2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ (accrued depreciation) — это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функ­ционального и внешнего (экономического) устаревания, или комби­нации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завер­шения строительства здания. Физическое разрушение имеет тен­денцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функ­циональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь раз­личные формы такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. Земля не имеет износа.

При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть опре­делена по формуле:

(ВС_Д.о. – И_У)), (5)

где И_Н – накопленный износ здания;

И_у – величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по заданию и справочно-нормативным данным из прил. 9);

ЭВ – эффективный возраст здания, лет (принимается по заданию);

ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет (принимается равной нормативному сроку службы в соответствии с прил. 8);

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб..

2.4. стоимость здания с учетом

накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – И_Н (6)

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч х Ц_З (7)

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: S_Уч = L x B;

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена	?
Площадь
Цена продажи за 1 м2	?
Условия рынка
Корректировка на условия рынка
Скорректированная цена продажи
Корректировка на местоположение
Скорректированная цена продажи
Корректировка на транспортную доступность
Корректировка на условия зонирования
Итого скорректированная цена продажи

Вывод о принимаемой для дальнейших расчетов величине удельной стоимости 1 м² оцениваемой земли делается студентами самостоятельно на основе полученных после корректировок результатов.