51. Общая характеристика рентных обязательств.

Договор ренты - реальный и возмездный. Сущность его заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным (подробнее см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты.

Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

52. Договор аренды.(ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ФОРМА, СРОК, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ)

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ). Данному договору присущи следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Договор аренды - консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

Форма договора аренды:

- договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц - простая письменная форма;

- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений - на срок не менее года - п.2 ст. 65 i ГК РФ);

- договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору - в форме, установленной для договора купли-продажи.

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества – 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

- предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

 - предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

- производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) - ст. 616 ГК РФ;

- возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ)

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.