- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
Согласование результатов по стоимости здания
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.
Имущественный подход не учитывает такие особенности объекта оценки, как характеристики места расположения, сложившийся имидж, уровень рентабельности, присущий данному способу использования объекта, и т. п.
Кроме того, имущественный подход базируется на расчетных коэффициентах себестоимости строительства, оставляя вопросы местной ценовой конъюнктуры и местной нормы прибыли в стороне.
В соответствии с этими недостатками имущественного подхода полученным с его помощью результатам присвоен весовой коэффициент 0,3.
Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае не полностью отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом нами рассчитывалась стоимость объекта оценки, исходя из доходов, получаемых Заказчиком от сдачи объекта оценки в аренду. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,1.
Оценщик считает наиболее достоверными результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывался на предположениях рыночной природы и в основу анализа были положены данные высокой достоверности, полученные оценщиком из надежных источников. В соответствии с этим вес сравнительного подхода выбран в размере 0,6, поскольку сумма весов всех использованных для оценки подходов должна составлять 1.
Результаты согласования суммированы в таблице.
|
Подход |
Метод |
Результат |
Вес |
Вклад |
|
Имущественный |
Остаточной стоимости |
821 786,57 |
0,30 |
246 535,97 |
|
Доходный |
Капитализации прибыли |
3 743 249,00 |
0,10 |
374 324,90 |
|
Рыночный |
Сравнение продаж |
1 684 532,00 |
0,60 |
1 010 719,20 |
|
Согласованная рыночная стоимость здания, руб. |
1 631 580,07, или округленно 1 632 000 |
|||
Исходя из проведенных и описанных выше исследований, полагаем правильным и обоснованным определить рыночную стоимость отдельно стоящего складского помещения, принадлежащего ОАО «ХХХ», расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанную с помощью трех подходов к оценке, в 1 632 000 рублей с учетом НДС.
Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
1. Капитальный гараж расположен по адресу: город Кемерово ул. Тухачевского – Сибиряков-Гвардейцев, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.
Дата оценки – текущий месяц и год.
|
Характеристика объекта оценки |
|
|
Год постройки |
1984 |
|
Количество этажей |
1 |
|
Общая площадь, м2 |
19,2 |
|
Площадь застройки, м2 |
24,9 |
|
Высота здания, м |
2,9 |
|
Строительный объем, м3 |
72,2 |
|
Фактический возраст здания, лет |
- |
|
Нормативный срок эксплуатации, лет |
- |
|
Износ наружных стен по сроку эксплуатации, % |
20 |
|
Остаточный срок эксплуатации, лет |
- |
Конструктивные характеристики
|
Фундамент |
Ленточный, бетонный |
|
Стены |
Шлакоблочный кирпич |
|
Перекрытие |
Железобетонные плиты |
|
Крыша |
Односкатная, бетонное покрытие, рубероид |
|
Внутренняя отделка |
Стены оштукатурены |
|
Полы |
Бетонные |
|
Инженерное обеспечение |
Осветительная и силовая электросети |
2. Капитальный гараж расположен по адресу: город Кемерово ул. Терешковой, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. В гараже есть погреб и мастерская. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.
Дата оценки – текущий месяц и год.
|
Характеристика объекта оценки |
|
|
Год постройки |
1988 |
|
Количество этажей |
1 |
|
Общая площадь, м2 |
20,2 |
|
Площадь застройки, м2 |
25,8 |
|
Высота здания, м |
2,75 |
|
Строительный объем, м3 |
- |
|
Фактический возраст здания, лет |
- |
|
Нормативный срок эксплуатации, лет |
- |
|
Износ наружных стен по сроку эксплуатации, % |
9 |
|
Остаточный срок эксплуатации, лет |
- |
Конструктивные характеристики
|
Фундамент |
Ленточный, бетонный |
|
Стены |
Кирпичные |
|
Перекрытие |
Железобетонные плиты |
|
Крыша |
Односкатная, бетонное покрытие, рубероид |
|
Внутренняя отделка |
Стены оштукатурены |
|
Полы |
Бетонные |
|
Инженерное обеспечение |
Осветительная и силовая электросети |
3. Здание производственного назначения, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, размещенное на участке земли площадью 3 310 кв. м, используемом собственником здания на основе права долгосрочной аренды. Представляет собой одноэтажное здание, выполненное из сборного железобетона.
