- •1. Затратный подход
- •Исходные данные
- •Определение накопленного физического износа нормативным методом
- •Расчет функционального износа
- •2. Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)
- •Исходные данные
- •3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Расчетная задача №1
- •3.2. Расчетная задача №2
- •Удельные значения платежей за коммунальные услуги, руб./(м2 * год)
- •Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
Исходные данные
Показатели |
Величина |
Цена аналога, руб. |
1220000 |
Время продажи аналога, (месяц, год) |
09.01 |
Поправка на передаваемое право собственности, % |
-2 |
Поправка на условия финансирования, % |
-3 |
Поправка на изменение экономических условий, % |
4 |
Поправка на местоположение, % |
7 |
Поправка на износ, % |
10 |
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная), руб. |
360000 |
Поправка на масштаб (денежная), руб. |
140000 |
Установление стоимости объекта оценки, на основании данных о цене продажи объекта-аналога, с учетом внесения необходимых корректировок:
Элементы сравнения |
Величина вводимых поправок |
Стоимостное выражение поправок |
1. Цена продажи аналога |
|
1220000 |
2. Поправка на передаваемое право собственности |
-2% |
-24400 |
3. Скорректированная цена |
|
1195600 |
4. Поправка на условия финансирования |
-3% |
-35868 |
5. Скорректированная цена |
|
1159732 |
6. Поправка на изменение экономических условий |
+4% |
+46389,3 |
7. Скорректированная цена |
|
1206121,3 |
8. Поправка на место положения |
+7% |
+84428,5 |
9. Скорректированная цена |
|
1290549,8 |
10. Поправка на износ |
+10% |
+129055 |
11. Скорректированная цена |
|
1419604,8 |
12. Поправка на наличие дополнительных улучшений (например, автостоянка) |
|
+360000 |
13. Скорректированная цена |
|
1779604,8 |
14. Поправка на масштаб |
|
+140000 |
Итого |
|
1919604,8 |
Итого: стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 1919605 рублей.
3. Доходный подход к оценке недвижимости
Расчетная задача №1
Рассчитайте стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода при следующих исходных данных:
Показатели по объектам-аналогам
Объекты-аналоги |
Чистый операционный доход |
Продажные цены |
Ставка капитализации |
Среднее значение ставки капитализации |
1 |
72000 |
600000 |
0,12 |
0,11
|
2 |
82500 |
750000 |
0,11 |
|
3 |
47250 |
450000 |
0,105 |
Годовые чистые операционные доходы для оцениваемого объекта:
Варианты |
Годы |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
5 |
56000 |
60000 |
60500 |
62000 |
61000 |
Чистый операционный доход для оцениваемого объекта рассчитывается как среднее арифметическое из годовых чистых операционных доходов за пять последних лет (таблица 5).
ЧОД = (56000 + 60000 + 60500 + 62000 + 61000) / 5 = 59900
Для определения стоимости оцениваемого объекта также воспользуемся методом прямой капитализации. В качестве ставки капитализации используем среднее значение по данному показателю для объектов-аналогов.
Стоимость оцениваемого объекта определяется как отношение чистого операционного дохода объекта к среднему значению ставки капитализации по объектам-аналогам:
Ст = ЧОД / R = 59900 / 0,11 = 544545,5 руб.
Ответ: стоимость оцениваемого объекта недвижимости, при использовании метода прямой капитализации дохода, составит 544545,5 рублей.