Кирсанов С.А. –

зав.кафедрой ГМУ СПбИГО

Методика оценки эффективности управления предоставлением жилищных и коммунальных услуг

Аннотация

В последние годы реформирование ЖКХ Санкт-Петербурга осуществлялось в рамках реализации «Концепции реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы». К сожалению, ряд проблем Концепции так и не был решен:

-низкая эффективность системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, преобладание административных методов хозяйствования над рыночными;

-достаточно низкий уровень качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и мн.др.

Анализ актуальности широкого круга вопросов по обеспечению должного уровня качества жилищных и коммунальных услуг, свидетельствует о том, что все они являются первоочередными и требуют комплексного подхода к своему решению. Важнейшим направлением новой Программы модернизации ЖКХ СПб должна стать разработка и внедрение универсальной методики расчета показателей эффективного управления предоставлением жилищных и коммунальных услуг.

Используя уже разработанные и апробированные в других регионах России критерии оценки эффективности деятельности управляющих компаний, был проведен анализ деятельности «ООО ЖКС № 1 Адмиралтейского района», «ООО ЖКС №1 Невского района» и «ООО ЖКС №1 Фрунзенского района» Санкт-Петербурга по предоставлению жилищных и коммунальных услуг. В результате исследования получилось, что ЖКС №1 Невского района набрал 51 балла, ЖКС №1 Адмиралтейского района - 42 балла, а ЖКС№1 Фрунзенского района - 46 баллов.

Исходя из данных вычислений, автор пришел к выводу, что в ООО ЖКС№1 Невского района эффективность управления предоставляемыми жилищными и коммунальными услугами находится на хорошем уровне, а в Жилкомсервисах Адмиралтейского и Фрунзенского района - лишь на удовлетворительном.

Данная методика хороша тем, что она включает в себя множество показателей, которые полностью и всесторонне характеризуют деятельность жилищно-коммунального предприятия, а также имеют понятные ориентиры для их расчетов. На наш взгляд, данную методику можно применять также на уровне районных жилищных агентств Санкт-Петербурга.

Если проанализировать реализацию Концепции реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы, то можно выявить, что цели, сформулированные в ней, часто носят декларативный характер, численные значения показателей в нее не заложены и поэтому оценить успешность ее реализации за прошедшие годы объективно невозможно. Единственный показатель, который учитывается в Концепции - это количество товариществ собственников жилья (ТСЖ). Именно им апеллируют городские власти, подводя итоги. Однако считать успехом реформы ЖКХ города слишком динамичный рост ТСЖ вряд ли целесообразно, так как количество созданных в Петербурге ТСЖ даже в официальных источниках сильно варьируется. Любопытно, что в 2010 году срок действия регионального нормативного акта закончился, однако аналогичного документа на новый период не появилось.

В связи с этим автор пришел к выводу, что должна быть разработана новая целевая Программа модернизации ЖКХ СПб, которая бы могла комплексно решить имеющиеся проблемы по предоставлению жилищных и коммунальных услуг (ЖКУ) в Санкт-Петербурге.

Основные предложения по содержанию такой целевой Программы следующие.

Особое значение в проводимой реформе жилищно-коммунального комплекса, Санкт – Петербурга уделить развитию конкуренции на рынке ЖКУ, разграничению функций по организации обслуживания и ремонта жилищного и нежилого фонда и предоставлению коммунальных услуг, созданию благоприятных условий для функционирования товариществ собственников жилья.

Одним из направлений новой целевой Программы должно стать внедрение принципов управления многоквартирными домами аналогичных мировой практике, таких как принципы пообъектности и ориентированности на потребителя.

Другим направлением должна стать разработка стандартов жилищных и коммунальных услуг ориентированных и понятных для потребителя.

Третьим направлением будет внедрение новой модели порядка учета неоказания или оказания услуги не качественно.

Четвертым направлением должно стать развитие системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы мегаполиса с использованием концессионных соглашений и иных механизмов государственно-частного партнерства.

Пятым направлением будет развитие системы ресурсо- и энергосбережения, которое осуществляется, в том числе путем контроля над объемами фактически использованного ресурса и организации общедомового и индивидуального приборного учета.

