3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости

Оценка недвижимости всегда проводится с какой-либо конкретной целью, в качестве которой может выступать: определение цены прода­жи, получение ипотечного кредита, страхование имущества и т. д. Эта цель, называемая назначением оценки, обусловливает выбор вида сто­имости. Одно и то же имущество будет иметь разную величину стоимо­сти при использовании различных толкований стоимости. Так, напри­мер, стоимость для целей страхования от огня отличается от стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется - затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором — наиболее веро­ятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту. Таким образом, одно и то же имущество может иметь разные стоимости в зависимости от назначе­ния оценки.

3.1. Рыночная стоимость

Определение понятия «Рыночная стоимость», даваемое в USPAP и согласованное с органами, ответственными за регулирование деятельно­сти финансовых институтов в США, по духу близко к определению, при­водимому в МСО, однако заметно отличается от него по форме. Согласно USPAP,

рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую имуще­ство было бы продано на конкурентном и открытом рынке при соблюде­нии всех условий, необходимых для «справедливой» продажи (сделки), при которой и покупатель, и продавец действовали бы осмотрительно и будучи хорошо осведомленными, и в предположении, что на цену не вли­яют чрезвычайные стимулы (обстоятельства). В этом определении подра­зумевается совершение сделки в конкретную дату и передача титула соб­ственности от продавца к покупателю при следующих условиях:

1. Покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2. Покупатель и продавец хорошо осведомлены и действуют в своих подлинных интересах;

3. Имеется достаточно времени для выставления имущества на откры­том рынке (осмотра имущества всеми желающими);

4. Оплата производится в долларах США или на условиях, оговорен­ных в аналогичных финансовых соглашениях,

5. Цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, и на нее не оказывают влияние особая или необычная форма финансирования или уступки, предоставляемые кем-либо из лиц, причастных к данной продаже.

Термины «стоимость» и «цена» нельзя использовать как синонимы, так как:

• в отличие от рыночной стоимости цена продажи представляет со­бой: фактическую сумму средств, полученную в обмен за права вла­дения, пользования, распоряжения имуществом;

• чем сильнее нарушаются условия справедливой продажи, тем больше будет отклонение цены продажи от рыночной стоимости. Если продавцу срочно требуются денежные средства, он может согласиться уступить имущество по низкой цене. И с другой стороны, вполне возможно, что покупатель заплатит неоправданно высокую цену за имущество, в точности удовлетворяющее его специфическим тре­бованиям;

цена продажи является объективным показателем только тогда, когда сделка заключена на типичных для данного рынка условиях плате­жа. В противном случае к цене продажи потребуется ввести коррек­тировки. Так, в настоящий момент типичным условием платежа при купле-продаже квартир в Москве является оплата покупате­лем 100% стоимости сделки в момент ее заключения. По мере раз­вития системы ипотечного кредитования жилья в России, типич­ным условием платежа может стать первоначальный взнос покупа­теля в размере, например, 30% цены квартиры и кредитование оставшихся 70% банком.