Право собственности на жилые помещения.

в соответствии с 30 ст. собственник осуществляет в., п., р. С момента регистрации, на собственника возлагается бремя содержания данного помещения, а также содержание общего имущества в многоквартирном доме ч. 3 ст. 30. Полнота права собственности определяется ГК и ЖК, а также иными законами и подзаконными актами. ППРФ «Об установлении правил пользования жилым помещением, устанавливается, что собственник должен: использовать жилое помещение по назначению, обемпечивать сохранность, надлежащее состояние, обеспечивать сохранность ЖП, своевременно вносить плату за использование жилья.

Ст. 31 ЖК предусматривает права граждан, совместно проживающих с собственником помещения. Ст. 31 ППВС. Члены семьи собственника супруг, дети, родители, супруги – лица брак, которых зарегистрирован в официальном порядке. Для признания лиц членами семьи собственника достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником. Членами семьи родственника могут бвть лица, независимо от степени родства. Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника требуется не только установление юридического факта вселения, но и уяснение содержания волеизъявления собственника их вселения. Права пользования определяются ч. 2 ст. 32 ЖК. Дееспособные, ограниченно дееспособные члены семьи несут обязательства, вытекающие из пользования жилым помещением. Ч. 4 ст. 31 ЖК.

Обстоятельства сохранения права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника: отсутствие у бывшего члена семьи основания приобретения или осуществления права пользования жилым помещением, отсутствие возможности у бывшего члена семьи обеспечить себя жилым помещением отсутствие заработка или других заслуживающих внимание обстоятельств. Допускается пользование на определённый срок. На собственника может быть возложена обязанность обеспечения жилым помещением ч. 4 ст. 31. Прекращение права собственности: сделки, конфискация, реквизиция, нарушение прав и интересов других лиц, самовольная постройка.

Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием участка для государственных нужд:

предварительное и равноценное возмещение за изъятие жилого помещения;

решение об изъятии жилого помещения путём выкупа должно быть принято органом, который принял решение об изъятии участка;

обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии обусловлено государственными или муниципальными нуждами возлагается на органы государственной власти или ОМСУ (ст 49 и 55 ЗК);

необходимость соблюдения процедуры по изъятию жилого помещения у собственника (принятие решения об изъятии жилого помещения, государственная регистрация, уведомление собственника об изъятии письменный вид);

иск о выкупе может быть предъявлен органами государственной власти и ОМСУ в течении 2 лет с момента направления собственнику извещения об изъятии жилого помещения.

Если собственником или сособственником является несовершеннолетний, то для отчуждения требуется согласие органов опеки и попечительства;

Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения является выселение, то к делу должен быть привлечён прокурор.

Выкупная цена – рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки причинённые собственнику его изъятием. В выкупную цену не будут включаться вложения сделанные в период с момента получения уведомления до заключения договора о выкупе жилого помещения, вложения которые значительно увеличивают стоимость жилого помещения;

Органы государственной власти и МСУ не имеют право переселять собственника в другое жтлое помещение без его согласия;

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня уведомления допускается с согласия собственника;

В резолютивной части решения суда об удовлетворении иска должен содержаться вывод о прекращении права собственности лица нажтлое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставления другого конкретного жилого помещения взамен изымаевого в собственность и на иных основаниях.

Общее имущество многоквартирного дома. ППРФ от 14.08.2006 № 491.

В соответствии со ст. 36 ЖК собственникам помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир (крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, ограждающие не несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование), обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании государственного кадастрового учета, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).

Общее имущество жильцов многоквартирного дома системы горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения.

Должно содержаться в соответствии с законодательством (санитарном, технологическим, защите прав потребителя). Это состояние должно обеспечивать надёжность и безопасность многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилого помещения и ЗУ, соблюдение прав собственников помещения и других лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций и иного оборудования для предоставления коммунальных услуг граждан, поддержание архитектурного оьлика дома в соответствии с проектной документацией.

Содержание общего имущества включает в себя: осмотр общего имущества ответственными лицами, освещение помещения, чистка территории, сбор бытовых отходов, меры пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

Собственники помещения вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту, или привлекать лиц для данных услуг и выполнения работ. Надлежащее содержание имущества в зависимости от способа управления обеспечивается:

собственниками – заключение договора управления с организацией ч. 5 ст. 161, и ст. 162 ЖК, заключение договора с лицами оказывающими услуги или выполняющими работы (ст. 164 ЖК);

ТСЖ, жилищно – строительным кооперативом: путём членства в указанных организациях, путём заключения собственниками помещений не являющимися членами данной организации договоров о содержании имущества с этими организациями.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества; документы о приёмке результата работ; акты осмотра, проверки состояния или испытания инженерных коммуникаций, приборов учёта и иного оборудования, конструктивных частей многоквартирного дома, на соответствие их эксплуатационных качеств требованиям; инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. К иным документам относятся: копии кадастровых планов, копии градостроительных планов ЗУ, документы устанавливающие содержание сервитутов и других обременений, проектная документация.

К расходам на содержание общего имущества относится: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в случауе управления домом управляющей организацией или собственником помещения; взносы членов ТСЖ и кооперативов.

Договор социального найма.

Порядок предоставления помещения по договору социального найма.

Условия предоставления (ст. 49 и 51 ЖК):

1. отнесение гражданина к малоимущим( признание осуществляется ОМСУ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению );

2. лица, не имеющие в наличии жилого помещения п. ст. 51;

3. лица, имеющие жилые помещения общая площадь которых менее учётной нормы на 1 члена семьи;

4. лица, проживающие в помещении с несоответствующими требованиями;

5. если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания (ППРФ от 16 июня 2006 г. № 378)

Учётная норма предоставления помещения в г. Кирове не менее 9 квадратных метров на человека.

Для получения помещения по договору социального найма необходимо встать на учёт ст. 52 ЖК и законодательство субъектов РФ. Необходимо подать заявление для постановки на учёт по месту своего жительства (ч. 4 ст. 52 – не содержится перечня подаваемых документов). Закон Кировской области № 49:

1. паспорт;

2. свидетельство о рождении детей не достигших 14 лет;

3. документ подтверждающий, что гражданин относится к категории малоимущих, или к категориям, установленных ст. 3 КО о предоставлении помещений по договорам социального найма;

4. справки и копии финансово – лицевых счетов из ЖЭС о проживающих гражданах и характеристике жилых помещений;

5. копии правоустанавливающих документов на жилье находящееся в собственности граждан;

6. справки из УФРС и БТИ о наличии у граждан в собственности жилых помещений,

7. технический паспорт на жилое помещение;

8. справки из БТИ, органов СЭС и др. организаций, подтверждающие, что гражданин проживает в помещении не отвечающим установленным требованиям;

9. при наличии в семье больного страдающего тяжёлым заболеванием должна быть предоставлена справка;

10. могут быть затребованы иные документы.

Решение о принятии на учёт или в отказе от принятия должно быть принято не позднее чем через 30 рабочих дней со дня предоставления документов в данный орган МСУ. Решение до гражданина должно быть доведено не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия. Отказ ( ст. 54) возможен в 3 случаях: не предоставлены документы, предоставлены документы не подтверждающие право состоять на учёте, не истёк 5 летний срок в случаях намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.

Случаи снятия с учёта граждан:

по инициативе нуждающихся;

приобретение гражданами, возможности на получение жилых помещений (бюджетные средства);

утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения;

выявление в предоставленных документах сведений не соответствующих действительности, а также неправомерных действий лиц и органов осуществляющих правовой учёт.

После постановки на учёт устанавливается очерёдность предоставления жилого помещения.

Внеочередное предоставление жилых помещений осуществляется в отношении лиц указанных в ст. 57 ч. 2.:

граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания;

детям сиротам по окончании их пребывания в учреждениях социальной защиты, при прекращении опеки и попечительства, окончании службы в ВС, во возвращению из учреждений исполняющих наказание;

гражданам, страдающим тяжёлыми формами заболеваний.