Шестым направление будет разработка нормативно-правовых актов, в развитии постановления Правительства РФ о раскрытии информации, обязывающих размещать в открытом доступе конкретную информацию о деятельности ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний (УК), ТСЖ, ЖСК, ЖК по единой унифицированной форме, для мониторинга общественностью.

Седьмым направлением будет выявление общественного мнения о качестве ЖКУ в районах города с помощью социологических опросов и интервьюирований.

Восьмым направлением будет разработка современных образовательных программ для обучения профессиональных управляющих, а также других категорий работающих в управлении жилищным фондом.

Девятым важнейшим направлением будет разработка и внедрение универсальной методики расчета интегральных показателей эффективного управления предоставлением жилищных и коммунальных услуг, который ниже и рассмотрим более подробно.

Критерии эффективности работы в жилищной сфере должны устанавливать единый порядок оценки эффективности работы УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК и быть направлены на совершенствование системы контроля соответствия качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг требованиям законодательства. Для оценки деятельности УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК может быть применена следующая система критериев эффективности, оценка эффективности в которой осуществляется комиссией, создаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме.¹ 

Табл.1.

Критерии оценки эффективности деятельности управляющей компании

Критерии качества работы управляющей компании по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущего и капитального ремонтов (27 подкритериев)

Критерии качества работы управляющей компании с собственниками, арендаторами, нанимателями (13 подкритериев)

Критерии качества работы с ресурсоснабжающими организациями подрядными организациями (11 подкритериев)

Критерии качества подготовки работников управляющей организации (8 подкритериев)

Критерии социальной, финансово-экономической деятельности управляющей организации (8 подкритериев)

Эффективность работы управляющей организации оценивается путём присвоения:

1 «единица» подпункту критерия, если работа управляющей организации оценена как положительная;

0 «нуль» подпункту критерия, если работа управляющей организации в данном направлении ведётся слабо, либо не ведётся вообще.

Если по результатам оценки управляющая организация набирает:

67 баллов (100 процентов) - полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ и услуг по данному показателю);

50-66 баллов - хорошая организация работы управляющей организации;

33-49 баллов - удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению;

ниже 33 баллов - несоответствие действующим нормам и правилам - неудовлетворительная оценка качества работы.

Данная методика активно применяется во многих регионах Российской Федерации: в Москве, в Ульяновской, в Астраханской областях и др. Она достаточна эффективна, но надо учитывать, что базируется на принципе субъективного мнения.

Проведем анализ деятельности «ооо жкс № 1 Адмиралтейского района», «ооо жкс №1 Невского района» и «ооо жкс №1 Фрунзенского района» по предоставлению жилищных и коммунальных услуг.

Проанализируем основные показатели финансово-хозяйственной деятельности за 2010 год жилкомсервисов этих районов.

Табл. 2

Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности за 2010 г.2

№ п/п	Наименование показателей	Ед.изм	Адмир	Невск.	Фрунз.
1	Обслуживаемая общеполезная площадь	тыс.кв.м	1 393,6	3 229,8	1 176,8
2	Количество зарегистрированных в жилищном фонде	чел.	66 372	167300	61700
3	Расходы на содержание и текущий ремонт жилищного фонда - ВСЕГО:	тыс. руб.	263 345	640 923,2	212622
3.1	Оплата работ, выполняемые хоз. способом	тыс. руб.	105 675	399 017,1	104527
	Доля работ хоз.способом в общих расходах	%	40 %	62 %	66%
3.2	Оплата работ, выполняемые подрядными и специализированными организациями	тыс. руб.	95 165	241 906,1	71307
	Доля подрядных работ в общих расходах	%	36,1%	38%	37%
3.3	Накладные расходы	тыс. руб.	62 504	118 889,6	36828
	Процент накладных расходов к ФОТ производственного персонала	%	81,8%	75,8%	61%
4	Доля ФОТ (всего персонала) в расходах	%	40,3%	34%	35%
5	Затраты на содержание и ремонт жилья на 1 кв.м. обслуживаемой площади в месяц	руб.	12	16,5	15,1

№ п/п	Наименование показателей	Ед.изм	Адмир	Невск.	Фрунз.
6	Среднесписочная численность работников	чел.	515	1058	467
	- руководители, специалисты и служащие	чел.	121	236	111
	- производственный персонал	чел.	395	822	356
7	заработная плата работников:
	- руководители, специалисты и служащие	руб.	18 671	20830	21933
	- в том числе руководителя (директора)	руб.	28 200	87644	60000
	- производственный персонал	руб.	15 266	16090	19134
8	Процент сбора средств от населения	%	96,0%	96,8%	95%
9	Количество обращений граждан, поступивших в районное жилищное агентство, на деятельность Управляющей компании, в расчете на 1000 чел.	шт.	8,76	8,47	9,15

По представленным данным построим некоторые зависимости.

