Стоимость земли

Семь главных вопросов в анализе стоимости городской земли

Автор: Йюнзаль Йеждилек

Вступление

Обзор литературы о земле и ее стоимости открывает семь источников неясности:

1) Часто в ходе исследования не определяется тип земли и ее стоимость

2)временные и

3) пространственные аспекты свойств стоимости земли могут быть неточно установлены

4)важность используемых методов оценки часто игнорируется

5) как правило, индивидуальная стоимость земли является всего лишь частью стоимости всей собственности, и таким образом ей уделяют мало внимания

6) Часто агентов, работающих в сфере земельного рынка, не принимают во внимание, и наконец

7) Объяснения непредвиденных аспектов стоимости земли являются случайными. Эта статья исследует каждый из этих аспектов неясности.

Исследования в области стоимости земли, представленные в недавно вышедших книгах, по-новому излагают те же идеи, которые были известны 3 века назад, когда землю в основном использовали для сельскохозяйственных целей. Основные поясняющие элементы классических городских моделей помогают понять образцы стоимости земли, и в то же время они не предоставляют удовлетворяющих ответов. Обычно такие объяснения относятся к понятиям пространственного равновесия, однородности и непрерывности, несмотря на то, что основной проблемой является нарушение равновесия, асимметрия и отсутствие продолжительности. В контексте самых застроенных городов, в которых рынок земли постепенно исчезает, быстрее, чем раньше, стоимость земли, как никогда, становится неуловимой идеей. Часто мы не обращаем внимания на соответствующую стоимость земельного участка, которая кажется «потерянной» под зданиями или «слившейся» с ними, чтобы создать форму капитала, известную под названием «недвижимость». Большое количество книг посвящено стоимости земли и ее оценке и в то же время, к сожалению, там полный беспорядок и неопределенность. Можно взглянуть на любой документ о и/или относящийся к стоимости земли и отметить, что ответы на один или более из следующих вопросов (например, 7-й вопрос в этой статье) полностью или часто, частично игнорируют.

1. К какому типу относится изучаемая земля?

2. Когда оценивают землю?

3. Где находится земля?

4. Какой метод оценки является подходящим?

5. Почему важна стоимость земли?

6. Кто является действующими лицами рынка земли?

7. Какими бы ни были объяснения, их достаточно?

Тщательный анализ этой семерки становится все более важным для точного измерения стоимости городской земли. Несмотря на ее «молчаливость» и видимую «невидимость», стоимость земли должна формировать динамику рынков недвижимости. Это серьезная практическая проблема, например, для миллионов американцев, которые испытали ее суровые последствия во время практически двух десятилетий жилищного бума и последовавших за этим банкротствами.

Основываясь на большом количестве информации о рынке жилья 46-ти крупных городов с 1984 по 2004гг., Дэвис и Палумбо (2008) обратили внимание на то, что поразительная эволюция стоимости земли имеет более важное значение, чем мы привыкли думать. К 2004 доля стоимости земли на рынке недвижимости составляла приблизительно 51%, тогда как в 1984 она составляла 32%. Школа бизнеса г. Висконсин недавно опубликовала информацию, которая подтверждает эти увеличения. Также она показывает резкие спады в 2009, при этом значительно варьируется в столичных зонах. Эта статья исследует каждый из 7-ми вопросов и дает читателям возможность подумать, чтобы они сделали, основываясь на объяснении проблемы, обзоре связанных с этим идей и описании некоторых практических ситуаций. Так как основные практические и теоретические составные головоломки «стоимость земли» рассеяны по обширному (и отчасти сбивающему с толку) количеству литературы, то статья объединяет их в строгое соединение.³ Данное исследование может быть использовано авторами потенциальных рукописей на тему стоимости городской земли и ее оценки (так же как и обозревателями данных трудов) в качестве контрольного списка вопросов, на который можно опираться.

К какому типу относится изучаемая земля?

