Тема 7. Сделки с жилой недвижимостью

Приватизация государственного и муниципального имущества

Понятие и цели приватизации. Приватизация является новым правовым институтом для отечественного правопорядка, посредством которого создаются условия для перехода от государственной системы экономики к системе свободного рынка. Под ней понимают передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК).

Таким образом, приватизация является специальным основанием прекращения права публичной собственности и возникновения права частной собственности в результате передачи соответствующего имущества частным лицам в порядке и способами, предусмотренными законами о приватизации.

Приватизация требует принятия специального законодательства и может осуществляться как возмездно, так и безвозмездно, в зависимости от преследуемых целей и порядка, установленных специальным законодательством.

В Российской Федерации процесс приватизации осуществляется по трем основным направлениям: а) приватизация государственных предприятий, иных объектов недвижимости и акций, принадлежащих публично-правовым образованиям; б) приватизация жилья; в) приватизация земельных участков.

По каждому из этих направлений государство преследует определенные цели. Так, для приватизации госпредприятий изначально формулировались следующие цели: формирование "слоя" частных собственников; повышение эффективности деятельности предприятий; социальная защита населения, развитие объектов социальной инфраструктуры; стабилизация финансового положения Российской Федерации за счет средств, поступивших от приватизации; создание конкурентной среды и привлечение иностранных инвестиций (п. 1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1).

Приватизация при этом в основном была возмездной, и лишь в некоторых случаях на первоначальном этапе допускалось безвозмездное отчуждение государственной собственности (посредством наделения всех граждан приватизационными ваучерами, дающими право на приобретение акций приватизируемых предприятий, посредством бесплатного распределения части акций среди работников предприятия и т.п.).

К сожалению, большинство целей приватизации, провозглашенных в 1992 г., фактически не достигнуто (за исключением создания узкого "слоя" частных собственников). В настоящее время цель основных направлений приватизации федерального имущества до 2006 г. - "максимизация вклада приватизации федерального имущества в увеличение темпов роста и повышение конкурентоспособности экономики Российской Федерации" (раздел I Прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2004 год и основных направлений приватизации федерального имущества до 2006 года, утвержденного распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г. N 1165-р). При этом задачами приватизации в 2004 - 2007 гг. являются:

• обеспечение приватизации федерального имущества, которое не используется для обеспечения функций и задач государства;

• обеспечение поэтапного сокращения числа федеральных государственных унитарных предприятий;

• проведение структурных преобразований в соответствующих отраслях экономики;

• формирование доходов федерального бюджета.

В области приватизации жилищного фонда и земельных участков гражданами цели приватизации следующие: а) создание условий для развития жилищного и земельного рынков; б) освобождение государства от бремени расходов, связанных с содержанием жилищного фонда и земельных угодий, и переложение этого бремени на частных собственников; в) освоение новых земельных участков и стимулирование продуктивного использования земли за счет собственников; г) социальная поддержка граждан, занимающихся сельским хозяйством.

Исходя из этих целей, приватизация жилья и земли гражданами носила в основном бесплатный характер. По мере достижения указанных целей принцип бесплатности заменяется принципом платности приватизации указанных объектов.

Законодательство о приватизации. Положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются только в случае, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

Основным документом, регулирующим процедуры приватизации государственного и муниципального имущества, является в настоящее время Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон устанавливает исключительно возмездный характер приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизации подлежит любое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятого из оборота, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 3 Закона).

Этот Закон, однако, не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении: земли (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы); природных ресурсов; государственного и муниципального жилищного фонда; государственного резерва; государственного и муниципального имущества, находящегося за рубежом; имущества, закрепленного за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также некоторых иных видов имущества, перечисленных в ст. 3 Закона.

На основании и в соответствии с указанным Законом отношения по приватизации могут регулироваться иными федеральными законами и нормативными актами, а также законодательством субъектов РФ и актами органов местного самоуправления, которые не могут противоречить Закону о приватизации государственного и муниципального имущества.

Важным звеном в законодательстве о приватизации являются также ежегодно утверждаемые Правительством РФ прогнозные планы (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год (см. Прогнозный план на 2004 год). В указанных документах определяются основные направления приватизации на соответствующий период и содержатся перечни объектов, подлежащих приватизации. Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

В отношении приватизации государственного и муниципального жилищного фонда применяется Закон о приватизации жилищного фонда, установивший принцип бесплатности передачи в собственность граждан государственных и муниципальных жилых помещений, занимаемых ими по договорам жилищного найма. Однако в настоящее время этот Закон имеет ограниченную сферу применения: приватизации не подлежат жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ст. 4 Закона). Указанный Закон практически полностью прекратит свое действие с 1 января 2007 г., и после этой даты бесплатная приватизация любого жилья в России, в том числе и предоставленного до 1 марта 2005 г., будет невозможной (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Приватизация земли осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и принятыми в его исполнение актами земельного законодательства. В п. 2 ст. 28 Земельного кодекса установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. В то же время предусмотрена возможность предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, иными федеральными законами, а также законами субъектов РФ. В частности, в Земельном кодексе предусмотрено безусловное право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков гражданами, обладающими этими участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Субъекты приватизации. От имени собственника приватизируемого имущества выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (ст. 125 ГК).

