8. Экономическая экспертиза

0. 8.1. Экономическая экспертиза недвижимости

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно­го товара можно отнести его экономические характе­ристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю­чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежа­ми, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

В экономической части дипломного проекта по экспертизе недвижимости необходимо провести рассмотрение исследуемой недвижимости в трёх ракурсах.

Во-первых, следует провести обзор соответствующего сегмента рынка недвижимости и выявить основные тенденции развития на данном сегменте (см. курсовую работу по дисциплине «Экономика недвижимости»).

Во-вторых, необходимо оценить рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости (см. курсовую работу по дисциплине «Оценка собственности»).

В-третьих, провести экономическое обоснование эффективности сделок с данным объектом недвижимости (см. Приложение 3).

1. Исследование рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости, как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Первый раздел экономической части дипломного проекта включает несколько этапов исследования в следующей последовательности:

1.1.Характеристика объекта исследования с выделением соответствующего сегмента рынка недвижимости.

1.2.Ретроспективный обзор определённого сегмента рынка недвижимости с выявлением основных тенденций его развития.

1.3..Прогнозирование динамики изменения стоимости недвижимости на исследуемом сегменте.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

В соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности» и оценочными стандартами, принятыми в РФ, определение рыночной стоимости объектов недвижимости осуществляется на основе трёх основных подходов: затратного, доходного, сравнительного. Основные методы, применяемые в этих методических подходах отображены на рис. 8.1.

Последовательность проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости рассмотрена в таблице 8.1.

Рис. 8.1.Основные методы оценки недвижимости

Таблица 8.1

Этапы оценки недвижимости

№ № Эта-эпа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
4	Оценка земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного подхода
5.3	Применение затратного подхода
6	Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
8	Доклад об оценке

А) Оценка недвижимости по затратному подходу

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогооблажения, для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости, оценке для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных сооружений. (См. учебное пособие О.Н.Рожковой «Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости»)

Последовательность расчетов при затратном подходе

Текущая стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу рассчитывается в соответствии со следующим алгоритмом (схема 8.1).

1. Определяется стоимость земельного участка (С³).

2. Рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения оцениваемого объекта (С^В).

3. Производится расчет накопленного износа как суммы всех видов износа ( Σ И_i ).

4. Определяется текущая стоимость объекта по формуле:

С^Т = ( С^В - Σ И_i ) + C^З (8.1).

В соответствии с приведенным алгоритмом оценка недвижимости по затратному подходу основывается на определении восстановительной стоимости объекта и расчета накопленного износа.

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основе рыночной информации о выкупе прав долгосрочной аренды земли на рассматриваемой территории.

Восстановительная стоимость находится по формуле:

С^В = В^У · V_СТР · К* I (8.2) ,

где: В^У - восстановительная стоимость унифицированной единицы

измерения данного типа здания, определяемая по сборникам «Удельных показателей восстановительной стоимости» (УПВС);

V_СТР - строительный объём здания в унифицированных единицах измерения;

К - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения оцениваемого здания, его внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса от проектного;

I - коэффициент, учитывающий уровень инфляции с момента издания УПВС до даты оценки.

Определения накопленного износа

Износ в оценке определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине». Под накопленным износом понимается сумма всех видов износа здания, возникающих под воздействием различных факторов ( Σ И_i ).

В соответствии с причинами возникновения различают износ недвижимости: физический, функциональный, внешний (или экономический).

Физический износ здания определяют по методу оценки его эффективного возраста. Метод расчёта износа по эффективному возрасту объекта предполагает, что эффективный возраст, отнесённый к сроку экономической жизни, отражает долю физического износа в восстановительной стоимости объекта, то есть: И_Ф / С^В = ЭВ / СЭЖ ,

где: И_ф - физический износ здания;

С^В - восстановительная стоимость бъекта;

ЭВ - эффективный возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни.

Функциональный износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства.

При выявлении признаков внешнего износа у оцениваемого объекта его величину определяют методом парных продаж по рыночной информации.

Б) Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Недвижимость - особый вид товара, способный приносить доход своему владельцу. Поэтому существует непосредственная связь между размером инвестиций, вкладываемых в недвижимость при её покупке, и ожидаемыми будущими доходами от её использования. В этом подходе стоимость недвижимости представляется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Она определяется на основе метода капитализации, который состоит в пересчете будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с помощью коэффициента капитализации по формуле:

С^Р = ЧД : ОКК (8.3) ,

где С^Р - рыночная стоимость приносящей доход недвижимости;

ЧД - прогнозируемый доход от использования недвижимости в течение года;

ОКК - общий коэффициент капитализации будущих доходов.

Способы определения ЧД и ОКК приведены в учебном пособии Рожковой О.Н. «Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости»