II Полезность

Сущность-способность удовлетворять потребность, Содержание – совокупность потребительских характеристик, Форма – наличие или возможность использования.

Во-первых, необоходимо конкретизировать общее свойство полезности приминительно к тому конкурентному содержанию, каким оно обладает в недвижимости; Во-вторых, осуществить количественный анализ, что даст возможность сравнить уровни полезности. Конкретизация Ut выполняется посредством потребительских характеристик (ПХ). Структуризация ПХ:

1.Конструктивные характеристики (материал,котор.обеспечивает звуко-и тепло-изоляцию);

2.объемно планировочные характеристики ( число комнат)

Вся зона ниже оси абсцисс представляет собой отрицательную полезность: объект недвижимости использ.неэффективно, т.к. время использования прогрессивно уменьшается по мере возрастания их количества,в то же время необходимо нести издержки, связанные с содержанием объектов недвиж. И уплатой налогов. Необходимы две потребности в своей квартире (основная) (на рис.1) и в загородный дом (2) Исчерпание предельной полезности происходит происходит одномоментно при переоде от первой единицы блага ко второй ( при сохранении потребностей на том же уровне)

3 Образные характеристики. В целом образное решение относится к оценочным суждениям , т.е. воздействие на стоимостной эквивалент должно рассматриваться в каждом отдельном случае. Например местоположение влияет на стоимость только недвижимости.

4 Местоположение .Редкость – следствие рыночной конъюнктуры, т.е. соотношение совокупного спроса и совокупного предложения. На разных этапах модели Маслоу подразумеваются разные параметры редкости: I. наличие исключительных характеристик, превосходящие некоторый стандартный уровень. II редкость коррелирует с уровне социального статуса; III потребности удовлетворяются предметами искусства,роскоши т.д.

Стоимость объекта недвижимости представляет собой денежный эквивалент ценности объекта недвижимости в произвольный момент его жизненного цикла, который формируется в общей рыночной среде под воздецствием факторов полезности и редкости.

Сисп – стоимость объекта недвиж.с учетом конкретного характера и режима использования.

35. Экспертиза объектов недвижимости322

(инф. из интернета, т.к. на 322 стр. экономический анализ проекта)

Виды экспертизы	Цели, задачи и результаты экспертизы
Правовая	Анализ идентификационных признаков земельных участ­ков, предназначенных (или существующих ОН) для строи­тельства на основе Земельного кадастра. Анализ различных форм собственности, сервитутов и обременении, соответст­вия требованиям Градостроительного кодекса, других феде­ральных и региональных законов. Анализ характеристик фак­тического использования земельных участков и расположен­ных на них зданий и сооружений и исполнение требований разрешенного использования
Местоположения	Анализ факторов влияния местоположения ОН на опреде­ление их потребительской стоимости, на рациональное (эко­номически обоснованное и безопасное для жизнедеятельно­сти) размещение территорий для застройки и зонирования территории городов, локальных участков строительства с уче­том экологической чистоты окружающей среды, наличия коммуникационной системы, транспортной доступности, ландшафтных, социальных и других характеристик. Анализ экономического местоположения использования производст­венной недвижимости
Экологическая	Анализ уровня загрязнения окружающей среды местности, предполагаемой для застройки городов и населенных пунктов, а также отдельных мест застройки. Обследование существую­щих зданий (помещений) с целью определения уровня и вида загрязнителей и их выделения: радиационного, электромаг­нитного, шумового, химического и др. Разработка рекоменда­ций при застройке; рекомендаций по устранению загрязнений в помещениях до уровня, не превышающего ПДК
Техническая	Обследование строительных конструкций и систем инже­нерного оборудования объектов, поверочные расчеты несу­щей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выдачей техни­ческих решений с целью: оценки здания как объекта недвижи­мости; оценки технического состояния здания и его элемен­тов с целью реконструкции или капитального ремонта
Экономическая	Анализ структуры дохода в бюджет РФ, в том числе по ос­новным видам недвижимости (природной, коммерческой, производственной). Анализ причин низкой доходности в сфе­ре производственной и др. недвижимости. Исследование во­просов налогообложения недвижимости при ее эксплуатации и при осуществлении сделок. Результатом экспертизы являет­ся выявление факторов низкой доходности ОН и выработка рекомендаций по устранению их влияния на доходность, как на макроэкономическом, так и микроэкономическом уровнях
Управленческая	Анализ систем управления в коммерческом и производст­венном видах недвижимости (имущественных комплексах, средних и крупных компаниях). Анализ существующей систе­мы управления в жилищной сфере. Новый ЖУ, проблемы и пути решения. Результатом экспертизы является выявление негативных факторов влияния на уровень управления в суще­ствующей системе управления всеми видами недвижимости и этапы жизненного цикла ОН

36. Методология и теория сервейинга-335

Методология– учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

Постановка проблемы

Построение объекта и предмета исследования

Построение научной теории

Проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория сервейингапредставляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объекта недвижимости на всех этапах его жизненного цикла.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по составлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей межу элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во –первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами ( закон эмерджентности).

- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в –третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей( макроэкономической) системы.

37. Многофункциональные комплексы: классификация по функциональному назначению

МФК-это объект недвижимости с двумя или более эксплуатационными назначениями. Как правило, сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

Классификация:

В зависимости от основного назначения объекта одного из функций является основной, а вторая является дополнительной. Впрочем, бывают случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. По профилирующей функции можно выделить следующие виды комплексов:

1). Торгово-офисные центры: основная функция - торговая, однако часть этажей занимают офисы. В торговом центре можно обустроить не более трёх эффективно работающих этажей. Первый этаж будет работать на 100%, 2 этаж-50%, 3 этаж-25%.

Собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют в других целях, например под офисные площади. Это актуально в городах, где земля дорогая, а постройки сгруппированы вертикально. Для окраин, где земли больше, а соответственно дешевле, характерны более широкие горизонтальные постройки.

2). Офисно-торговые центры. Это бизнес-центры любого класса, на первом этаже, которых открываются магазины. Основной доход в данном случае собственник недвижимости получает от сдачи в аренду офисных площадей под бизнес-центр, а доход от сдачи в аренду торговых площадей приносит дополнительный доход. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая или помогая формированию потока покупателей.

Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса А и В+ целесообразно создавать бутиковые зоны, состоящие из дорогих магазинов. Также это удачное место для создания салонов красоты, центр банковских услуг, ресторанов. Учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинов.

В случае с бизнес-центрами высокого класса офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса А-большой просторный ресепшн.

Другой вариант – в бизнес-центрах класса В и С, а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип-арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины интенсивных покупок, бытовые услуги и т.д.

3). Офисно-складские комплексы: сочетать эти функции в одном объекте сравнительно несложно. Зачастую все площади, как офисные, так и складские, занимают одни и те же арендаторы. В основном в эту классификацию попадают объекты класса В и С.

4). Офисно-жилые комплексы: комбинация этих функций пока не очень характерна для рынка недвижимости в целом, но и такие объекты постепенно появляются.

5) Гостинично-торговые комплексы: если профилирующая функция-гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерии, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счёт, «паразитируя» на гостиничной функции.

6). Гостинично-офисные комплексы: достаточно удачная концепция объекта поможет обеспечить не только проживание командированных сотрудников в офисную часть МФК, но и расселять многочисленных иногородних участников мероприятий бизнес центра.

7). Торгово-гостиничные комплексы: в таких комплексах стараются максимально разделять торговую и гостиничную функции. Делают два разных акцентированных входа-для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Предусматривают, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение-возможно. Продумывают различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать бонусы от соседства с торговым центром.

Торговый центр выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

8). Торгово-развлекательные комплексы: наиболее удачное сочетание функций, в котором бонусы получают оба направления.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются занятыми форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и т.д.

Наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать привыкаемость посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно выбраться с любой целью-будь то шоппинг или отдых.

38. Модели управления коммерческой недвижимостью.663

Подходы к управлению недвижимости:

1. Управление качеством.

Три десятилетия назад подобные системы разрабатывались на предприятиях машиностроения и металлообработки, но затем быстро распространились и на другие виды промышленности.

Этот подход включает следующие стадии:

• Развитие качества предприятия;

• Составление программы;

• Достижение быстрых улучшений;

• Анализ современных методов работы;

• Развитие системы качества;

• Интеграция системы качества в деятельность предприятия и контроль за ее использованием.

В России работа по развитию управления качеством в сфере товаров и услуг находится еще только в начальной стадии.

2. Управление окружающей средой

Условием развития, касающимся международного управления, стало управление окружающей средой. В области окр. среды существуют три серьезные проблемы: а - излишнее энергопотребление, угроза истощения запаса ископаемых, энергоносителей, потепление климата; б - проблемы чситой воды и сточных вод; в - рост количества отходов и др.

Проблемы окр. среды касаются сфер строительства и недвижимости, на которые приходится половина потребляемой энергии. Для ремонта старого фонда застройки необходимо увеличить КПД производства энергии, а новые здания должны значительно лучше старых удовлетворять требованиям энергосбережения.

Очистка сточных вод является одной из задач, которая решается на объекте недвижимости, особенно если он не подключен к городской канализационной сети.

Сбор, сортировка и утилизация отходов, а также улучшение и правильное содержание свалочных полигонов является третьей задачей в этой группе проблем. На каждом объекте недвижимости должна быть организована сортировка отходов на бумажные, подходящие для производства энергии, биологические, стеклянные, металлические, проблемные отходы и отходы для вывоза на свалку.

3. Удовлетворение потребностей клиентов.

Повышенной внимание к клиентам является характерной чертой новых теорий управления. Для управления недвижимостью это означает поддержку основной деятельности пользователей со стороны различных служб в виде:

Управление фондом помещений: в процессе кап. ремонта может быть улучшена энергосистема, оборудование кухонь, и туалетных комнат, новые электронные системы и др.

Организация содержания: контроль и обслуживание системы отопления, преддомовых территорий, уборка помещений, сбор и вывоз мусора, обслуживание лифтов.

Организация профилактики и текущего ремонта: система отопления, водоснабжения, канализации, состояние кровли.

Также клиентам предлагаются разные услуги, например: в крупных офисных зданиях, университетских и производственных комплексах организуются питание, безопасность, типография и т.п.

39. Классификация рисков при управлении недвижимостью

Классификация рисков по иерархическим уровням экономики

В целях классификации рисков и выбора единых принципов по их формированию выделим три основные класса рисков — экономический, социально-политический и фискально-монетарный.

Экономический риск (Ai)- совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих, в том числе, если ставится цель по установлению общеэкономического равновесия такой системы и темпов роста ее внутреннего валового продукта (ВВП) через выпуск конкурентоспособной продукции на мировом рынке, выбору рационального сочетания форм производства, осуществлению эффективных мероприятий с использованием государственных антициклических методов и механизмов и т. д.

Фискально-монетарный риск (Ак) - совокупность неопределенностей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства Центрального Банка по регулированию конъюнктуры и обеспечению денежной массы, другое.

