведения разновременных платежей к базовой дате называется дисконтированием. Экономический смысл процедуры в следующем. Если задана ставка ссудного процента r и поток платежей К_t, начало которого совпадает с базовым моментом времени приведения, тогда дисконтированная величина платежа К_t, выполненного в момент, отстоящий от базового на величину t интервалов (месяцев, лет), равна некоторой величине К, которая, будучи выданной под ссудный процент r, дает в момент t величину К_t. Таким образом, К(1+ r)^t=K_t, или дисконтированная величина платежа К равна:

K= (8.5).

Величина ссудного процента r называется нормой дисконтирования (приведения) и, кроме указанного смысла, трактуется экономистами как норма (степень) предпочтения доходов, полученных в настоящий момент, доходам, которые будут получены в будущем.

При выборе ставки дисконтирования ориентируются на существующий или ожидаемый усредненный уровень ссудного процента. В литературе рекомендуется применять так называемую минимально привлекательную ставку доходности. Но величина этого уровня остается проблемой. Практически выбирают конкретные ориентиры (доходности определенных видов ценных бумаг, банковских операций и т.д.) с учетом условий деятельности соответствующих предприятий и инвесторов. Ставка дисконтирования в значительной мере зависит от хозяйственной конъюнктуры, перспектив экономического развития страны, мирового хозяйства и является предметом исследований.

Другим важным фактором, влияющим на оценку эффективности инвестиционного проекта, является фактор риска. Так как риск в инвестициях представляют в конечном счете в виде возможного уменьшения отдачи от вложенных средств по сравнению с ожидаемой, то для учета риска часто вводят поправку к уровню процентной ставки, которая характеризует доходность по безрисковым вложениям (банковский депозит, краткосрочные государственные ценные бумаги).

Поскольку процесс реализации инвестиционного проекта является динамическим, то для его описания используется динамические модели, рассчитываемые с помощью ЭВМ. На основе моделей определяются потоки расходов и доходов, рассчитываются показатели эффективности проекта, строятся годовые балансы результатов производственной деятельности, производится анализ влияния внешних факторов и внутренних параметров проекта на результаты производственной деятельности и эффективность проекта.