2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_ЗП = ВС_Д.о. – И_Н + С_З (8)

РС_ЗП = 6 636 208,19 –1 892 248,44 + 1 234 800 = 3 509 160 руб.

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

И_Н – величина накопленного износа здания, руб.;

С_З – рыночная стоимость участка земли, руб.

Глава 3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1. Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

, (10)

где S_1э – площадь одного этажа, м² (определяется расчетом, S_1э = L x B);

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m – количество этажей в оцениваемом здании;

Ар – ставка аренды, $/м²/год;

k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

PGI = 1260 х 0,8 х 1 х 180 х 30,5 = 5 533 920 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

, (11)

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

=664 070,40 руб.

3. Прочие доходы

MI = PGI х (k_MI - 1), (12)

где k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (определяется по заданию).

MI = 5 533 920 х 0,1 = 553 392 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI = PGI – (V+L) + MI (13)

EGI = 5 533 920 – 664 070,40 + 553 392 = 4 316 457,60 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE = FE + VE + RR, (14)

где FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания.

OE = 346 556,33 + 960 750 + 215 823 = 1 523 129,33 руб.

RR = k_RR х EGI

RR = 0,05 х 4 316 457,60 =215 823 руб.

k_RR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE (15)

NOI = 4 316 457,60 – 1 523 129,33 = 2 793 328,27 руб.

3.2. Оценка недвижимости методом

прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РС_ДП = , (16)

где NOI - чистый операционный доход объекта оценки, руб. (определяется расчетом);

R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РС_ДП = = 18 622 188,47

Глава 4.

Согласование результатов оценки

РС_О = РС_ЗП х 0,3 + РС_ДП х 0,7 (17)

РС_О = 3 509 160 х 0,3 + 18 622 188,47 х 0,7 =

1 052 748 + 13 035 531,93 = 14 088 279,93

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Методические указания для выполнения курсовой работы «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения» Бурков А.В., Никифоров В. Г., Ростомянц Ю. А. Типография ИИЦ СПбГУВК, 2006.

2. Материалы с сайтов 5ballov.ru, rbk.com