Социально-политический риск (Аj) - совокупность неопределенностей, возникающих в развитии большой системы в целом и ее составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решение задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

• обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

• справедливого распределения доходов;

• сокращения безработицы;

• регулирования физических объемов предложения или спроса через цену и другие.

Страновой риск объединяет Ai, aj и Ар — это риск изменения текущих или будущих экономических, социально-политических и фискально-монетарных условий большой системы и ее составляющих в той степени, в которой они могут повлиять на способность страны, отдельной отрасли и предприятия отвечать по взятым на себя обязательствам.

Необходимо дополнительно классифицировать риски по стадиям проявления и признаку предсказуемости — внешние непредсказуемые, внешние предсказуемые, внутренние риски предприятия — хозяйственная деятельность строительной фирмы и возможность реализации ею инвестиционного проекта. Данный подход к оценке рисков позволит установить предельно возможную устойчивость рассматриваемой системы (проекта), получить максимальный доход с заданной степенью управляемости рисками.

Рассмотрим более подробно риски на макро-, мезо- и микроуровнях.

А. Экономический риск

Экономический риск (Ai) делится на внешний и внутренние риски, предсказуемые и непредсказуемые риски, на мезоуровне — промышленный, аграрный и риск сферы обслуживания. На микроуровне промышлен-1ый риск делится на риск хозяйственной деятельности фирмы — предпринимательский и инвестиционный.

Экономический риск — это сложный риск. При его анализе принимают во внимание многочисленные факторы воздействия. Экономический риск является следствием тенденций в развитии экономики страны в целом и строительной отрасли в том числе.

Страновой риск связан с процессом производства и его пятью основными факторами — труд, земля, капитал, менеджмент и информация.

Промышленный риск связан с изменениями в экономическом состоянии строительной отрасли как внутри, так и по отношению к другим отраслям, ее особенностью функционировать и развиваться.

Применительно к строительной отрасли источниками риска являются изменения в налоговых нормах, СНиПах, отраслевых конструкциях, условиях получения кредитов и т. д. При оценке промышленного риска необходимо учитывать следующее:

— деятельность строительной отрасли во взаимодействии со смежными отраслями за определенный период времени (жизненный цикл отрасли);

— насколько деятельность смежных отраслей устойчива по сравнению с экономикой страны;

— возможный выбор строительными фирмами альтернативы переключения своих капитальных вложений в другие отрасли;

— какова классификация фирм по объему выполняемых работ, численности работающих, финансовым результатам их хозяйственной деятельности внутри отрасли и другое.

Существуют различные подходы к оценке промышленного риска — бета-анализ или фактор-анализ. Бета-анализ подробно рассмотрен в специальной финансовой литературе, а главная суть его по отношению к промышленному риску состоит в том, что берутся основные показатели деятельности отрасли по отношению к результатам деятельности всей экономики. При = 1 — нормальное состояние отрасли, < 1 — стабильное состояние и > 1 — значительные изменения и колебания в отрасли.

Б. Социально-политический риск

К социально-политическим рискам (Aj) относятся юридические и правовые факторы. Государство осуществляет торговое и валютное регулирование, использует валютные ограничения и валютные интервенции, квотирование, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии и другое. Все эти инструменты тесно взаимосвязаны.

В. Фискально-монетарный риск

Фискальная и монетарная политика государства — важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискально-монетарные риски (Ак) требуют определения области стимулирования деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискально-монетарные риски связаны с эффективным извлечением денежного обращения на внутреннем и внешнем рынках, регулированием объема денежной массы. При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работу по ревальвированию (в сторону повышения ее паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить ее покупа­тельную силу на рынке. Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объема денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объем национального производства и темпы экономического роста.

Предпринимательский риск по стадиям проявления делится на следующие разновидности:

— риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта, включаю­щий этапы выведения товара на рынок (период окупаемости инвести­ций — РР), этап роста, этап зрелости, этап насыщения рынка, этап упадка (ухода с рынка);

— риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строительной фирмы.

Предпринимательский риск делится на два вида:

— финансовый

— коммерческий.

Финансовый риск состоит из следующих типов: валютный, кредитный, процентный и рыночный.

Коммерческий риск делится на маркетинговый и деловой риски. Рассмотрим каждый из перечисленных рисков.

Финансовый риск

А. Валютные риски представляют собой вероятность получения валютных доходов или потерь, связанных с изменением курса одной иностранной валюты по отношению к другой, в том числе национальной валю­ты при проведении внешнеэкономических, кредитных операций, а также при сведении фирмой своей инвестиционной политики в другой зоне.

Факторы, влияющие на валютные риски:

— статистика платежного баланса;

— финансовые решения;

— правительственная финансовая (расходы) и монетарная политика (рост предложения денег), как важный показатель инфляции, а также ситуация с резервами страны;

— увеличение «спреда» (разрыва) между официальным и рыночным курсами;

— последствия изменения валютных курсов.

А.1. Операционный валютный риск (риск сделок) можно охарактеризовать как вероятность недополучения прибыли или появления убытков в результате непосредственного воздействия изменения обменного курса на ожидаемые поступления денежных средств. Основное различие между оплатой товаров и услуг у себя в стране и за рубежом заключается в том, что в международных сделках используется более чем одна валюта.

А.2. Трансляционный валютный риск — это риск убытков или прироста при составлении балансового отчета, когда активы и пассивы дочерней компании пересчитываются в валюту головной компании. Его иногда называют как расчетный, или балансовый риск. Его источником является возможность несоответствия между активами и пассивами, выраженными в валютах разных стран. Финансовые отчеты в иностранной валюте пересчитываются в валюту основную для головной компании по причине:

• необходимости составления единой консолидированной отчетности;

• общей оценки эффективности работы компании;

• удовлетворения потребностей кредиторов и правильного расчета налогов.

