1. Сущность, функции и особенности рынка земли.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.[3 с.41]

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно - климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала.[11 с.110]

Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.[1 с. 211]

Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. [ 3 c. 42]

Одной из главных особенностей формирования российской школы экономической мысли было изучение эволюции крестьянского хозяйства и отношения к земле в связи с оценкой будущего развития страны. До окончательного закрепощения крестьян при Екатерине II, до пугачевского восстания и начала промышленной эпохи аграрный вопрос рассматривался в рамках общих представлений о положении трудящихся. [11 c. 62]

К тому же в России, в отличие от большинства западных стран, до конца XVI века практика свободной заимки земель была главным господствующим обычаем в экономической жизни и отношениях русского народа. Затрата труда на месте заимки служила в большинстве случаев определяющим фактором ее владения.

Здесь с давних времен очень твердо было понимание держания, занятия, пользования землей, но понятия аналогичного собственности на землю не существовало.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности. [3 с. 44]

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхозработ земли.

Термин «земля» охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые.

Земля либо выступает как непосредственный фактор производства, либо используются в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. Ограниченность земель сельскохозяйственного назначения вообще, а земель лучшего и среднего качества тем более, обусловливает мизерную эластичность предложения земель.

В связи с этими особенностями использование одними предпринимателями земель лучшего и среднего качества (по плодородию и местоположения участков) лишает других предпринимателей возможности вести хозяйство на аналогичных землях. Образуется хозяйственная монополизация земель этого рода. Но из-за того, что производство на этих землях не покрывает общественной потребности в продовольствии и сельскохозяйственном сырье, возникает общественная необходимость вовлечь в хозяйственный оборот и сельскохозяйственные земли худшего качества. Однако производство продукции в относительно худших условиях обходится дороже. Общественная потребность в дополнительной продукции приведет к признанию рынком этих увеличенных затрат на ее производство как общественно необходимых затрат.

Поэтому общественной ценой производства выступает цена производства продукции в относительно худших условиях ведения сельского хозяйства. Реализация продукции по общественной цене производства обеспечивает арендаторам, использующим худшие земли, возмещение издержек производства и получение средней прибыли. А арендаторам лучших и средних земель, у которых индивидуальные затраты будут ниже общественных - еще и сверхприбыль. Она и передается в виде ренты землевладельцу.

Земельная рента - это плата за пользование землей, как результат ее ограниченности. Она выступает как разность между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучших или средних землях. Поэтому и рента этого вида носит название дифференциальной, т.е. разностной.[ 4 с. 93]

Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными различными сферами их использования. Как и собственник, так и арендатор земли заинтересованы в максимальной выгодности использования данного участка, при условии, что доход, связанный с эффективностью их выбора и действий, будет ими же присваиваться.[ 10 с. 65]

Таким образом, дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением) более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. Монополия частной собственности на землю порождают абсолютную земельную ренту, уплачиваемую за пользование любой землей, какого либо качества она не была. Это приводит к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате даже на худших участках земли получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную прибыль.

Кроме дифференциальной и абсолютной рент в некоторых случаях может существовать монопольная рента. Это имеет место тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственной продукции, производимой в ограниченных количествах, устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

Между монопольной и абсолютной рентой имеется существенное различие: если абсолютная рента получается со всех земель, то монопольная рента - только с очень немногих участков.

Таким образом, рост производства сельскохозяйственной продукции может происходить и за счет более интенсивной обработки одних, и тех же земель, дополнительных затрат капитала и машины, химических удобрения, ирригацию и мелиорацию почвы и т. д. При этом будет проявляться принцип убывающей производительности данного фактора производства: первое вложение может определить наивысшую производительность труда, вторе – несколько меньшую, третье – ещё меньшую. Но сути дела это не меняет – урожайность участка повысится, возникнет добавочная прибыль от дополнительных капиталовложений.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля

Выступает постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участника есть своя стоимость. Как любой, товар земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар - это объект купли – продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом - уровнем цен продуктов, производимых на земле.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец , заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любою плату ( в противном случае он вообще лишится ренты).

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитывается такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территории и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и прочего- являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель как по категориям в зависимости от целевого значения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с законом состав земельных ресурсов в России делится на виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов ( городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданскими законодательством с учетом земельного, лесного природоохранительного, иного специального законодательства. В России основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты определяют характер сделок, связанных с купле – продажей и использованием земельных ресурсов.

Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер дифференциальной ренты.

При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в процессе их функционирования возникла необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов; на этой основе применялись такие виды цен, как поведанная плата, возмещение затрат: на геолого - разведочные работы, провидение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д. хотя ещё не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товоро-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включать в цены на продукцию и, получаемою с их использованием.

В Гражданском кодексе РФ установилось, что по договору купли – продажи зданий, сооружений или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передаче прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась купля – продажа земельных участков, например садово – огородных.

Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов сельскохозяйственных предприятий при их выходе из них. В частности собственности на землю находится более 16 млн га земли. Поэтому необходимость осуществления широкого товарно – денежных ( рыночных ) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормированного осуществления нужна прочная правовая база. Рынок земельных ресурсов находится на стадии становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли – продажи земельных участков отражает массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а формы цены может проявляться в различных видах.

Рынок земли как саморегулирующая система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, а в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли ещё более усложняет рынок недвижимости.

Основные способы сделок с земельными участками:

1. Аукцион;

2. Аукцион на право аренды участника;

3. Коммерческий конкурс;

4. Конкурс на право аренды участника;

5. Инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги;

6. Выкуп арендованного муниципального участка;

7. Закрытый тендер;

8. Продажа участника ( части его ) предприятия банкрота. [ 10с. 384]