В соответствии с Законом о приватизации государственного и муниципального имущества основные полномочия собственника федерального имущества принадлежат Правительству РФ. На основе прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год Правительство РФ принимает решения об условиях приватизации этого имущества (ст. 6 и ст. 14 Закона).

Правительство РФ вправе наделить федеральный орган исполнительной власти полномочиями на осуществление функций по приватизации федерального имущества. Таким органом в настоящее время является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

Росимущество осуществляет все основные полномочия собственника по приватизации (отчуждению) федерального имущества, в том числе принимает решения об условиях приватизации имущества; выступает от имени Российской Федерации учредителем (участником) открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации, а также выступает учредителем создаваемых с участием государства иных юридических лиц; разрабатывает и утверждает условия конкурса при продаже приватизируемого федерального имущества; принимает решения о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность физическими и юридическими лицами, и т.д. (см. Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691).

По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут быть возложены на одно или несколько специализированных государственных учреждений. В настоящее время таким учреждением является Российский фонд федерального имущества (РФФИ), созданный распоряжением Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. N 605-р <1>. Уставом РФФИ (утвержден Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 925 <2>) на него возложена функция заключения договоров купли-продажи федерального имущества в качестве продавца.

Приватизация имущества субъектов РФ и муниципального имущества осуществляется органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, компетенцию которых определяют закон и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и правовые акты органов местного самоуправления соответственно (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). На практике на региональном и местном уровнях также создаются специализированные органы по управлению имуществом (комитеты и т.п.), органы или учреждения, выполняющие функции продавца имущества (фонды имущества и т.п.).

Покупателями приватизируемого имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований превышает 25%. Это ограничение не распространяется на случаи, когда приватизация осуществляется путем внесения соответствующего имущества в уставный капитал открытых акционерных обществ, а также на некоторые иные случаи, указанные в Законе о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 25). Также не могут быть покупателями открытые акционерные общества, если предметом продажи являются размещенные такими обществами акции, принадлежащие публично-правовым образованиям (п. 2 ст. 5 Закона).

Кроме того, Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (п. 2 ст. 5) установлено, что на приватизацию распространяются законодательные ограничения на участие в гражданских отношениях отдельных категорий физических и юридических лиц, установленные в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства.

Ранее действовавшее законодательство исключало из процесса приватизации некоммерческие организации (ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"). В настоящее время они могут участвовать в приватизации на общих основаниях. Исключение составляют лишь случаи, на которые Закон о приватизации государственного и муниципального имущества не распространяется:

• отчуждение государственного и муниципального имущества безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих культовых целях зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения;

• отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений (п. 2 ст. 3 Закона).

Имущественные комплексы унитарных предприятий могут быть проданы только юридическим лицам, а также гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 1 ст. 27 Закона).

Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег». Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д.

Ипотека

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта:

1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшую недвижимость;

2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;

3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;

4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.

Обмен жилых помещений

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, арендатор жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

- к арендатору предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный характер;

- дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- помещение является служебным или находится в общежитии;

- в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Дарение жилых помещений

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения  пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Наем жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1. ст. 671 ГК).

Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения. Суть жилищного обязательства – во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю на определенный срок, как правило, длительный, жилое помещение, занять которое последний согласится. Цель передачи – проживание нанимателя в жилом помещении, что является определяющим признаком, отличающим наем жилого помещения от аренды.

Договор является взаимным, консенсуальным, возмездным.

Элементы договора. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Стороны договора – наниматель и наймодатель. Наймодатель – собственник либо уполномоченное собственником лицо (физическое или юридическое). Собственник может уполномочивать на заключение договора товарищество собственников жилья либо управляющую жилищным фондом организацию. Наниматель – только гражданин. В договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение таких граждан производится с согласия наймодателя, а также самого нанимателя и лиц, указанных в договоре в качестве постоянно проживающих с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК).

Цена договора – плата за пользование жилым помещением – устанавливается по соглашению сторон. Цена является существенным условием договора.