Рис. 1. Количество общеполезной обслуживаемой площади на одного работника УК

Из данного рисунка видно, что в период с 2008-2010 год только в ЖКС № 1 Невского района, количество общеполезной обслуживаемой площади выросло. Руководством ЖКС №1 Невского района был налажен активный диалог с гражданами по поводу контроля качества жилищных и коммунальных услуг по средствам внедрения единой автоматизированной аварийно - диспетчерской службы и быстрого реагирования на обращения жителей. В 2010 году ЖКС№1 Невского района был признан победителем в конкурсе, проводимым обществом потребителей в номинации «Доверие потребителя».

Именно поэтому видно, что количество жалоб с 2008-2010гг также заметно уменьшается.

Рис. 2. Количество жалоб на 1000 человек за год

Количество жалоб на не предоставление и не качественное предоставление жилищных и коммунальных услуг в ЖКС№1 Фрунзенского района и ЖКС№1 Адмиралтейского района осталось на прежнем уровне, это говорит о том, что существенных нововведений в этих компаниях не наблюдается.

Рис. 3. Численность жителей на одного работника УК

Увеличение численности жителей в ЖКС№1 Невского района на одного работника является логичным, также как и уменьшение в ЖКС №1 Адмиралтейского района и Фрунзенского района, так как происходит изменение обслуживаемой площади.

За 2010 год ООО ЖКС № 1 Невского района получено 1827 обращений, в ООО ЖКС № 1 Адмиралтейского района - 1661, ООО ЖКС № 1 Фрунзенского района - 1364.

Табл. 3.

Тематика и количество жалоб и обращений за 2010 год³

.

Тема обращения	Итого за 2010 год
	ЖКС Невский р-н	ЖКС Адмирал.р-н	ЖКС Фрунз.р-он
водоснабжение	94	115	67
затопление подвалов	36	57	13
ремонт кровли	62	67	58
текущего ремонта	289	202	217
центральное отопление	105	64	78
электроснабжение	107	126	115
другие темы	864	762	513
Итого:	1827	1661	1364

Рис.4. Количество жалоб и обращений по районам за 2010 год

По данным Жилищного комитета видно, что во всех районах в 2010 году основные проблемы возникают с затоплением подвалов и некачественным оказанием такой коммунальной услуги, как отопление.

Структура, кадровый состав на 01.01.2010 год ЖКС №1 Невского района, ЖКС №1 Адмиралтейского и ЖКС № 1 Фрунзенского района представлены в таблице 4.

Табл. 4.

Структура и кадровый состав на 01.01.2010 год.⁴

Категория работников	ЖКС Невск. р-н	ЖКС Адмиралт. р-н	ЖКС Фрунз. р-н
руководители, специалисты, служащие	121	236	111
производственный персонал	395	822	356
в том числе: рабочие текущего ремонта	181	356	107
Дворники, мусоропроводчики	190	434	229
прочие	24	32	20
Всего фактическая численность	515	1058	467

Таким образом, из данной таблицы видно, что в среднем в ЖКС №1 Невского района на одного работника приходится 325 жителей, в ЖКС №1 Адмиралтейского района - 62 человек, а в ЖКС №1 Фрунзенского района - 132 человека, что свидетельствует о высокой интенсивности труда работников ЖКС №1 Невского района и недогрузке в ЖКС №1 Адмиралтейского района.

Проведем оценку эффективности деятельности управляющих компаний по представленной методике. В процессе исследования давалась субъективная оценка, основанная на материалах, полученных на официальных сайтах рассмотренных УК, а также из отчетов их финансово-хозяйственной деятельности.

Табл. 5.