А.3. Риск экономических валютных последствий (экономический валютный риск) определяется как вероятность благоприятного воздействия изменений обменного курса на экономическое положение фирмы.

Б. Кредитный риск — это вероятность получения определенного ре­зультата кредитором после уплаты (неуплаты) заемщиком, например, стро­ительной фирмой, основного долга и процентов по кредиту в соответствии со сроками и условиями кредитного договора.

Б.1. Риск невозврата кредита. Наиболее распространенными кредитными услугами являются ссуды, которые построены на основе оп­ределенных кредитов — по типам заемщика, по срокам, по характеру обес­печения, по способу предоставления, по порядку погашения, по характеру процентной ставки, по способу уплаты процентов, по числу кредиторов, по предоставляемым услугам и т. д.

Б.2. Депозитный риск относится к рискам ликвидности и связан с досрочным отзывом вкладчиками своих вкладов из кредитного учреждения.

Б.3. Лизинговый риск. Исходя из особенностей организации отношений между лизингополучателями и лизингодателями различаются прямой и косвенный лизинг.

Прямой лизинг имеет место в том случае, когда изготовитель или владелец имущества сам выступает лизингодателем, а косвенный — когда сдача в аренду ведется через третье лицо.

Б. 4. Факторинговыйриск — вероятность получения определенного результата посредством покупки специализированной финансовой компанией денежных требований экспортера импортеру. При покупке требований факторинговая компания применяет обычно открытую цессию, то есть извещает покупателя об уступке требований экспортера, и реже скрытую цессию, когда покупателю о ней не сообщается.

Б.5. Форфейтный риск — это риск кредитной организации по оплате долгового обязательства импортера, без права регресса (оборота) долговых и платежных документов на прежнего владельца. Форфейтирование как форма кредитования внешней торговли дает некоторое преимущество экспортеру: страхование риска неплатежа; освобождение его от дебиторской задолженности; фиксированная договором твердая учетная ставка и другое.

В. Процентный риск — вероятность получения определенного резуль­тата кредитными учреждениями, инвестиционными фондами, селенговыми компаниями и другими в результате изменения процентных ставок, вып­лачиваемых ими по привлеченным средствам, над ставками по предостав­ленным кредитам. Выделяются следующие типы процентного риска:

— позиционный;

— структурный и др.

В.1. Позиционный риск — это риск по какой-то позиции — по про­центу в данный конкретный момент. Например, кредитная организация выдала строительной фирме кредит с плавающей процентной ставкой. Не­известно, принесет ли она кредитной организации доход.

В.2. Структурный риск — это риск в целом по балансу кредит­ной организации, вызванный изменениями на денежном рынке в связи с колебаниями процентных ставок.

Г. Рыночный (портфельный) риск — это вероятность получения опре­деленного результата по операциям, связанным выпуском, размещением и куплей-продажей ценных бумаг.

Ценные бумаги подразделяются на коммерческие и фондовые. Ком­мерческие ценные бумаги обслуживают процесс товарооборота и опреде­ленные имущественные сделки (чеки, складские и залоговые свидетель­ства, закладные обращения).

Фондовые ценные бумаги обслуживают на биржевом рынке (фондовая или валютная биржа) и на внебиржевом рынке.

Классификация рисков по фазам реализации проекта

Анализ по стадиям осуществления проекта позволяет выявить риски на каждом этапе, найти эффективные методы управления ими и рациональные пути финансирования, размер предлагаемых гарантий, экономи­ческую надежность функционирования проекта и размеры ожидаемых доходов.

А. Инвестиционный риск

Инвестиционный риск проекта делится на типы рисков в зависимости от способов финансирования, ассортимента выпускаемой продукции, конкурентной стратегии фирмы в отрасли и другие.

Инвестиционный риск делится на следующие типы:

А.1. Риск незавершения строительства особенно существен при финансировании крупных инвестиционных проектов, в основном он покрывается гарантией завершения.

Строительство может быть не завершено вследствие аварии, которая в состоянии уничтожить весь проект или его часть (это риск, который слож­но предвидеть), банкротства подрядчиков, изменений в разработанном бизнес-плане и невозможностью его реализовать (риск технического ха­рактера, который нелегко определить инвестору) или, что важнее всего, расхождений в смете проекта «до» и «после» начала производства, изме­нений в экономической среде (цены, налоги) .

А.2. Риск превышения затрат вследствие изменения первоначального плана реализации проекта или занижения расчетных затрат на строитель­ство. Принимая во внимание изменения в первоначальной смете, инвесторы могут вносить поправку на возросшую сумму финансирования от ранее установленного лимита. Для того, чтобы превысить эту сумму, заемщику следует договориться о принятии на себя соответствующих рисков, взяв обязательства покрыть с помощью дополнительных (резервных) кредитов непредвиденные дополнительные издержки.

А.3. Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски»), могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов). Кредиторы обычно берут на себя большинство этих рисков при условии, что производственные риски даются оценке и «управляемые».

А.4. Риски, связанные с рынком («риски реализации»), могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции или ее несоответствия семенным требованиям рынка, снижения ожидаемых цен или ухудшения возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контрактов на реализацию). Этот вид рисков ограничивается, хотя и не исключается полностью благодаря соблюдению разумной осторожности при оценке предполагаемой цены, детальном анализе договоров купли-продажи, особенно условий, регулиру­ющих порядок их пересмотра и аннулирования, всесторонним изучением рынка.