Срок договора, по общему правилу, не должен превышать 5 лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на 5 лет. Если срок составляет менее 1 года, к договору применяются правила о краткосрочном найме (значительно сужаются права нанимателя). Срок внесения платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон, в случае отсутствия в договоре такого условия – плата вносится ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК).

Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме. Отсутствие письменной формы не влечет недействительности договора, однако затрудняет доказывание прав третьих лиц, проживающих совместно с нанимателем, на жилое помещение.

Наследование недвижимого имущества.

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

В п. 1 ст. 1110 дано легальное определение наследования. В нем предпринята попытка отразить присущие наследованию наиболее характерные черты. Наследование относится к числу производных, т.е. основанных на правопреемстве, способов приобретения прав и обязанностей. При наследовании имеет место переход прав и обязанностей умершего лица, т.е. прав и обязанностей, которые принадлежали ему при жизни, к другим лицам. В п. 1 ст. 1110 речь идет о наследовании имущества умершего, т.е. имущественных прав и обязанностей, принадлежавших ему при жизни. При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

Центральным в наследственном праве является понятие наследства. Объяснение тому лежит на поверхности – если нет наследства, то и наследовать нечего.

Под наследством следует понимать то, что после смерти наследодателя переходит к его наследникам в порядке наследственного правопреемства. Иными словами, для раскрытия содержания понятия «наследство» необходимо ответить на вопрос, что переходит к наследникам и как переходит. При определении границ самого понятия наследства отправными должны служить следующие положения.

Во-первых, в состав наследства могут входить лишь те права и обязанности, носителем которых при жизни был сам наследодатель. Если же права и обязанности возникают лишь в результате смерти наследодателя, то говорить о переходе их по наследству не приходится. При таких обстоятельствах права и обязанности не переходят от наследодателя к наследнику, а возникают у наследника по иным основаниям. Но для этого, помимо смерти наследодателя, необходимо наличие и других предусмотренных законом юридических фактов.

Во-вторых, в состав наследства не входят права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности, право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

В-третьих, в силу прямого указания закона в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. С ним связано и заключительное положение ст. 1112 ГК: «Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага». В гражданском праве, как, впрочем, и в теории права, различают два вида правопреемства: специальное и общее. При сингулярном правопреемстве правопреемник заступает место праводателя в одном или нескольких правоотношениях, при универсальном правопреемстве – во всех правоотношениях, а потому рассматривается как продолжение юридической личности праводателя. При правопреемстве, независимо от того, идет ли речь о сингулярном или универсальном правопреемстве, имеет место юридическая зависимость прав и обязанностей правопреемника от прав и обязанностей правопредшественника.

Наследование принято относить к случаям универсального правопреемства, которое характеризуется тем, что наследство переходит к другим лицам в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Акт принятия наследства распространяется на все наследство, которое причитается данному лицу, в чем бы оно ни выражалось и у кого бы ни находилось, причем этому акту придается обратная сила, т.е. наследство считается принадлежащим лицам, которое его приняли, уже с момента открытия наследства.

Наследство открывается со смертью гражданина. Момент смерти фиксируется на основании медико-биологических данных, свидетельствующих о том, что изменения, которые произошли в организме человека, необратимы и позволяют констатировать факт смерти. Факт смерти, установленный на основании медико-биологических данных, удостоверяется в свидетельстве о смерти, выдаваемом органами ЗАГСа.

К смерти гражданина по правовым последствиям приравнивается объявление судом безвестно отсутствующего гражданина умершим ).

Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Если гражданин объявлен умершим как безвестно отсутствующий, то днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. Когда же в соответствии с днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, то днем открытия наследства считается день смерти, указанный в решении суда.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. При всех обстоятельствах решающее значение для определения места жительства наследодателя имеет материально-правовой критерий, а именно установление того места, где наследодатель на момент открытия наследства постоянно или преимущественно проживал. Только если последнее место жительства наследодателя не может быть установлено, место открытия наследства придется определять по месту нахождения наследства или основной его части.

Закон допускает призвание к наследованию не только граждан, находящихся в живых к моменту открытия наследства, но и тех, кто были зачаты при жизни наследодателя и родились живыми после открытия наследства, т.е. уже после смерти наследодателя. Лицо, интересы которого подлежат охране еще до рождения, называется насцитурус, т.е. еще не родившийся. Охрана интересов такого лица предусмотрена п. 3 ст. 1163 и ст. 1166 ГК

К наследованию по завещанию могут призываться указанные в завещании юридические лица, существующие на день открытия наследства, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. Кроме того, Российская Федерация может призываться и к наследованию по закону в соответствии со ст. 1151 ГК. В данном случае речь идет о наследовании Российской Федерацией так называемого выморочного имущества.

