- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
1. Основные средства
Основными вопросами учета основных средств (ОС) являются время признания земли, зданий, машин и оборудования в качестве активов, определение их учетной суммы, амортизационных отчислений, которые должны быть признаны в отношении этих активов, а также определение и учет снижений учетной суммы, вызванных другими факторами.
К основным средствам (property, plant and equipment) относятся осязаемые активы, включающие недвижимость, а также оборудование, которые:
-
используются в деятельности компании для производства или по ставки товаров или услуг, сдачи в аренду другим компаниям или административных целей;
-
как предполагается, будут использоваться в течение более чем одно го года.
По российским правилам к числу основных средств могут быть отнесены только те активы, которые используются как «средства труда». Таким образом, круг активов, включаемых в состав основных средств по международным правилам, значительно шире. Он включает, например, многолетние насаждения, земельные участки и природные ресурсы.
Срок полезного использования объекта основных средств определяется либо как предполагаемый период времени его использования, либо как объем продукции (работ, услуг), который намечается произвести с использованием этого объекта.
Объект ОС признается активом в рамках подготовки и представления финансовой отчетности при условии его соответствия общим критериям признания в качестве актива. Эти критерии включают:
- наличие у компании достаточной уверенности в том, что она сможет получить от его будущего использования некоторые экономические выгоды;
- наличие у компании надежных данных о величине затрат на приобретение/создание этого объекта.
Объект ОС, признанный в качестве актива, принимается на учет по затратам на приобретение/создание.
Затраты на приобретение объекта ОС включают его покупную цену, в том числе импортные пошлины, невозмещаемые налоги на покупку, а также любые непосредственно относящиеся к этому объекту затраты на приведение его в рабочее состояние для предполагаемого использования. При достижении договоренности о цене покупки все скидки и уступки вычитаются.
Затраты на создание актива самой компанией определяются с использованием тех же принципов, что и в случае приобретенного актива. При определении затрат на создание исключается любая внутренняя прибыль. Аналогично, затраты материалов, связанные с образованием сверхнормативных отходов, сверхнормативные затраты труда или других ресурсов, которые компания несет при производстве создаваемого актива, не включаются в затраты на его создание.
Последующие затраты16, связанные с объектом ОС, признанным в качестве актива, должны прибавляться к учетной сумме, если существует
вероятность того, что компания получит от него дополнительные выгоды. Все прочие последующие затраты должны признаваться как расходы в период их осуществления.
Последующие затраты, связанные с объектом ОС, признаются как актив только в том случае, если они улучшают его эксплуатационные характеристики (производительность и др.) по сравнению с первоначальными, обеспечивая увеличение будущих экономических выгод. Приведем примеры таких улучшений:
(а) модификация оборудования с целью увеличения срока его полезного использования, в том числе повышение его производительности;
(б) усовершенствование частей машин с целью существенного повышения качества выпускаемой продукции;
(в) внедрение новых производственных процессов, позволяющих значительно снизить эксплуатационные расходы в сравнении с предыдущей их оценкой.
Затраты на ремонт и техническое обслуживание объектов ОС осуществляются с целью восстановления или поддержания их эксплуатационных характеристик. Эти затраты учитываются как расходы в период их осуществления. Например, затраты на обслуживание или капитальный ремонт оборудования обычно являются расходами, поскольку они обеспечивают восстановление, а не улучшение его первоначальных эксплуатационных характеристик.
Способ учета затрат, связанных с объектом ОС, и осуществленных после его приобретения, зависит от обстоятельств, которые принимались во внимание после установления первоначальной учетной суммы и признания этого объекта в качестве актива, а также от того, можно ли возместить последующие затраты.
Например, когда в учетной сумме объекта уже отражается потеря экономических выгод, последующее затраты для восстановления ожидаемых от актива будущих экономических выгод капитализируются при условии, что эта стоимость не превышает возмещаемую сумму данного актива. Это относится и к тому случаю, когда покупная цена актива уже отражает обязательства компании осуществить в будущем затраты, необходимые для приведения этого актива в рабочее состояние. Примером может стать приобретение здания, которое нуждается в реконструкции. При таких обстоятельствах последующие затраты прибавляются к учетной сумме в тех пределах, в каких их можно возместить при будущем использовании актива.
Крупные компоненты некоторых объектов ОС могут требовать замены через регулярные промежутки времени. Такие компоненты учитываются как отдельные активы, поскольку они имеют срок полезного использования, отличный от того, который имеют объекты ОС, к которым они относятся. Поэтому (при условии соблюдения критериев признания, указанных выше) затраты, осуществленные в связи с заменой или обновлением составной части объекта ОС, учитывается как затраты на приобретение отдельного актива. При этом замененный актив полностью списывается.
После признания объекта ОС в качестве актива он может отражаться в учете двумя способами:
-
учет от исходной базы, при котором последующие бухгалтерские оценки величины активов основываются на затратах на их приобретение/создание;
-
допустимый альтернативный способ учета, при котором последующие бухгалтерские оценки величины активов основываются на их справедливой стоимости.
Компания может использовать учет от исходной базы для одного вида ОС и допустимый альтернативный способ учета для другого вида ОС. Однако объекты одного и того же вида ОС учитываются одним и тем же способом. Поэтому компания может использовать для земельных участков и строений учетные суммы, основанные на справедливой стоимости, а для оборудования — учетные суммы, основанные на затратах на его
приобретение/создание.
Использование справедливой стоимости при определении первоначальной учетной суммы для объекта ОС, приобретенного на условиях финансовой аренды или в результате объединения бизнеса путем поглощения, не является случаем применения допустимого альтернативного способа учета. В таких случаях справедливая стоимость используется лишь для того, чтобы установить затраты на приобретение/создание актива на момент приобретения, но не для переоценки этого актива. В последующие учетные периоды такие объекты ОС могут учитываться с использованием либо учета от исходной базы (когда в качестве первоначальной учетной суммы берутся затраты на приобретение/создание), либо допустимого альтернативного способа учета.
Допустимый альтернативный способ учета предусматривает проведение переоценок. Эти переоценки должны проводиться достаточно регулярно, с тем чтобы учетная сумма существенно не отличалась от той, которая была бы установлена при использовании справедливой стоимости на дату бапанса. Такое требование призвано исключить проведение переоценок ОС только в удобное для самой компании время. Переоцененная сумма представляет собой справедливую стоимость на дату переоценки за вычетом амортизации, начисляемой в последующие за переоценкой учетные периоды.
Для тех объектов ОС, справедливая стоимость которых подвержена значительным и быстрым изменениям, целесообразно проводить переоценки ежегодно. Менее частые переоценки необходимы для объектов, справедливая стоимость которых изменяется незначительно; может оказаться достаточным проводить их каждые три — пять лет. Активы одного и того же вида можно переоценивать по принципу «один объект за другим» при условии, что переоценка всего вида активов проводится за достаточно короткое время.
При переоценке одного объекта необходимо проводить переоценку для всего вида объектов, к которому он относится, для того чтобы избежать выборочных переоценок и включения в отчеты показателей, представляющих собой «смесь» из затрат на приобретение/создание и справедливых стоимостей на различные даты. Подходящим видом активов является группа активов, сходных по характеру и направлению использования в деятельности компании. Например, она может принять решение переоценить все свои земельные участки либо все земельные участки и строения, либо оборудование.