- •Нормативно - правове регулювання та методичне забезпечення в оціночній діяльності. Предмет, мета та завдання дисципліни.
- •Ринок нерухомості. Національний стандарт № 1. Загальні засади оцінки майна і майнових прав, принципи проведення оцінки
- •Особливості:
- •Високий рівень трансакційних витрат.
- •Обмежена кількість продавців і покупців.
- •Класифікація ринків нерухомості
- •В Україні до складу нерухомості відносять:
- •Основні ознаки нерухомості
- •Нерухомість як фізичний об’єкт
- •Нерухомість як об’єкт права характеризується:
- •Форми здійснення оціночної діяльності :
- •Суб'єктами оціночної діяльності є:
- •Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:
- •Незалежна оцінка нерухомого майна.
- •Світові тенденції в оцінці нерухомого майна. Функції грошей.
- •Вартість. Поняття та класифікація.
- •Взаємозв'язок між ціллю оцінки і видами вартості, використовуваними для оцінки
- •Правило p 1.
- •Правило p 2.
- •Правило p 3.
- •Одиниці порівняння:
- •Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:
- •Оцінка землі
- •В піраміді Маслоу:
- •Специфічні властивості землі як об’єкту нерухомості
- •Нагадаємо:
- •Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
- •Оцінка забудованих земельних ділянок .
- •Процедура проведення експертної грошової оцінки в такій послідовності:
- •Нормативна грошова оцінка земель
- •Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств.
- •Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Додатки
- •На проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки
- •Зразковий договір на проведення оцінки об'єкта аукціону
Взаємозв'язок між ціллю оцінки і видами вартості, використовуваними для оцінки
Ціль оцінки |
Види вартості
|
|
Допомогти потенційному покупцю (продавцю) визначити передбачувану ціну
|
Ринкова
|
|
Визначити доцільність інвестицій
|
Інвестиційна
|
|
Забезпечити заявки на отримання позики
|
Заставна
|
|
Визначити суми покриття за страховим договором або сформулювати вимоги у зв'язку з втратою або пошкодженням застрахованих активів
|
Страхова
|
|
Можлива ліквідація (часткова або повна) діючого підприємства
|
Ліквідаційна
|
Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним;
Дійсна вартість майна для цілей страхування - вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування;
Більшість попередньо розглянутих систем оцінювання в практичній діяльності зводиться до такої уніфікованої системи базисів оцінки:
Нормативна вартість – вартість, яка відповідно до діючого законодавства визначається як відповідна фіксованасума (величина), що визначена чітким визначеним законом алгоритмом розрахунків.
Аналогова вартість – вартість визначена грошовою сумою, сплаченою за аналогічний обєкт нерухомості при проведенні аналогічної угоди на аналогічних умовах.
Витратна вартість – вартість що визначається за допомогою використання прямих проектно-кошторисних розрахунків фінансових витрат на будівництво чи створення певного об’єкта.
Вартість майбутнього прибутку – вартість що визначена розрахунковим шляхом через капіталізацію очікуваного прибутку або за допомогою засобів моделювання дисконтових грошових потоків із врахуванням всіх доходів, витрат та зобовязань, повязаних із розвитком і організацією господарської діяльності обєкта оцінки
В практиці часто виникають ситуації, коли доцільно комбінувати вище перераховані бази оцінки (рисунок)
Правило p 1.
Це правило визначає вибір бази оцінки (і методів) на основі нормативної вартості. Такий вибір здійснюєтьсяу випадках, коли для певних типів обєктів і певних типів операцій із ними є жорстко регламентований вимогами використання нормативної оцінки. За інших умов процедура вибору бази оцінки переходить до правила P 2.
Логіка правила P 1
V= VN, якщо N=1 V = V (P2), якщо N=0
V – вартість об’єкта , VN- нормативна вартість, N – вимога нормативної оцінки
Якщо має місце така вимога, то N=1, якщо ні – то N=0.
Рис. Логічна послідовність використання правил вибору бази оцінки об’єктів нерухомості