В соответствии с принципом свободы завещания наследодатель, по общему правилу, может сам не допустить к наследованию неугодных ему наследников по закону, сделав это прямо или косвенно. В числе недостойных наследников закон различает граждан, которые не имеют права наследовать, и граждан, которые отстраняются судом от наследования по требованию заинтересованного лица.

К гражданам, которые не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию относятся граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Таким образом, для того чтобы лица, указанные в п. 1 ст. 1117 ГК, не могли наследовать ни по закону, ни по завещанию, необходимо наличие целого ряда условий. Во-первых, их действия должны быть умышленными противоправными действиями. Если же они были лишь неосторожными, хотя бы и противоправными, то этого недостаточно для признания указанных лиц не имеющими права наследовать. В то же время умышленное противоправное поведение недостойных наследников может выражаться не только в форме действия, но и в форме бездействия. Что же касается лиц, которые могут быть отнесены к недостойным наследникам, то из их числа, во всяком случае, должны быть исключены лица, которые к моменту открытия наследства не достигли четырнадцати лет.

Во-вторых, умышленное противоправное поведение может быть направлено не только против самого наследодателя, но и против кого-либо из его наследников.

В-третьих, умышленное противоправное поведение может быть направлено на то, чтобы добиться призвания к наследованию каких-либо других лиц, но необязательно самого лица, поведение которого является таковым.

В-четвертых, указанные обстоятельства, которые выражены в умышленном противоправном поведении недостойного наследника, должны быть подтверждены судом в порядке либо уголовного судопроизводства.

В п. 2 ст. 1117 говорится уже о другой категории недостойных наследников, а именно о гражданах, которые злостно уклонялись от лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. По требованию заинтересованного лица они отстраняются судом от наследования. Если лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования как недостойный наследник, неосновательно получило из состава наследства какое-либо имущество, оно обязано все это имущество возвратить по правилам.

Правила о недостойных наследниках распространяются на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве. При наличии условий, предусмотренных в ст. 1117, они также не имеют права наследовать либо могут быть отстранены от наследования по требованию заинтересованного лица.

Основания наследования

Завещание – акт распоряжения имуществом на случай смерти. Этот акт социально значим не только для самого завещателя, который путем его совершения как бы подводит предварительный итог прожитой жизни, но и для других лиц, в первую очередь тех, кому имущество завещано.

Завещание при самом первом приближении к нему можно определить как акт физического лица по распоряжению имуществом на случай смерти. Завещание относится к юридическим актам, т.е. к таким правомерным действиям, при совершении которых имеет место направленность воли совершающего их лица на достижение определенных правовых последствий.

Завещание – это односторонняя сделка, поскольку она совершается действием одного лица. Завещание – это срочная сделка, ибо наступление смерти, на случай которой завещание совершено, неизбежно. Завещание может быть совершено завещателем только лично, причем это правило не допускает никаких изъятий. Совершение завещания через представителя, ни при каких обстоятельствах не допускается.

Завещание может быть совершено только тем гражданином, который в момент его совершения обладает полной дееспособностью. Это гражданин, который достиг требуемого законом возраста и к моменту совершения завещания не признан недееспособным или ограниченно дееспособным.

Завещание создает права и обязанности только после открытия наследства. Совершение завещания само по себе не создает никаких прав и обязанностей ни для лица, совершившего завещание, ни для лиц, интересы которых так или иначе завещанием могут быть затронуты. Именно поэтому завещатель в любой момент вправе отменить или изменить совершенное.

Завещание относится к распорядительным сделкам сугубо личного характера. Именно поэтому совершение одного завещания двумя или более гражданами не допускается. В завещании может и должна быть выражена воля только одного лица, желающего распорядиться имуществом на случай смерти. Если же граждане после смерти каждого из них хотят оставить имущество друг другу или третьим лицам, то это может быть сделано лишь в раздельно совершенных завещаниях.

Завещание должно быть нотариально удостоверено. К нотариально удостоверенным относятся лишь завещания, удостоверенные нотариусом, что явствует уже из самого их названия, а также завещания, удостоверенные должностными лицами органов местного самоуправления Российской Федерации и должностными лицами консульских учреждений Российской Федерации за границей, когда указанным должностным лицам законом предоставлено право совершения нотариальных действий. Нотариально удостоверить можно лишь такое завещание, которое составлено, т.е. написано самим завещателем или записано с его слов нотариусом. При написании или записи завещания могут быть использованы технические средства. Завещатель должен собственноручно подписать завещание. Если завещатель не может это сделать, завещание по просьбе завещателя может быть в присутствии нотариуса подписано другим гражданином.

При удостоверении завещания нотариус обязан разъяснить завещателю содержание ст. 1149 ГК, в силу которой свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.