А.5. Финансовые риски проекта связаны с возможным ростом сходов в случае, если кредиты предоставляются по «плавающей» ставке (имеющей тенденцию к росту) или снижается платежеспособность заемщика. Этот риск можно снизить требованием ограничения дивидендов, вынуждением принятия заемщиком определенных соотношений тех или иных статей баланса и другими условиями кредита.

А.6. Риск консервации проекта. При проектном финансировании инвесторы полагаются на поток наличности, предназначенный для погашения кредита, и решение прекратить эксплуатацию построенного объекта ведет к вынужденным убыткам. Поэтому инвесторы требуют гарантий осуществления финансовых операций на срок, в течение которого проект дает доходы. Это необходимо для покрытия издержек производства, если заказчик прекращает осуществление финансовых операций как только рен­табельность покажется ему недостаточной по сравнению с той, которая обеспечивается от других объектов, куда он вкладывает инвестиции.

Далее проводят качественную оценку рисков и решают задачу по выбору рационального сочетания риска, доходности и финансовой устойчивости проекта, то есть определяют экономическую надежность (устойчивость) самого проекта. Перейдем к разделу оценки бизнеса имущественного комплекса.

40. Недвижимость как объект гражданско-правового оборота.

Операции с недвижимостью часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажи муниципального жилья в г. Москве и др.).

С точки зрения российского гражданского законодательства, недвижимое имущество один из объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т. е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Согласно законам РФ, некоторые виды объектов гражданских прав могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, третьи попадают в специальный режим оборота. Правила отчуждения и перехода от одного лица к другому определяются специальным законодательством.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты....» (ст. 130 ГК РФ).

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться... в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

В рыночный (гражданско-правовой) оборот поступают законно принадлежащие сторонам имущество и права, при этом нельзя уступить то, что тебе не принадлежит. Например, если государственное предприятие (ГП) продает кому-либо свое административное здание, такая сделка может принести значительные убытки покупателю, так как ГП, как правило, является не собственником, а лишь управляющим этим объектом недвижимости на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (глава 19 ГК РФ) и не может его самостоятельно продать.

Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. В соответствии со статьей 209 п. 1 ГК РФ «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Важнейший элемент этой нормы «свое имущество», т. е. законное основание права собственности. Применительно к недвижимости установление законности прав собственности рассматривается в главе 14 «Приобретение права собственности».

Второй важнейший элемент п.1 ст. 209 определение правомочий собственника, которые состоят из традиционной для российского права триады: владения, пользования и распоряжения.

Владение законная (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).

Важно, что правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами. Например, арендатор объекта имеет право владения и пользования, но не имеет права распоряжения имуществом; квартиросъемщик имеет право владения и ограниченного пользования (только для проживания, без извлечения выгоды), но не имеет права распоряжения и т. д. При этом каждое из перечисленных правомочий собственника само по себе или в сочетании с другими может быть уступлено другому лицу, то есть стать предметом рыночного оборота.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. При этом в идеале право должно играть лишь служебную роль, т. е. создавать максимально выгодные условия для реализации реальных экономических интересов, являющихся основой рынка.

41. Зарубежный опыт управления объектами недвижимости -192(2)

42. Бизнес-планирование деятельности управляющей организации

БП- документ, описывающий основные аспекты деятельности управления ОН и выступает как необходимый инструмент технического, финансового, экономического и управленческого обоснования процесса управления ОН, включая взаимоотношения с внешней средой – с подрядными, ресурсоснабжающими, банковскими, страховыми организациями.

Бизнес планирование имеет 2 направления: 1 внутреннее – подготовка программы деятельности по управлению ОН для всех собственников; 2 – внешнее – информированность о технических, экономич., юридич.,финансовых и организационных характеристиках, рисках внешних инвесторов, городские органы управления, коммерческие банки. БП позволяет:

- оценить имущественно земел. Потенциал ОН с целью получения дохода от его использования.

- обеспечение треб. Объема финансовых ресурсов по программе тех обслуж, содержания, ремонта

- рассчитать долю собственников.

- составить план маркетинга с учетом коньюктуры рынка ЖК услуг.

- сформировать и реализовать инвестиционный проект реконствукции\ модернизации.

- оценить риски и осущ. Страхование имущества ОН

Функции БП:

1. Инициирование – выявление мотивации собственников управление объектом на принципах самоорганизации, самоуправления.

2. Прогназирование – обоснование, прогноз оценки эффективности управления

3. Оптимизация – обеспечение выбора нормативно-допустимого управления ОН на основе вариантных расчетов доходов и расходов.

4. Координация и Интеграция – учет возможностей взаимодействия со структурами управления Жил Фондом.(ТСН, ЖСК). И на этой основе ориентация на более эффективное управление.

5. Безопасность – обеспечение информацией потребителей о возможных рисках пользования ОН для своевременного принятия мер по предотвращению отрицательных последствий(пример высокий физ износ ОН).

По объему, по полноте изложения материала БП может быть 3 видов: 1 полный( все расчеты, справки и др материалы, получение технич и др материалов; должен храниться у руководителя управляющей компании или ТСН и предъявляться ограниченному числу заинтересованных лиц.

2 – достаточный (содержит все разделы БП и не включает подробные расчеты по альтернативным вариантам)

3- в форме резюме( краткие выводы по БП без обоснования расчетов; может содержать от 1 страницы с ответами без доказательства т.е. вид визитной карточки УК).

В зависимости от цели БП может решать отдельные задачи управления:

1)Улучшение качества предоставляемых услуг.

2)организация дополнительных услуг

3) накопление средств на проведение ремонта, модернизацию.

