3 Проблемы регулирования частой собственности на землю.
Современные земельные реформы создали условия для интенсивного развития института собственности в России. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, которые заменили исключительную государственную собственность на землю. Институт права частной собственности приобрела особое значение как в теории, так и и в практике земельного права. Важнейшим моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли и других природных объектов недвижимости имуществом. Переход от национализации земли к её приватизации на основе провидения в России земельной реформы, ликвидация монополии государственной собственности на землю существенным образом изменили характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога и других сделок с землей отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный характер.
С появлением правовых норм, регулирующих прав на землю, государством не только устанавливаются данные нормы путем принятия соответствующего законодательства, но и определяется ограничения прав на землю.
В частности основными целями, которые преследует государство при регулировании отношений земельной собственности, являются предотвращение создания крупных земельных латифункций, соединение собственника земельного участника и сельскохозяйственного производителя в одном лице, обеспечение выполнения экономических и экологических требований при хозяйственном использовании земли, а также целевого использования земельных участков. [ 5 с.90]
Так, по российскому законодательству не допускается изменение собственником целевого назначения земель, особенно если это касается земель сельскохозяйственного назначения, лесных угодий , земель особо охраняемых территорий. Земельные отношения собственности, регулируемые земельным и административным законодательством, имеет свою специфику. Особенность их заключается в том, что объектом данных отношений являются земля как природный ресурс и земля как имущество. Это же закрепляет и Земельный кодекс РФ.
Содержанию земельного правоотношения собственности свойственен особый порядок реализации права собственности на земельный участок, а именно, принадлежащих собственнику правомочий владения, пользования, распоряжение земельным участком. Наряду с классификацией земельных правоотношений на правоотношения имущественного характера и правоотношения организационного характера, земельные правоотношения по поводу земельного участка классифицируется по институтам земельного права, т. е. в зависимости от прав и обязанностей их субъектов. Выделяются: земельные правоотношения собственности; земельные правоотношения, связанные с осуществлением прав на землю лиц – несобственников земельных участков; земельные правоотношения в сфере осуществления отдельных управленческих функций; земельные правоотношений в сфере правовой охране земель. [ 7 с. 8]
Регулирование использования и охраны земель должно осуществляться, прежде всего, в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждому гражданину на свободное владение, использование и распоряжение принадлежащим ему участком. Реализации триады субъективных правомочий отдельного гражданина – собственника земельного участка поставлена в зависимость от соблюдения интересов всего общества. Тем самым при регулировании земельных отношений на первое место выдвигаются публичные интересы и соответствующий им правовой инструментарий, на второе - интересы частных собственников и адекватный им частноправовой механизм регулирования, значительная часть которого «вмонтирована» в гражданское законодательство. Таким образом, совокупность административных и земельных правоотношений характеризует динамику административно-правового регулирования права частной собственности на землю, поскольку переводит нормативные стандарты в реальное поведение субъектов права.
Отсутствие в законодательстве определенных стандартов государственно – правового регулирования права собственности на землю ставит перед правовой наукой задачи по выявлению четких критериев, позволяющих определить степень администрирования проводимых социально значимых земельных реформ.
Под администрированием в данной сфере нужно понимать применение административно-правовых норм при государственном регулировании отношений собственности на землю. Сюда можно отнести нормативно-правовое регулирование право собственности на землю, признание и переоформление земельных участков, государственную регистрацию прав на землю, государственный мониторинг и учет земель, государственный контроль и охрану земель, в том числе и тех, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц.
Реализация норм земельного права в большинстве случаев происходит при непосредственном участии органов государственного и местного управления. При этом указанная деятельность не всегда носит бесспорный характер, что находит свое отражение как в материалах юридической направленности, так и в изданиях общественно-политического характера. [12 ]
Преобладание административного элемента в регулировании земельных отношений подчеркивает не только в российских изданиях, но и в ведущей западноевропейской прессе. [8 с. 34]
Особенностью правового регулирования отношений по использованию земель в России является то, что на протяжении десятилетий сформировалась нормативная база, определяющая правовые принципы и основные институты прав на земельные участки и управления земельным фондом. Земельное законодательство является важнейшим элементов формирования и развития рыночной экономики в России. Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т. е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли, особенно в сельском и лесном хозяйствах, создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков, путем вложения дополнительных затрат в целях получения большого количества продукции с единицы земельной площади.
Правовое регулирование понимается как равностороннее воздействие на общественные отношения всех правовых явлений, в том числе правовых идей, принципов правовой жизни общества, не воплощенных в юридические формы. Но для решения государственных задач прежде всего необходимо понимать роль, значение административно-правового регулирования как совокупности средств и способов реализации позитивного права. Позитивное право обладает свойствами и механизмами, обеспечивающими его реализацию в жизни общества. Нормативность, общеобязательность, формальная определенность, обеспеченность силой государственно-правового принуждения позволяют перевести правовые нормы в повседневную практическую жизнь человека и общества.
Исходя из этих задач, можно сформулировать следующие определение: административно-правовое регулирование земельных отношений – это применение административно правовых норм при государственном регулировании земельных отношений, которые заключаются в целенаправленном воздействии на поведение людей и общественные отношения с помощью правовых средств государства, реализуемых специально уполномоченными государственными органами власти, а так же органами местного самоуправления.
Из определения вытекает, что регулированием можно назвать только такое воздействие, при котором ставятся достаточно ясно обозначенные цели. Например, в целях упорядочения использования земли, обеспечения ее сохранности, повышения эффективности землепользования издается закон о земле. И воздействие норм земельного права, в результате которого реализуются поставленные цели, можно назвать правовым регулированием.
Если же под воздействием законодательного акта или его норм наступают последствия, не предусмотренные законодательством, а в некоторых ситуациях и противоречащие целям законодателя, то такое воздействие не может считаться правовым регулированием.
Так, под воздействием земельного законодательства возросла цена на земельные участки, увеличилось число сделок по поводу земли спекулятивного характера, совершаемых ради наживы, непроизводительного использование земли. Негативное влияние закона о земле на общественные отношения нельзя назвать правовым регулированием, ибо это не входило в цели законодателя и не соответствует целям права – упорядочить жизнь общества, обеспечить справедливый, разумный характер пользования такой ценностью, какой является земля.
Административно-правовое регулирование реализации права частной собственности на землю – это целенаправленное воздействие государства на поведение людей и общественных отношения собственности с помощью правовых средств, реализуемых специально уполномоченными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, конечной целью которого является осуществление, оформление и регистрация права собственности на землю граждан и юридических лиц.