Общая характеристика
|
Год постройки |
1986 |
|
Инвентаризационная стоимость (в ценах 2004 года), руб. |
748 571 |
|
Количество этажей |
1 |
|
Общая полезная площадь, м2 |
1 236,5 |
|
Строительный объем, м3 |
11 153 |
|
Фактический возраст здания, лет |
20 |
|
Нормативный срок эксплуатации, лет |
100 |
|
Износ наружных стен по сроку эксплуатации, % |
20 |
|
Остаточный срок эксплуатации, лет |
80 |
|
Класс капитальности |
2 |
Оцениваемое здание имеет очень выгодное местоположение, так как расположено вдоль трассы Ленинск-Кузнецкий – Полысаево, обеспечивающей сообщение всех южных городов Кузбасса с Новосибирском.
В результате визуального осмотра объекта оценки установлено, что на дату осмотра только часть оцениваемого здания склада-ангара эксплуатируется в качестве станции технического обслуживания автомобилей. В этой части расположены встроенные бытовые и служебные помещения, а также котельная. В служебных и бытовых помещениях выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов. Рабочая зона оснащена смотровой ямой. Техническое состояние данной части здания можно оценить как нормальное. Вторая часть здания на дату осмотра не эксплуатируется и находится в стадии ремонта. Собственником здания выполнен капитальный ремонт крыши и произведена полная замена электропроводки.
Конструктивные характеристики
|
Наименование конструктива |
Характеристика конструктива |
|
Фундамент |
Железобетонные сваи |
|
Стены |
Крупнопанельные |
|
Перегородки |
Крупнопанельные |
|
Перекрытие |
Железобетонное |
|
Полы |
Бетонные |
|
Оконные заполнения |
В служебных помещениях – пластиковые стеклопакеты; в ремонтируемой части здания – заложены кирпичом и шлакоблоками |
|
Дверные заполнения |
Наружные – металлические ворота; в служебных помещениях – деревянные дверные блоки |
|
Внутренняя отделка |
В служебных помещениях – улучшенная с применением современных отделочных материалов; в рабочей зоне – простая |
|
Инженерное обеспечение |
Отопление от собственной котельной, водоснабжение от собственной скважины, электроснабжение, канализация местная |
4. Земельный участок земель поселений в кадастровом квартале 02:01:003 площадью 540,26 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100, предназначен для размещения торгово-складской базы. Определить рыночную стоимость права аренды.
На участке земли находится 2-этажное офисное помещение общей площадью 255 м2, принадлежащее на праве собственности физическому лицу в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права № 42 АА ХХХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г., выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области, на основании договора купли – продажи нежилого помещения (см. характеристики в задаче под № 5).
5. Определить рыночную стоимость 2-этажного офисного помещения общей площадью 255 м2, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100.
Характеристика объекта:
|
Общая характеристика объекта оценки |
Нежилое помещение, используемое на момент осмотра как офисное, с отделкой под евро-стиль |
|
Год постройки здания |
1970 |
|
Площадь объекта оценки, м2 |
216,8 |
|
Высота, м |
10,6 |
|
Общий строительный объем объекта оценки, м3 |
1118 |
|
Количество этажей здания |
2 |
|
Класс капитальности здания |
1 |
|
Износ по паспорту, % |
49 |
|
Внешний вид |
Удовлетворительный |
|
Внутренняя отделка |
Повышенная |
|
Фактический возраст здания, лет |
34 года |
|
Строительные характеристики |
||
|
Основные конструктивные элементы |
Конструктивное решение и материал |
Дефекты (по результатам технического осмотра) |
|
Фундамент |
Железобетонный |
Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций |
|
Стены |
Панельные |
Повреждение обрамлений выступающих частей фасада, местами мелкие выбоины |
|
Перекрытия |
Железобетонные, отепленные |
Отдельные трещины в растянутой зоне, следы протечек или промерзаний на стенах в местах опирания |
|
Крыша, кровля |
Мягкая кровля |
Вздутия поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, требующие замены до 10 % кровли; ржавление и повреждение настенных желобов |
|
Полы |
Бетонированные, линолеумовые, керамическая плитка |
Стирание поверхности в ходовых местах, истертость |
|
Проемы |
Окна – пластик. Двери – пластиковые, деревянные, металлические |
Состояние – отличное |
|
Внутренняя отделка |
Отделка плиткой, штукатурка, побелка, отделка стен обоями под покраску |
Состояние хорошее, производится текущий мелкий ремонт |
|
Водоснабжение |
Холодное, горячее, от котельной |
Состояние – хорошее |
|
Канализация |
Гор. коллектор |
Состояние – хорошее |
|
Вентиляция |
Есть |
Состояние – хорошее |
|
Электроснабжение |
Горэлектросеть |
Состояние – хорошее |
|
Теплоснабжение, отопление |
ТЭЦ |
Состояние – хорошее |
6. Оценить рыночную стоимость производственного здания.