4) снижение издержек на 1 метр кв. эксплуатационной площади.

5) снижение сроков выполнения заявок потребителей.

6) организация конкурсной системы на исполнителя

7) обеспечение энергосберегающих технологий, увеличение энергоэффективности объекта.

Рекомендуемая структура БП:

1 Особенности формирования ОН и задачи БП.

2 Резюме

3 Характеристика ОН и оценка возможности дальнейшего развития

4 Конъектура цен и стратегия маркетинга

5 Организационно финансовый план эксплуатации и использования объекта.

6 определение расходов и не рациональных потерь

7 определение доходов

8 расчет эффективности управления

9 оценка степени риска и страхование ОН

*информационная база проработки БП вкл нормативные, справочные и аналитические материалы( данные кадастра, типовые укрупненные нормы обслуживания, усредненные нормы расход. Материалов по тех обслуживанию ОН, порядок выделения бюджетных субсидий на содержание и ремонт Объектов жилой недвижимости( характерно для Москвы- только по ставкам, определенных правительством Мск) ).

43. Разделение функций и задач собственника, исполнителя, подрядчика на рынке управления объектами недвижимости -лекция

Подрядчик - основные функции заключаются в физическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной ПСД.

Подрядчик –инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры  с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Подрядчик, заключивший обязательный договор подряда с заказчиком, определяется ген.подрядчик с возможностью привлечения субподрядчика. Подрядчик должен иметь лицензию (допуски ,сертификаты).

В качестве основных критериев, используемых при выборе подрядчика, обычно используются следующие критерии оценки конкурсных предложений:

· цена, предлагаемая подрядчиком;

· качество работ (обеспечиваемое технологиями и материалами, которыми располагает подрядчик, существующей у подрядчика системой обеспечения и контроля качества работ);

· квалификация подрядчика (наличие / доступность необходимых специалистов, техники, машин, оборудования, опыта выполнения подобных работ);

· репутация подрядчика (отзывы других заказчиков о качестве ранее выполненных подрядчиком работ, исполнении договорных обязательств);

В качестве дополнительных критериев могут быть использованы:

· предлагаемый срок выполнения работ;

· гарантийный срок, предоставляемый подрядчиком и др.

Обязательным условием (а не критерием!) при выборе подрядчика является стабильность его финансового положения (отсутствие задолженности по налогам и сборам, обязательств перед другими лицами, которые могут привести к банкротству подрядчика).

Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

Собственник проекта — юридическое или физическое лицо, наследующее права собственности на продукт проекта. Обычно это заказчик.

Исполнитель

44. Создание децентрализованной системы принятия управленческих решений –лекция

Децентрализация требует такой организации управленческой деятельности, которая позволяла бы принимать сложные и оперативные решения. Анализ опыта децентрализации в структурах управления позволяет выявить целый ряд преимуществ такой организационной перестройки. Во-первых, в результате децентрализации развиваются профессиональные навыки руководителей, полномочия которых и ответственность за принятие решений возрастают. Во-вторых, децентрализованная структура ведет к усилению соревновательности в организации, стимулирует руководителей к созданию атмосферы конкуренции. В-третьих, в децентрализованной модели организации руководитель может проявлять больше самостоятельности при определении личного вклада в решение проблем. Расширение свободы действий ведет к повышению творческого характера управленческого труда, к стремлению внести вклад в развитие фирмы.

Процесс децентрализации требует принятия определенных организационных и экономических мер, в том числе и несение расходов. Приходится, в частности разрабатывать и осуществлять программы обучения руководителей, преодолевать сложившиеся стереотипы работы в централизованных структурах и сопротивление работников переменам. Изменения претерпевают системы бухгалтерского учета и отчетности, что влечет за собой рост административных расходов.

Более высокая степень децентрализации в организациях, рассматриваемая как передача в низовые звенья процесса принятия решений, предлагает, что:

- больше количество решений принимается на низших уровнях управленческой иерархии;

- решения, принятые на низших уровнях, более важны;

-различные организационные функции подвергаются большему влиянию решений, принятых на низших уровнях;

-уменьшается объем централизованного контроля за решениями, принятыми управленческим персоналом.

Такой подход приводит к повышению автономности в принятии решений в отдельных подразделениях, сокращению сферы централизованного контроля. Благодаря этому растет ответственность подразделений за их прибыльность. Эти подразделения представляют собой относительно автономные, самофинансируемые небольшие компании в структуре основной компании.

45. Идентификация взаимоотношений участников процессов управления, эксплуатации, обслуживания (содержания) и развития недвижимости-

Модель взаимодействия учитывает, во-первых, всех заинтересованных субъектов, участвующих в управлении жилищным фондом: граждан, организаций коммерческого и некоммерческого профиля и государства. Во-вторых, эта модель должна быть мезоэкономической, а не микроэкономической, так как предмет исследования – подсистема народного хозяйства. В-третьих, важнейшую роль в управлении жилищным фондом РФ играет государство, хотя его функции в этой сфере также меняются. Выявлено, в представлениях экономистов нет единства по поводу групп субъектов – участников управления.модель взаимодействия субъектов управления жилищным фондом в России включает следующие 5 уровней управления и соответствующие им группы субъектов:

1. Граждане как собственники жилья. Их участие в управлении реализуется преимущественно посредством собраний собственников.

2. Объединения или ассоциации граждан – собственников жилья реализуется посредством некоммерческих организаций – ТСН, ЖК, ПК.

3. Управляющие компании – коммерческие организации, которые призваны осуществлять управление предоставлением не только жилищных, но и коммунальных услуг гражданам, причем коммерческим способом с получением прибыли.

