Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

Классификация объектов недвижимости по различным критериям способствует всестороннему изучению объектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение:

1) естественная (невоспроизводимая),

2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности к эксплуатации:

1) готовая к эксплуатации,

2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности:

1) частная,

2) государственная.

Отраслевая принадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфической промышленности и т.д.

Возможность приватизации:

1) недвижимость, приватизация которой разрешена,

2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целей налогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи, объект инвестирования.

Целевое назначение:

- категория А – недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч. специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания, магазины, офисы, склады, сдаваемые в аренду);

- категория Б – недвижимость для инвестиций, которая используется для получения дохода от аренды или других доходов от вложенного капитала;

- категория В – избыточная недвижимость, например земля со зданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынка недвижимости.

Глава 1. Исходные данные для выполнения работы

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
				Длина	Ширина	Высота
30	Здание склада	1	1	70	18	5	1,17		2

Дополнительные исходные данные для расчета:

Вариант	Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, kRR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
30	4	180	15	0,05	0,07	1,1

1 $ = 30,50 руб.

Год ввода в эксплуатацию – 1970 год.

Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные).

Основные строительные конструкции:

• фундаменты - сборные железобетонные;

• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

• перекрытия - железобетонные плиты;

• крыша - совмещенная, плоская;

• кровля - рулонная;

• полы - асфальтовые;

• проемы - металлические;

• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) = 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) = 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;

• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м²;

• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;

• заново застеклить 250 м² оконных проемов;

• произвести ремонт полов, на площади 700 м²;

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

• окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;

• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;

• окрасить трубопроводы на площади 600 м²;

• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.