- •1. Введение
- •2. Особенности рынка недвижимости
- •3. Выбор типа стоимости для оценки недвижимости
- •3.1. Рыночная стоимость
- •3.2. Стоимость в использовании
- •3.3. Инвестиционная стоимость
- •4. Принципы оценки недвижимости
- •4.1. Принцип наиболее эффективного использования
- •4.2. Принцип замещения
- •4.3. Принцип изменения
- •4.4. Принцип ожидания
- •4.5. Принцип спроса и предложения
- •4.6. Равновесие и принцип предельной доходности
- •4.7. Принцип вклада
- •4.8. Принцип соответствия
- •4.9. Принцип конкуренции
- •5. Наиболее эффективное использование недвижимости
- •5.1. Понятие наиболее эффективного использования
- •5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)
- •6. Оценка земельного участка
- •6.1. Общие соображения
- •6.2. Методы оценки земельных участков
- •6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)
- •7. Затратный подход
- •8. Доходная недвижимость и механизм инвестиций
- •8.1. Доходная недвижимость
- •8.3. Имущественные права
- •9. Способность недвижимого имущества приносить доход
- •9.1. Оценка размера дохода, приносимого объектом недвижимости
- •9.1.1. Доход от недвижимости и доход от бизнеса
- •9.1.2. Отчет о прибылях и убытках
- •10. Доходный подход
- •10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи
- •10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи
- •10.3. Капитализация дохода
- •10.4 Дисконтирование будущих доходов
- •10.4.1. Сущность метода
- •10.4.2. Процедура дисконтирования
- •10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования
- •11. Остаточный метод
- •11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода
- •11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода
- •11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода
- •12. Согласование результатов
- •1. Введение
- •2. Область применения
- •3. Определения, виды нематериальных активов и типы стоимости
- •4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности
- •5. Формулировки стандарта
- •6. Требования к изложению фактического материала
- •7. Замечания (возможные отступления от стандартов)
- •1. Определение стоимости денег как функции времени
- •2. Каково значение расчетов приведенной и сложнопроцентированной стоимости
- •3. Как рассчитать зависимость между сегодняшней стоимостью и стоимостью по истечении некоторого периода
- •4. Как можно рассчитать приведенную стоимость и будущую стоимость по истечении нескольких периодов
- •5. Как определить стоимость аннуитета
- •6. Оценка инвестиционного риска и ставка дисконтирования с поправкой на риск
- •7. Подход с позиций «создания акционерной стоимости»
- •8. Каков правовой статус стоимостей, рассчитываемых с учетом дисконтирования
- •1. Основные средства
- •2. Взаимосвязь с международными стандартами оценки
- •3. Учет при переоценке
- •4. Ослабление активов
Дополнение 1 Особенности оценки недвижимости
1. Введение
Настоящее приложение в значительной мере опирается на положения Единых стандартов профессиональной оценочной деятельности (USPAP)1, принятых в США. Важно отметить, что эти стандарты относятся к оценке именно недвижимости и, естественно, в большей мере учитывают специфику оценки в этой сфере.
2. Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости весьма специфичен и характеризуется следующими особенностями.
Отсутствие централизации. Рынок недвижимости является нецентрализованным в отличие от рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или сельскохозяйственной продукции. Централизованные рынки характеризуются тем, что подавляющее большинство сделок совершается на биржах по ценам, которые известны на каждый момент времени. Конфиденциальность данных. Данные по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных договоров и ипотечных кредитов, как правило, имеют конфиденциальный характер. Не существует какого-либо общепризнанного источника достоверной и детальной информации.
Нерегулярность сделок. Сделки с недвижимостью (особенно с крупными объектами нежилой недвижимости) заключаются на нерегулярной основе, так что порой оценщикам приходится пользоваться устаревшими сведениями.
Неотъемлемость объектов от их месторасположения. Любой объект недвижимости прочно «привязан» к своему месторасположению (в отличие от товаров, ценных бумаг и даже производственных компаний). Таким образом, отдача (эффективность) инвестиций в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, политической и экологической ситуацией в целом по региону и потенциальными сдвигами в этой ситуации. Возможность собственника (инвестора) контролировать подобные общие изменения ограничена. Уникальность объектов. Неотъемлемость объектов недвижимости от их месторасположения делает эти объекты уникальными. Не существует двух идентичных объектов недвижимости, по причине неповторимости месторасположения каждого из них. В связи с этим, порой невозможно сделать достоверное заключение о стоимости одного объекта, на основании известной стоимости другого. Обилие сегментов. Рынок недвижимости любой страны подразделяется на множество мелких сегментов, в зависимости от региона и вида объектов. На каждом из этих рынков складываются особые условия. Несбалансированность. Для строительства новых объектов недвижимости (или изменения функционального назначения уже имеющихся путем реконструкции) требуется определенное время. Таким образом, предложение на рынке недвижимости отстает от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту соответствующих арендных ставок, что в свою очередь стимулирует чрезмерные инвестиции в строительство. Как правило, в ходе строительного бума незаметна точка равновесия между спросом и предложением, и наступает обратная ситуация в виде избытка данных площадей. Отсюда еще одна важная характеристика рынка недвижимости, а именно, его несбалансированность. Государственное регулирование. Рынок недвижимости в значительной степени подвергается государственному регулированию на национальном и местном уровне.