4. Ресурсоснабжающие, подрядные, финансовые и другие организации, занимающиеся предоставлением товаров и услуг гражданам – собственникам жилья. Это и естественные монополии, и малые частные фирмы.

Государство и его организации, предоставляющие информационные, административные и юридические услуги гражданам.

Модель рыночного взаимодействия субъектов комплексного управления многоквартирным жилищным фондом ^Описание организационно-экономических взаимодействий: 1 – спрос собственников квартир на услуги некоммерческих организаций по управлению жилищным фондом: ТСН, ЖК, ПК; 2 – предложение услуг со стороны ТСН, ЖК, ПК; 3 – спрос собственников квартир на услуги управляющих компаний; 4 – предложение услуг собственникам квартир управляющими компаниями; 5 – спрос управляющих компаний на услуги ресурсоснабжающих и подрядных организаций со стороны ТСН, ЖК, ПК; 6 – предложение услуг ресурсоснабжающих и подрядных организаций ТСН, ЖК, ПК; 7 – спрос управляющих компаний на услуги подрядных и ресурсоснабжающих организаций; 8 – предложение услуг ресурсоснабжающими и подрядными организациями управляющим компаниям; 9 – спрос собственников на административные и правовые жилищные услуги государства; 10 – предложение административных и правовых жилищных услуг гражданам государством; 11 – спрос на услуги государства со стороны ТСН, ЖК, ПК; 12 – предложение услуг государством ТСН, ЖК, ПК; 13 – спрос на услуги государства со стороны УК; 14 – предложение услуг государством УК; 15 – спрос ресурсоснабжающих и подрядных организаций на услуги государства;

16 – предложение услуг ресурсоснабжающим и подрядным организациям государством;

46. Классификация способов управления жилой недвижимостью

Управление объектами жилой недвижимости (ОЖН) можно рассматривать как 2-уровневую систему, включ.

1. Принятие решений собственниками по опред, цели управления этим объектом и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах

2. Организация и исполнений решений на основе выбора собственниками конкретного способа управления: 1непосредственный способ управления (возможен, если в многоквартирном доме (МКД) не более 16 квартир) 2 создание ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ТСН) (ТСЖ, СНТ И ДНП БОЛЬШЕ НЕ СУЩЕСТВУЕТ) поправка в ФЗ№99 ,ГК 5.05.14. 3 привлечение управляющей орг-ции, 4 управление ЖСК и ЖК (Жилищно-строительный кооператив)

Непосредственное управление

При таком способе управления МКД собственником помещений в данном доме, лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, обесп. холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, несут ответственность перед собственниками в данном доме за выполнение своих обязательств в соотв-и с заключенными договорами, а так же в соответствии с установленными правительством РФ правилами содержания общего имущества в МКД.

ТСН –добровольное объединение собственников недвижимого имущества (Помещений в здании в том числе в МКД, или неск зданиях жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных ЗУ), созданная ими для совместного владения пользования и в установленных законом пределах имуществом(вещами).

• ТСН не отвечает по обязательствам своих членов

• ТСН по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив

• Устав ТСН должен содержать: наименование , местонахождение, предмет и цели деятельности, состаав и компетенция органов товарищества, порядок принятия ими решения, иные сведения придусмотри законом.

• ТСН явл. Собственником своего имущества

• Общее имущ принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности если иное не предусмотрено законом

• К исключительной компетенции высшего органа ТСН также относится принятие решений об установлений и размера обязательных платежей и взносов.

• В ТСН создаются – единоличный исполнительный орган - ПРЕДСЕДАТЕЛЬ и постоянно действующий коллегиальный орган –ПРАВЛЕНИЕ.

Управляющая компания (УК)

Деятельность по управлению МКД осущ УК на основании ЛИЦЕНЗИИ на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданный органом Государственного Жилищного Надзора (Лицензия дается без срока действия и действует только на территории РФ).

- УК несет ответственность перед собственника помещений в МКД за оказание ВСЕХ УСЛУГ И (ИЛИ) ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ, КОТОРЫЕ ОБЕСПЕЧИВАЮТ НАДЛЕЖАЩИЕ СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДАННОМ ДОМЕ, КАЧЕСТВО КОТОРЫХ ДОЛЖНО СООТВЕТСТВОВАТЬ ТВЕБОВАНИЯМ ТЕХНИЧЕСКИХ РЕГЛАМЕНТОВ И в соответствии с установленными правительством РФ правилами содержания общего имущества в МКД.

- определяется по результатам открытого конкурса.

- орган местного самоуправления не познее чем за месяц до окончания срока действия ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МКД созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе дальнейшего способа выбора управления МКД.

-УК должна обеспечивать свободный доступ к информации об основных показателях ее Финансово-хозяйственной деятельности,об оказываемых услугах и о выполняемый работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги.

ЖК и ЖСК (жилищно- строительный и жилищный кооперативы)

ЖСК- добровольное объединение граждан на основе членства созданное в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а так же управлении МКД..

• Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и последующем содержании МКД (ЖСК в соотв с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему ЗУ строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным РАЗРЕШЕНИЕМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО.)

• ЖК и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

• Кол-во членов ЖК не менее 5 , но не более количества жилых помещений в МКД.

• Членами ЖК с момента гос. Регистрации в качестве юр лица становятся лица, проголосовавшие за организацию ЖК

• Органы управления ЖК: 1 общее собрание членов ЖК, 2 правление и председатель ЖК, 3 КОНФЕРЕНЦИЯ ( если число участников общего собрания более 50 %) – ВЫСШИЙ ОРГАН УПРАВЛЕНИЯ ЖК.

