25. Основные принципы и подходы управления

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, "прозрачной" системы. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта, которая позволила бы видеть все, что происходит на объекте как самому управляющему, так и собственнику.

"Открытость" и "прозрачность" дают возможность поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать необходимые решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяют наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании. Доверие собственника является самым объективным критерием профессионализма управляющей компании.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения, хотя, конечно, имеются и определенные особенности управления в зависимости от вида объекта управления.

Проведение всего комплекса управленческих и эксплуатационных функций чаще всего берет на себя одна компания. Например, управляющие компании, работающие с офисной недвижимостью, обычно имеют собственную эксплуатационную и клининговую службы.

Более конкурентоспособными на сегодняшнем рынке будут те управляющие компании, которые научились

* обеспечивать широкий комплекс высококачественных услуг,

* быстро реагировать на изменения запросов клиентов, при этом добиваясь минимальной себестоимости комплекса предоставляемых услуг.

Одним из конкурентных преимуществ в настоящее время становится возможность управляющей компании предоставить арендаторам дополнительные офисные, офисно-складские площади и другие. В большинстве случаев это легче сделать, если компания управляет несколькими объектами недвижимости.

Работа по управлению объектом недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

Отношения управляющих с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо именно от этого будет в основном зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и "прозрачна", а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целями управления может быть продажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев основными целями управления является рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости.

Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

26. ПРОБЛЕМАТИЗАЦИЯ - формы и методы постановки и употребления проблем в мышлении. П. определяется через трактовку смысла и функции проблемы в деятельности и мышлении. Термин проблема (в данном контексте) употребляется как минимум в трех смысловых значениях: 1) как препятствие в деятельности, непреодолимое наличными и известными деятелю средствами и методами. Собственно проблема в этом смысле характеризует не само препятствие, а отношение деятеля к препятствию (она есть субъективное отношение к препятствиям при достижении целей). В такой субъективной трактовке проблема может восприниматься как вызов, требующий ответа, усилия, подвига или изобретения. Для того, чтобы препятствие в деятельности стало проблемой, кроме субъективного восприятия его как вызова необходима соответствующая эпистемическая ситуация, в которой возможно решение проблемы. Например, выражение «летательный аппарат тяжелее воздуха» обретает откровенный характер вызова для инженерного мышления и творчества в период после изобретения воздушного шара, когда искусственный полет человека в принципе возможен, но на аппаратах легче воздуха, с одной стороны, и при наличии знаний аэродинамики и баллистики - с другой. 2) как «ученое незнание» или знание о незнании. Со времен Николая Кузанского очерчивание в знании зоны незнания широко используется как мотивирующий прием в организации исследований. Все географические знания получены экспедициями, направляемыми в те места земного шара, которые помечены «белыми пятнами» на его модели - глобусе. Аналогичную функцию выполняли сочинения типа «Мировых загадок» Геккеля, даже если они выражались в форме - «не знаем и никогда не узнаем», как у П. Дюбуа-Раймона. 3) как столкновение двух внутренне непротиворечивых знаний об одном и том же.

27. Информация - это данные, несущие в себе новизну и полезность. Информация - это основное условие конкурентной способности организации. Руководителя интересует информация о физических и юридических лицах, передовой технологии, экономической и финансовой ситуации и т.д. Оперативная, надежная, достоверная и своевременная информация является основой управленческого процесса, и от того насколько она совершенна, во многом зависит качество управления предприятием.

Информация может приниматься менеджерами к сведению, служить основой будущих решений, расширять их знания и кругозор. Без информации невозможна совместная работа в условиях разделения труда, нехватка нужной, как и избыток ненужной информации дезориентирует любую хозяйственную деятельность. Кроме того, существует прямая связь между информированностью и степенью удовлетворения трудом. Так, хорошо информированные сотрудники довольны своей работой почти в 70% случаев, в то время, как мало информированные - только в 41%.

Информационная деятельность менеджера требует от него четкой организации процесса сбора, анализа и обработки информации. Причем он также должен уметь определять важность или второстепенность поступающей информации; уметь упорядочивать коммуникационный процесс и обмен информацией в рамках предприятия; обладать хорошо развитой способностью устного и письменного общения. Менеджер должен быть первым лицом, знающим требования к содержанию информации, ее форме, оценке и использованию в практике управленческой деятельности.

Управленческая информация - это совокупность сведений о состоянии и процессах, протекающих внутри и во вне организации. Информацию об объектах управления и происходящих в них событиях и процессах не без основания называют их своеобразной моделью, а также словесным или цифровым портретом.

В последней четверти XX в. общественное производство в целом и отдельные предприятия нашей страны развивались в направлении автоматизированных систем управления (АСУ). Особенно бурно этот процесс стал протекать после выпуска ЭВМ третьего поколения на интегральных схемах. Если в 1970 г. в нашей стране действовало 200 АСУ на крупных предприятиях, то уже к 1980 г. их насчитывалось около 1500. Сегодня информационная система хорошо развита и охватывает не только крупные предприятия, но и большинство средних и даже мелких. Услугами информационной системы пользуются повсеместно. Созданы крупные комплексы спутниковой связи, информационно-вычислительные центры, автоматизированные системы управления технологическими процессами. Информационная система - это комплекс взаимосвязанных технических устройств связи, объединенных в единое целое.

С помощью информационных систем осуществляется управление производством, обменом, финансами, подготовкой кадров в учебных заведениях, научными исследованиями и т.д. Во всех экономически развитых странах фирмы эффективно применяют информационную систему управления (ИСУ). Это дает возможность руководителям быстрого взаимодействия между собой, ускоряет процесс выработки и принятия необходимых решений.

Информация сегодня превратилась в важнейший ресурс социально - экономического, технического, технологического развития любой организации, она является как бы катализатором научно - технического прогресса. Известное изречение «кто владеет информацией, тот владеет миром» приобретает все более глубокий смысл. Особенностями информации как ресурса являются ее неисчерпаемость, сохраняемость, возможность параллельного использования, легкость передачи.

Правильность действий руководителя зависит от того, располагает ли он достаточно полной информацией об управляемом объекте, и чем сложнее объект, тем больший объем информации ему необходим для управления. Быстрое получение всех видов информации является одной из предпосылок ускорения развития производства. Но одновременно при этом возрастает и роль самого менеджера, призванного на основе получаемой информации своевременно принимать ответственные решения в быстроменяющейся обстановке. Чем полнее удовлетворены информационные потребности руководителей в области планирования и прогнозирования, учета и регулирования производства, изучения потребительского спроса, финансовой деятельности и т.д. тем выше будет производительность его управленческого труда.

Но, к сожалению, менеджеры иногда не в полной мере используют доступную информацию, несмотря на приписываемую ей первостепенную роль в процессе управления, т. к. работники управленческой сферы иногда оказываются завороженными обилием информации и статистических данных. Информация будет бесполезной до тех пор, пока, менеджер не знает как ее осмыслить, оценить и как действовать на ее основе. Поэтому очень важно, чтобы менеджер получал относительно систематизированную информацию, которая бы помогала в совершенствовании его управленческой деятельности.