Характеристика объекта оценки
|
Описание объекта оценки, правоустанавливающие документы |
Нежилое здание – участок комплектации для монтажа. На дату оценки находится в ремонте. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХ.ХХ 2004 г., техническая документация (паспорт). |
|
Местоположение |
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ |
|
Год постройки |
1956 |
|
Число этажей |
1 |
|
Площадь (общая) объекта оценки, м2 |
227,7 |
|
Высота, м |
3,90 |
|
Объем объекта оценки, м3 |
888 |
|
Группа капитальности |
1 |
|
Износ по техническому паспорту |
46% |
|
Остаточная стоимость, руб. |
3946 |
|
Кадастровый номер |
42:24:04:494:2:0:Б:0:0 |
Основные строительные характеристики
|
Конструктивные элементы объекта оценки |
Описание конструктивных элементов |
Дефекты |
|
Фундамент |
Бетонный ленточный, глубина заложения свыше 1 метра |
Выпучивание и искривление цоколя, трещины в цоколе, разрушение |
|
Стены |
Кирпичные |
Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, выколы и следы увлажнения |
|
Перекрытия |
Деревянное, отепленное |
Заметный прогиб, трещины на поверхности, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки |
|
Пол |
Дощатые, окрашены |
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины. Массовые разрушения покрытия и основания, гниль
|
|
Кровля |
Металлическая |
Массовые протечки, заметный прогиб, ржавчина на поверхности кровли, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки |
|
Проемы |
Оконные – двойные, глухие, дверные - металлические |
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; у дверей – неплотный притвор |
|
Отделочные работы |
|
Местами отсутствуют, ведется ремонт |
|
Санитарные и электро-технич. устройства |
Электроосвещение
|
|
7. Определить стоимости ремонтно-механической мастерской
Характеристика объекта оценки
|
Описание объекта оценки, правоустанавливающие документы |
Нежилое здание с подвалом, используемое собственником в производственных целях. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХ.ХХ 2004 г., техническая документация (паспорт, инвентарная карта) |
|
Местоположение |
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ. |
|
Год постройки |
1981 |
|
Число этажей |
1-2 |
|
Площадь (здания) объекта оценки, м2 |
669,3 |
|
Площадь (подвала) объекта оценки, м2 |
124,9 |
|
Высота, м |
6,5 |
|
Объем объекта оценки, м3 |
4712 |
|
Группа капитальности |
II |
|
Остаточная стоимость, руб. |
76 668 |
|
Износ, % |
25 |
|
Кадастровый номер |
42:24:04:494:2:0:Е:0:0 |
Основные строительные характеристики
|
Конструктивные элементы |
Описание |
Дефекты |
|
Фундамент |
Железобетонный ленточный |
Есть небольшие трещины, состояние хорошее |
|
Стены |
Кирпичные |
Трещины в перемычках и под оконными проемами, ослабление и разрушение кладки местами, искривление стен. Произведен ремонт |
|
Перекрытия |
Железобетонные |
Трещины, заметный прогиб, следы протечек, произведен ремонт |
|
Пол |
Бетонный, дощатый |
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины. Состояние хорошее |
|
Проемы |
Оконные – двойные, глухие дверные – металлические, простые |
Коррозия деталей дверных и оконных полотен, отсутствие стекол, коробки местами рассохлись, неплотный притвор. Произведена частичная замена на новые стеклопакеты |
|
Крыша |
Мягкая кровля |
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; отслоения покрытия от основания, обрывы |
|
Внутренняя отделка |
Оштукатурено, побелено, окрашено |
Мелкие трещины |
|
Санитарные и электро-технич. устройства |
Эл. освещение, отопление, канализация, водопровод |
|