Какой метод оценки является подходящим?
Из-за недостатков рынка и сложности идеи стоимости, оценка стоимости считается больше «искусством», чем точной наукой. (Гаул и др.1992). Несмотря на это практика оценки в Северной Америке на протяжение больше века совершает устойчивый научный прогресс. На самом деле, ее модальности, вместе с использованием трех базовых методов (продажи, стоимость, и доход) были открыты Хердом в 1903 г., и расширенны позже Бэбкоком (1924), Рэтклиффом (1965), и Уэндтом (1974), а также профессионалами в сфере рынка недвижимости.
Оценка городской земли показывает больше проблем, чем оценка всей собственности.
Главная причина этого заключается в постепенно увеличивающемся недостатке сделок с потенциально схожими землями.11 В отличие от оценки недвижимости в целом (земли и удобств), только в процессе оценки земли, метод стоимости не подходит. Тем не менее, если земля относится к типу доход – не – приносящей, как например та, на которой стоят индивидуальные дома, метод сравнения продаж предпочтителен. Хотя этот метод становится бесполезным, когда вакантную землю продавали всего несколько раз.
Существуют различные техники для оценки земли, такие как прямое сравнение, расположение, происхождение, подразделение, и техника остатка для земли. Эти техники основываются на трех вышеописанных методах. Несмотря на пригодность и полезность этих общепризнанных техник (также как и других), в литературе используется, как правило, метод капитализации дохода. Тем не менее, на практике, предпочтительность метода(ов) и/или техник(и) зависела бы от типа собственности и цели оценки (например покупка, ликвидация задолженности, приобретение, страхование, или компенсация). Одна или несколько техник может подходить для решения различных проблем оценки. Также они могут иметь большое значение в специфическом случае (например, метод прямого сравнения не может быть применен для оценки стадионов из-за нехватки материала для сравнения). Само собой разумеется, что литература предоставляет больше деталей о широко используемых методах или техниках, чем о менее часто используемых или о тех, которые никогда не используют. Если изучение не фокусируется на развитии нового метода (или каких – либо его аспектов), используется хорошо известный метод. При этом иногда важные технические детали не принимаются во внимание, как – будто они являются само собой разумеющимся.12 Кроме того, цель теорий состоит в том, чтобы объяснить и поддержать применяемые методы или техники, а не заменить их. Например, традиционные теории экономики города помогают понять некоторые из образцов стоимости земли на всей площади города, но они не связаны с рядом строительных площадок. (Атак и Марго 1998; Хан и Базуки 2001).
Почему важна стоимость земли?
Хотя оценка стоимости всей собственности является общепринятой в Северной Америке, практически во всех городах, но и теоретические аргументы и практические ситуации требуют отдельной стоимости для земли и для удобств (Глодманс 1999). В литературе существуют теоретические базы, поддерживающие раздельные оценки стоимости. Так или иначе, они рассредоточены и не связанны друг с другом. Данные базы основываются на распределении дохода на затратные факторы производства, распределении предельной полезности среди атрибутов собственности, и распределении налогового бремени по стоимости земли и удобств. Классическая теория распределения дохода четко определяет землю как отличный затратный фактор производства. Неоклассическая теория выгодности рассматривает землю и удобства также как и разные компоненты собственности при условии изучения их с точки зрения их независимых вкладов в полную стоимость. Что касается налогового бремени стоимости, особенно важно отделять землю от ее удобств, посредством определения их точных экономических характеристик, так же как и различные виды налогового бремени на эти 2 компонента (Анас 2003). Соглашаясь с этими утверждениями, нужно отметить, что существуют различные условия их выполнения, как и в сфере рынка недвижимости, так и в сфере городской экономики. Это оправдывает важность отделения стоимости земли от стоимости удобств для определения их точной стоимости для целей муниципального налогообложения (Робинсон, 1999), для использования земли и ее контроля (Гиринг 1999), для оценки амортизации удобств (Нандини 1999), для заключения законного договора (Кастер 1994), для создания карт стоимости земли (Оно 1985), для использования метода затрат и дохода, или для менеджмента закладной и страховки.
Несмотря на наличие очевидных теоретических и практических основ, ни практика оценки, ни литература не принимают во внимание отделение стоимости земли и стоимости удобств, за исключением небольшого количества противостоящих исследований (Андельсон 2000; Плассман и Тайдмэн 2003; Хендрикс 2005).
С постройками на территории всех современных и постмодернистских городов, наверно земля потеряла все свое своеобразие как свободное пространство? Если земля исчезает физически, перестает ли существовать ее стоимость? Возможно, нет потому, что ее форма и размер, месторасположение в районе или соседство, например со станциями метро определяют ее стоимость. После развития (или освоения) земли эти факторы не исчезают. Они существуют и продолжают влиять на ее стоимость. Для того, чтобы оценить стоимость улучшенной и/или неулучшенной земли, можно идентифицировать эти атрибуты и суммировать их маржинальный доход, для того, чтобы получить полную оценку стоимости земли.13 Есть также небольшая сложность с числом возможных атрибутов влияющих на стоимость земли. Это особенно сложно сделать в отношении освоенных городских земель. На самом деле, никакого внимания этому не уделяется ни в литературе, ни на практике. Это не позволяет четко различать (и объективно) атрибуты земли и атрибуты строительства. Например, влияет ли соседство с ДЦ только на стоимость земли или только построек, или на все вместе и почему? Если на все вместе, в каких пропорциях? В литературе, как и на практике, на сегодняшний день, от ответов на эти вопросы уклонились, посредством смешивания атрибутов стоимости земли с атрибутами построек при анализе стоимости всей собственности.