7. Управленческая экспертиза

Управленческая экспертиза направлена на выбор наиболее эффективного способа управления выбранного объекта, разработки схемы управления в соответствии с целями и задачами дипломного проекта.

Основными этапами УЭ являются:

- установление объекта управления;

- исследование возможных вариантов и методов управления;

- установление и расчет основных финансовых потоков,связанных с эффективным использованием объектов управления и их эксплуатации.

Основными целями при организации управления объектами недвижимости являются:

- эффективное использование объекта недвижимости;

- поддержание требуемого(стандартного) технического и санитарного состояния ОН;

- поддержание первоначального(проектного) рыночного уровня стоимости ОН и, по мере возможности,его повышение;

- минимизация затрат на эксплуатацию ОН;

- оказание дополнительных сервисных услуг собственникам и арендаторам;

- проведение кредитной и инвестиционной политики в целях обновления и ремонта ОН в интересах собственника.

Для выполнения этих целей необходимо:

- дать общую характеристику рынка УК(управляющих компаний) в настоящее время;

- описать возможные варианты управления,эксплуатации и технического обслуживания;

- дать описания и характеристику 3-5 крупных управляющих компаний, работающих в заданном сегменте рынка:

- определить возможность привлечения одной из описанных компаний к управлению заданным объектом недвижимости или дать мотивированный отказ

- описать организационные схемы функционирования управляющих компаний, объем работ, количественный и профессиональный состав персонала УК;

- описать возможные варианты управления заданным объектом недвижимости, их особенности, преимущества и недостатки.

- обосновать выбор варианта управления для заданного объекта недвижимости, произвести необходимые технические и экономические расчеты, подтверждающие выбор варианта управления.

-дать конктретно, для заданного объекта недвижимости , перечень функциональных задач по управлению.

Примерный перечень функциональных задач по управлению:

общее управление,организация коммерческого обслуживания (сдача в наём помещений, поиск клиентов,проведение рекламных акций,маркетинг рынка соответствующих услуг), сбор арендной, квартирной платы и коммунальных платежей. Административное управление (заключение и ведение договоров с поставщиками услуг и ресурсов. Организация и проведение ремонтов(косметических,предупредительных, плановых, внеплановых, капитальных). Организация и проведение санитарно-бытового обслуживания объекта и прилегающей территории.Техническое обслуживание и ремонт( инженерных коммуникаций систем, оборудования и т.д.

После определения функциональных задач управляющей компании необходимо перейти к:

- разработке структуры управляющей компании в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами;

- разработке и составлению сметы расходов по эксплуатации и управлению объекта недвижимости.

- расчету коммунальных платежей по установленным тарифам и арендной платы объекта управления по существующим арендным ставкам.

Далее сравниваем смету расходов и объем полученных платежей.Делаем вывод об эффективности управления объектом недвижимости, об эффективности принятых в проекте решений.

Результаты экспертизы формируются в виде таблиц, графиков, диграмм, которые помещаются в текст пояснительной записки и в обощенном виде выносятся на графический лист.

Заключение должно отражать основные результаты, которые были получены в результате проведения управленческой экспертизы.

Рекомендации по некоторым тематикам дипломного проектирования.

1.Реконструкция сложившейся застройки городского пространства.

В данном проекте рассматриваются следующие вопросы

- описание архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений объекта изучений.

- анализ рынка, определение портрета типичного покупателя, определение основных показателей коммерческой эффективности проекта.

- анализ существующей струтуры управления с помощью единой управляющей компании.

- анализ основных документов на право владение,пользование и расположения земельным участком.

2. Управление земельно-имущественным комплексом

В данном проекте рассматриваются следующие вопросы:

- анализ рынка складских помещений и рынка земли под строительство подобных комплексов;

- оценка рыночной стоимости складского здания тремя подходами

- расчет периода окупаемости,находящегося в аренде здания

-организация содержания и обслуживания земельно-имущественного комплекса.

3.Инвестиционный проект строительства жилищного комплекса, МКД или коммерческой недвижимости.

Данный проект предусматривает рассмотрение следующих вопросов

-управление инвестиционным процессом,определение объемов инвестиций;расчет основных инвестиционных параметров(чистый дисконтированный доход,индекс доходности,срок окупаемости,точка безубыточности и др.);

- анализ прохождения согласования и получения разрешений и заключений по проекту строительства, получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или прав аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Таблица 7.1

Смета доходов и расходов по эксплуатации объекта недвижимости

Наименование статей

Код строки

Всего год:

в том числе по кварталам

I

II

III

IV

Расходы

1. Содержание ОН

070

Расходы эксплуатационных организаций по содержанию и текущему ремонту ОН

070а

в т.ч. заработная плата (без начислений)

070а-а

Вывоз и обезвреживание бытовых отходов

070б

Вывоз и обезвреживание крупногабаритного мусора

070в

Механизированная уборка территории домовладения

070г

Обслуживание зелёных насаждений

070д

Расходы по договору финансирования ТСЖ

070е

Прочие расходы по эксплуатации и содержанию жилищного фонда

070ж

2. Текущий ремонт ОН

100

в том числе: - пассажирские лифты, ОДС, диспетчерское оборудование;

100а

- напольные бытовые электроплиты;

100б

- внутрикватальные коллектора;

100в

-системы дымоудаления и противопожарной автоматики;

100д

- ЦТП;

100е

- аварийные работы;

100ж

- система видеонаблюдения;

100з

- прочие работы;

100и

3. Амортизация машин, оборудования и инвентаря

Обслуживание зелёных насаждений

130

4. Амортизационные отчисления по зданиям и сооружениям

140

5. Техническая инвентаризация

180

6. Расходы на реализацию охранных мероприятий

190

7. Налог на землю

221

8. Прочие расходы (отчисления)

230

9. Административно-управленческие расходы

240

Всего расходов

250

Доходы (источники финансирования)

1. Оплата жилья по договору найма

280

в т.ч. Плата за социальный наем

280а

2. Оплата услуг по содержанию и ремонту ОН , в т.ч.:

290

оплата услуг по ставкам

290-1

оплата услуг по полной стоимости их предоставления

290-2

3. Оплата услуг по вызову и захоронению твердых бытовых отходов

310

4. Возмещение эксплуатационных расходов по нежилым помещениям

320

5. Разные доходы

330

6. Бюджетные ассигнования

340

Всего доходов

370

Контрольный результат

400

Примечание по строке 070ж (прочие расходы).

Прочие расходы отражают:

- деретизационную обработку, дезинфекцию;

- обслуживание систем вентиляции;

- страхование лифтов;

- освещение;

- силовую теплоэнергию;

- уборку мусорных контейнеров.