• Контроль за фин-хоз деят ведет ревизионная комиссия жк (избираемая на срок не более 3 года)

• Предоставление жилого помещения в доме ЖК опред в соответствии с внесенным паевым взносом.

47. Проблемы управления объектами недвижимости.-523

При управлении объектами недвижимости в любом секторе экономики, в любой отрасли возникают те или иные проблемы, решение которых вызывает затруднение.

1. Разукрупнение основных средств. Проблема по разукрупнению основных средств, числящихся на балансе предприятия – одна из основных наряду с проблемой по их укрупнению.

Если компания приняла решение о разукрупнении основных средств, раннее числящихся как единый инвентарный номер, она должна вести корректировки и в налоговый учет. При этом изменения в бухгалтерской отчетности, относящиеся как к отчетному периоду, так и предшествующим периодам, производятся в за период, в котором обнаружены искажения ее данных. Кроме того, Минфин России объяснил, что при обнаружении ошибок в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым периода, в текущем налоговом периоде перерасчет налоговой базы и суммы производятся за период, в котором были совершены эти ошибки. Если время совершения ошибки определить невозможно, то перерасчет производится за период, в котором она была выявлена. Также в соответствии с Налоговым кодексом РФ будет меняться срок службы основных средств в соответсвии с налоговыми группами.

2. Изменение функционального назначения помещения. Для использования квартиры, используемой под офис и другие нежилые помещения, необходимо перевести квартиру в нежилой фонд.

Перевод помещения из жилого в нежилое возможен при выполнении следующих условий:

1. Помещение находится на 1 этаже или под ним расположено нежилое помещение

2. Необходимо, чтобы переводимое жилье не было обременено правами каких-либо лиц

3. Перевод квартир в нежилой фонд с обустройством под офис возможен только в том случае, если в квартире никто не зарегистрирован

4. Переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания

5. Необходимо, чтобы дом, в котором расположено помещение предназначенное для перевода в нежилой фонд, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу

6. Существует возможность организации отдельного входа.

3. При постановке на баланс объекта, введенного в эксплуатацию, созданный управлением капитального строительства (УКС) объект недвижимости не соответствует ПБУ. Такого быть не должно. Проблемы могут быть связаны с регистрацией проекта, может быть дана неправильная классификация , неправильно установлены сроки службы объекта . Указанные проблемы возникают в том случае, когда инвесторы, девелоперы или заказчики думают построить одно, а построили в итоге другое. В соответствии с законодательством , действующем на инвестиционно -строительном рынке, построенное фактически нельзя зарегистрировать, так как должно быть полное соответствие с исходно-разрешительной документацией (ИРД).

4. Минимизация затрат при проведении переоценки основных средств.В данной ситуации можно минимизировать затраты на проведение переоценки основных предприятия, как трудовые, так и денежные. Для этого на проведение каждой переоценки основных средств необходимо приглашать одну и ту же оценочную организацию, что даст предприятию определенные скидки на проведение переоценки в последующем и сократить трудозатраты работников предприятия по сбору информации: ее необходимо будет лишь обновить на следующий год.

5. Управление имуществом, полученным в качестве взноса в уставной капитал.Рассмотрим возможные варианты:

-Учредитель -юр.лицо и платит налог на прибыль. В соответствии со ст.277 Налогового кодекса РФ учрежденная фирма должна оценить поступившее имущество в соответсвии с налоговым учетом его бывшего хозяина. Поэтому дочерней фирме придется получить из налогового учета своего учредителя данные об остаточной стоимости объектов. Именно эта сумма для новой организации и будет первоначальной стоимостью, на которую в дальнейшем следует начислять амортизацию.

-Учредитель переведен на специальный режим .Здесь аналогичная ситуация: бухгалтер вновь учрежденной фирмы должен позаботиться о документальном подтверждении остаточной стоимости полученного имущества. Без этого уменьшать доход на сумму амортизации нельзя.

-Учредитель -физ.лицо. Стоимость имущества, которое получено в уставный капитал от физического лица, равна затратам этого человека на покупку объекта, уменьшенным на сумму износа. Выходит, учредитель должен представить «дочке» первичные документы, свидетельствующие о покупке имущества.

Естественно, на практике это возможно далеко не во всех случаях. Однако на это чиновники отвечают так: если документов нет, то и стоимость объектов в налоговом учете новой фирмы придется признать равной нулю.

Чтобы поступить по-своему, прежде всего надо проверить: возможно, разница между остаточной стоимостью у учредителя и той суммой, что оговорена в учредительных документах, невелика. Тогда проще поступить как предлагают чиновники. Главное -не забыть взять у учредителя документы, подтверждающие остаточную стоимость.

48. Принципы оценки эффективности управления объектами недвижимости

Управленческая экспертиза включает оценку эффективности системы управления ОН на основе анализа лучших практик или выработке наиболее эффективных способов по УП.

В общем виде основные этапы:

1) Проведение экономического анализа на стадии введения ОН в эксплуатацию (- Оценка технич, состояния и стоимости ОН, анализ предоставляемых ЖК и управленческих услуг; - состав комплекса; - выделение перечня управленческих задач по содержанию и ремонту ОН)

2) Изучение рынка эксплуатационных и управленческих услуг ( - Проведение маркетинговых исследований на рынке услуг по содержанию и ремонту; - Исследование финансовых потоков, а именно доходов/расходов, связанных с УП и содержанием, ремонтом ОН)

3) Оценка выбора способа управления ОН с обоснованием факторов и показателей, обуславливающие данный выбор