2. Особенности гражданско-правового режима

недвижимого имущества

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами. Необходимо также отметить, что "Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней, " об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы. Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости: 1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК). 2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости). 3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК). 4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГК устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию. 5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр., ст.340 ГК. Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

3. Основные цели аудита основных средств

Целью аудита недвижимого имущества является установление соответствия применяемой в организации методики учета, налогообложения операций по движению основных средств нормативным актам, действующим в Российской Федерации. Иными словами, это выражение мнения о достоверности отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской (финансовой) отчетности объектов основных средств.

Для достижения данной цели аудитор должен:

оценить систему внутреннего контроля проверяемой организации;

определить методы проверки;

разработать программу аудиторских процедур по существу.

Практика показывает, что далеко не всегда аудиторские проверки сопровождаются оценкой системы внутреннего контроля, что заведомо снижает их результативность. В частности, приводит к увеличению затрат времени, так как своевременно не созданные предпосылки для обоснования выборочного способа проверки повышают вероятность искажений в оценке аудиторского риска. Адекватная оценка системы внутреннего контроля позволяет качественно и более доказательно сформировать выводы аудитора как в письменной информации руководству экономического субъекта, так и в аналитической части аудиторского заключения.

При оценке системы внутреннего контроля аудитор должен выявить наличие распорядительных документов, закрепляющих способы ведения учета операций. Подробно изучить порядок документального оформления фактов хозяйственной деятельности, связанных с объектами основных средств, утвержденные графики и схемы документооборота; рассмотреть применяемые формы учета; проверить наличие аналитических регистров бухгалтерского и налогового учета. Чтобы посмотреть, надежны ли системы бухгалтерского учета и внутреннего контроля, аудитор проводит тестирование.

При аудите имущества необходимо:

учитывать назначение и необходимость конкретных объектов в составе имущественного комплекса организации, а также их роль в обеспечении непрерывности и эффективности производственной и управленческой деятельности. При этом следует анализировать показатели, рассчитанные не только по основным средствам в целом, но и по их группам и ключевым объектам (например, коэффициент износа, коэффициент обновления, коэффициент интенсивности обновления, коэффициент выбытия, фондоотдача, фондоемкость, фондовооруженность, фондорентабельность и т.д.);

устанавливать количественное влияние операций с имуществом (прежде всего крупных) на финансовое состояние и финансовые результаты организации;

учитывать определенную ограниченность, условность информации, содержащейся в бухгалтерской отчетности.

При проведении аудита основных средств используются следующие аудиторские процедуры:

инспектирование (проверка записей, документов);

пересчет (проверка точности арифметических расчетов в первичных документах и бухгалтерских записях либо выполнение аудитором самостоятельных расчетов);

аналитические процедуры (анализ и оценку полученной аудитором информации, исследование важнейших финансовых и экономических показателей проверяемого аудируемого лица с целью выявления необычных и (или) неправильно отраженных в бухгалтерском учете хозяйственной операций, выявление причин таких ошибок и искажений).

Источниками информации для проверки операций с основными средствами являются:

договоры купли-продажи недвижимого имущества,

акты (накладные) приемки-передачи имущества.

Предпосылкой качественного аудита имущества тв выступает доказательственная база, собранная в надлежащем порядке и с соблюдением всех необходимых процедур. Для подтверждения объективности и достаточности собранных доказательств, аудитор пользуется процедурой проверки предпосылок подготовки отчётности. Достаточность представляет собой количественную меру аудиторских доказательств. Надлежащий характер же является качественной стороной аудиторских доказательств, определяющей их совпадение с конкретной предпосылкой подготовки финансовой отчетности и ее достоверность. Предпосылки подготовки финансовой отчетности представляют собой сделанные руководством аудируемого лица в явной или неявной форме утверждения, отраженные в финансовой отчетности. В обязательном порядке аудитором, в соответствии с федеральным стандартом № 5 «Аудиторские доказательства», должны быть проверены такие важнейшие элементы предпосылок подготовки бухгалтерской отчётности, как:

1) Существование – наличие по состоянию на определенную дату актива или обязательства, отраженного в финансовой отчетности;

2) Права и обязанности – принадлежность аудируемому лицу по состоянию на определенную дату актива или обязательства, отраженного в финансовой отчетности;

3) Возникновение – относящиеся к деятельности аудируемого лица хозяйственная операция или событие, имевшие место в течение соответствующего периода;

4) Полнота – отсутствие не отраженных в бухгалтерском учете активов, обязательств, хозяйственных операций или событий либо нераскрытых статей учета;

5) Стоимостная оценка – отражение в финансовой отчетности надлежащей балансовой стоимости актива или обязательства;

6) Точное измерение – точность отражения суммы хозяйственной операции или события с отнесением доходов или расходов к соответствующему периоду времени;

7) Представление и раскрытие – объяснение, классификация и описание актива или обязательства в соответствии с правилами его отражения в финансовой отчетности.