Ч. 3 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решения ОМСУ, ППВС РФ от 02.07.2009.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться в границах населённого пункта не менее норм предоставления.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма в коммунальных квартирах ст. 59 ч. 6. Порядок предоставления:

Нанимателям или собственникам, проживающим в этой квартире, если они на момент нахождения в квартире признаны или могут быть признаны малоимущими или нуждающимися;

При их отсутствии освободившееся жилое помещение может быть предоставлено нанимателям или собственникам, которые могут быть признаны малоимущими, и которые обеспечены общей площадью менее нормы предоставления.

При отсутствии перечисленных категорий граждан освободившееся жильё предоставляется по договору купли – продажи граждан, который обеспечен общей площадью менее нормы предоставления.

Если нет их то предоставляется на общих основаниях.

По договору социального найма собственник гомударственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём. Договор: консенсуальный, бессрочный, с платой и без таковой.

В договоре указывается наниматель и проживающие вместе с ним члены его семьи.

Права и обязанности сторон определяются ст. 65 – 66 ЖК.

Положения типового договора социального найма, касающиеся прав и обязанностей сторон конкретизируют нормы ЖК.

Обязанности наймодателя:

передать нанимателю по акту в течении 10 дней со дня подписания договора свободное от прав 3 лиц жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее предусмотренным законом требованиям;

принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартиронм доме;

осуществлять капитальный ремонт;

предоставление на время капитального ремонта жилого помещения маневренного фонда;

информировать нанимателя о капитальном ремонте не позднее чем за 30 дней до начала работ;

контролировать качество предоставляемых коммунальных услуг, информировать нанимателя об изменении цен и тарифов на коммунальные услуги;

производить перерасчёт платы за жилое помещение и услуги;

принять в установленные сроки жилое помещение по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

нести иные обязанности.

Права наймодателя:

требовать своевременного внесения платы за помещение и коммунальные услуги;

требовать доступа в жилое помещения доступа своих работников;

запретить вселение в жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем, если после такого вселения площадь на 1 человека станет менее учётной нормы.

Обязанности нанимателя:

принять по акту жилое помещение;

соблюдение правил пользования;

использовать по назначению;

поддерживать жилое помещение в исправном состоянии;

содержать в чистоте и порядке жилое помещение и общее имущество в много квартирном доме;

производить текущий ремонт;

не производить переустройство или перепланировку без получения соответствующего согласия;

вносить плату за жильё и коммунальные услуги;

при расторжении договора сдать жилое помещение по акту; информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

нести иные обязанности предусмотренные законом.

Права нанимателя:

пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

право на всление лиц;

осуществлять обмен жилого помещения. Сдача в поднаем;

сохранять права на жилое помещение при отсутствии членов семьи наймодателя;

требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта;

расторгнуть в любое время договор с письменного согласия членов семьи нанимателя;

иные права.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Члены семьи не являются сонанимателями.

Изменение и прекращение договора. Статья 83 ЖК.

Основания:

объединение в 1 семью граждан, проживающих в жилом помещении по одним договорам;

замена нанимателя дееспособным членом его семьи с согласия остальных членов семьи.

Статья 83 ЖК – расторжение догоаора.

Добровольное и принудительное.

Добровольное – наниматель.

Судебный порядок, причины:

невнесение платы за услуги в течении 6 месяцев;

разрушение или повреждение нанимателем жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

использование жилого помещения не по назначению.

Правовым последствием является выселение нанимателя и членов его семьи.

Выселение с предоставлением другого жилья: дом подлежит сносу (ст. 86 ЖК), жилое помещение подлежит переводу в нежилое (ст. 87 ЖК), жилое помещение признано непригодным для проживания постановлением правительства (ст. 87 ЖК), если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится или увеличится (ст. 88), жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с законом №328 о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 87.1). должно быть представлено общей площадью ранее предоставленному и соответствовать всем требованиям закона.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения ст. 90 ЖК.

Основания: невнесение нанимателем платы за помещение и услуги более чем за 6 месяцев без уважительных причин. Размер предоставляемого соответствует размеру для общежития 6 квадратных метров.

Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Основания: использование не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.

Наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить указанные нарушения, а при необходимости назначить разумный срок для их устранения.

Могут быть так выселены граждане лишённые родительских прав.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд за выселением нанимателя могут помимо соседей так же органы государственной жилищной инспекции.