39

СОДЕРЖАНИЕ

Состав и краткое содержание работ	5
Введение	6
1. Исходные данные для выполнения работы	7
1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости	13
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода	14
2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода	14
2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества	15
2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста	18
2.4. Стоимость здания с учетом накопленного износа	19
2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли	19
2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат	21
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода	22
3.1. Алгоритм реализации доходного подхода	22
3.2. Реконструкция отчета о доходах	22
3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации	24
4. Согласование результатов оценки	24
Заключение	25
Приложения	26
Приложение 1. Исходные данные для выполнения работы	26
Приложение 2. Список объектов-аналогов	31
Приложение 3. Распределение производственных зданий по группам капитальности	41
Приложение 4. Поправочные коэффициенты для перехода от одной группы капитальности к другой	41
Приложение 5. Справочные данные для расчетов	41
Приложение 6. Индексы к элементам прямых затрат в ценах 1984 года на полный комплекс работ при новом строительстве и реконструкции	43
Приложение 7. Ставки налогов и сборов, принятые в курсовой работе	43
Приложение 8. Нормативные сроки службы зданий и сооружений в зависимости от групп капитальности	44
Приложение 9. Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа	44
Приложение 10. Данные по рынку купли-продажи земельных участков	45
Список использованной литературы	46

Состав и краткое содержание работ

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости промышленного предприятия. Расчет выполняется по вариантам, на примере одного из объектов недвижимости – офисного (административного), производственного или складского назначения.

Курсовая работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении кратко раскрывается место и роль в экономике рынка недвижимости и института оценки.

В первой главе, производится выбор варианта, приводится описание объекта оценки. Выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

Во второй и третьей главах выполняется расчет рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов - затратного (глава 2) и доходного (глава 3). Применение третьего подхода - сравнения продаж предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли (в главе 2).

В четвертой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчета, полученных во второй и третьей главах.

В заключении студентами делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объекта, о характере его возможного дальнейшего использования.

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы

Исходные данные, необходимые для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов, разбиты на индивидуальные и общие.

Индивидуальные данные по вариантам приведены в прил. 1.

Вариант назначается преподавателем или принимается по двум последним цифрам номера зачетной книжки студента.

Общими для всех вариантов принимаются следующие данные.

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

• 1 и 2-х этажные здания - стены и столбы из кирпичной кладки;

• 3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

Элемент		1 и 2-х этажные здания	3 и 4-х этажные здания
фундаменты		железобетонные ленточные	железобетонные столбовые
каркас		нет	железобетонные колонны и балки
стены и перегородки		кирпичные	панели железобетонные и кирпичные
перекрытия		железобетонные плиты	железобетонные плиты
крыша		совмещенная, плоская	совмещенная, плоская
кровля		рулонная;	рулонная
полы		плитка, линолеум	линолеум
проемы		деревянные	деревянные
отделка внутренняя		простая	простая
отделка наружная		нет	облицовка плиткой
инженерные системы	горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’), составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м³, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м²;

• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;

• отремонтировать 25 форточек;

• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;

• заменить 400 м плинтуса;

• заново застеклить 225 м² оконных проемов;

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

• отремонтировать 30 м лестниц;

• заменить 18 м поручней;

• отремонтировать внутри помещений 300 м² штукатурки;

• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;

• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $10/м²/год.

Переменные расходы составляют $80/м²/год.

По производственному цеху

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

Основные строительные конструкции:

• фундаменты – столбчатые, железобетонные;

• каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

• перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

• крыша – совмещенная, плоская;

• кровля – рулонная;

• полы – железобетонные;

• проемы – металлические;

• отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

• заново застеклить 850 м² оконных проемов;

• отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

• произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

• произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

• окрасить трубопроводы на площади 800 м².

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

• фундаменты - сборные железобетонные;

• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);

• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

• перекрытия - железобетонные плиты;

• крыша - совмещенная, плоская;

• кровля - рулонная;

• полы - асфальтовые;

• проемы - металлические;

• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;

• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;

• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;

• заново застеклить 250 м² оконных проемов;

• произвести ремонт полов, на площади 700 м²;

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;

• окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;

• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;

• окрасить трубопроводы на площади 600 м²;

• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $7/м²/год.

Переменные расходы составляют - $25/м²/год.

Стоимостные нормативы для расчета величины отложенного ремонта по всем объектам оценки приведены в прил. 10.