Интуитивно мы считаем землю частью планеты, на которой мы живем. Но вопрос: «какая «земля» имеется в виду?» наверно вызовет широкий круг ответов, иногда очень сложных. Благодаря существованию большого количества определений, трудность в четком определении понятия «земля» часто заканчивается неудачей при попытке постоянного использования любого из них. Даже если проблема определения данного понятия иногда признается в начале данного исследования, во множестве случаев этот термин перестают свободно использовать, как будто у всех типов земли одно и то же значение. Разные типы определения и категоризации земли варьируются согласно дисциплине (для каждой из них по своему, смотри, например Духамель 1998; Фиджимонз и Уэскотт 2004). Что становится понятным из различных объяснений, так это гетерогенная и очень сложная природа земли. Часто из-за этого стоимость земли трудно определить потому, что используются слишком разные характеристики, а они делятся согласно типу земли и тому, как ее используют. Например, у поверхностей, которые относятся к городским дорогам и у тех на которых стоят жилые дома (предполагается, что их использование останется неизменным в будущем) разные характеристики стоимости; тем не менее, оба вида этих поверхностей известны, как «городская земля». Так же участок городской земли, который запрещено использовать согласно закону в качестве прохода (или право пользования (или сервитут), например, не будет иметь ту же стоимость, что и тот, который свободен от сервитута, даже если было бы возможно утверждать, что они оба идентичны во всех остальных аспектах. В полностью застроенном городе, рынок земли не является таким же надежным как, например, рынок часто покупаемых индивидуальных домов. Прежде чем установить степень влияния различных факторов на стоимость земли, сперва нужно точно определить тип земли. Обычно большая часть участков земли продаваемых на рынке, является либо землей, на которой сильно спекулируют, либо это парковки, или земля с обесцененными структурами, или участки земли, предназначенные для строительства в специфичной зоне города. Глупо считать, что все они относятся к одному и тому же рынку, чтобы объяснить и предсказать стоимость других участков с разными характеристиками, расположенных в разных местах.⁴ На практике нельзя суммировать и обобщить особенности земли. Так как каждый участок земли уникален, глупо четко идентифицировать тип земли во время исследования и делать соответствующую сегментацию. На самом деле, одной из основных целей спецификации типов земли является сегментация рынка и определение наиболее лучшего и эффективного их использования (НЛЭИ), как будто они вакантны.

Затем, стоимость земли может быть проанализирована в терминах такого специфического использования.

Когда оценивают землю?

Города являются динамическими системами, которые постоянно растут и меняются в различных направлениях, благодаря взаимодействию социальных, экономических сил, сил окружающей среды, а также религиозных, политических, или технологических сил. Анализ без ссылки на специфичный городской контекст, точную информацию является рискованным или, по – крайней мере, обманчивым. На протяжении долгого времени стоимость земли варьировалась согласно различным контекстам. К примеру, стоимость земли в городах 15-го века могла зависеть от тех же самых условий, которые характерны для городов в наши дни. В наше время, люди (и, следовательно, активные жители города) ищут очень комфортабельные участки, переезжая с одного места на другое, когда их предпочтения и уровень дохода меняется. В отличие от городов прошлого, экономика которых была централизованной и основывалась на производстве товаров, пост – индустриальные города характеризуются больше децентрализованной экономикой основанной на сервисе и информации (Гарро 1991; Уай 1993). Таким образом, когда стоимость земли проанализирована, важно знать городской контекст потому, что меняющиеся условия рынка создают необходимость в регулировании факторов стоимости, которые сильно варьируются по природе и количеству от одного контекста к другому. Внутри определенного городского контекста, можно различать специфическую информацию (определенный день в году) и периоды времени охватывающие многие годы.⁵ На практике, для оценки стоимости определенного участка земли («рассматриваемая земля») в определенную дату нужно знать единичную цену ряда похожих участков земли (или «сравниваемые участки»), по которым недавно заключали сделки (обычно в течение года) для того, чтобы лучше отразить состояние рынка. В условиях активного и гомогенного рынка, оценка в определенный день дает, таким образом, мгновенную картину оценки рынка земли. Также, вместо обзора индивидуальных цен, можно изучить разницу в стоимости земли за какой-нибудь период времени (например, 10 лет или даже век) исследуя, например, эволюцию средних значений цен расположением, городом или страной (МакМиллен 1996; Абельсон 1997). В этом случае, так как шкала времени увеличена, мы не можем делать предположения при оценке стоимости определенного участка земли, так как каждый из них внесет вклад в объяснение всего явления, будучи частью среднего. Рассматривая шкалу времени далее, особенно в рамках эмпирических моделей, при попытке оценить стоимость рассматриваемой земли, которая основана на сравнении с другими в тот же временной период, не следует принимать во внимание, например «инфляцию» как определяющий фактор (даже если она является таковым, теоретически) потому, что этот показатель является предполагаемым на протяжении этого же периода времени. Но, при увеличении шкалы времени в анализе при попытке включения большего количества материала для сравнения нужно учитывать инфляцию потому, что условия рынка могут делиться в зависимости от этого фактора, по типам использования и сектору.⁶