2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специ­ально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки ос­новных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы изме­рения - 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учи­тывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного рас­чета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определение восстановительной стои­мости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. зда­ние, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:

• назначение здания (административное, производственное или складское);

• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

• характеристики конструкций здания и элементов его инже­нерного оборудования;

• расчетный (строительный) объем здания.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого ( ) здания определяется по формуле:

, м³ (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

2. Непосредственно по таб­лице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м³), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также по прил. 2).

3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:

, руб./м³ (2)

где K_i — поправочные коэффициенты на следующие признаки:

а) различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:

а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты от одной группы капитальности к другой приведены в прил. 4.

б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

, руб. (3)

где V – расчетный объем здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восста­новительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

(4)

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимается по исходным данным);

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оцен­ки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);

– сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (учитываемые в работе налоги приведены в прил. 7);

k_КИ’ – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. (принимается по заданию);

k_ПП – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по заданию).