1. Основные понятия теории,методов, институтов и инструментов управления в инвестиционно-строительной сфере. управления .-материал лекции

Инструменты управления:

1. Административное – путем прямого вмешательства.

- создание нормативной базы (законы, постановления, правила, положения, регулирующие функции рынка);

- отбор и удостоверение профессионального статуса участников рынка недвижимости (регистрация, предоставление прав уполномоченных лицах органов власти на совершение сделок с гос и мун-ой собственностью)

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности и участников рынка недвижимости

- контроль за соблюдением норм и правил

-введение запретов и санкций за отступление от правил при сделок с ОН

- содержание правопорядка на рынке

- выкуп в гос-ую собственность любых ОН для общественных нужд

2. Экономическое – косвенное воздействие

- система налогообложения имущества и льгот

- регулирование учетной ставки банка РФ

- выпуска и обращение жилищных сертификатов

- предоставление гражданам субсидий и кредитов и тд.

-реализация гос и регинональных приоритетных целевых программ

- ВЭД

Методы планирования в ИСД

-оперативное

-среднесрочное

-стратегическое

-централизованное

-корпоративное

-бизнес планирование

-нормативное

-индикативное

-календарное

-сетевые

-итеративное: интуитивное и стохастическое.

Специфика:

- по срокам реализации

- по методам и технологиям

- степени детализации

Итеративное планирование постоянное обновление плана с ориентацией на происходящие процессы и на этой основе выбор набора возможностей, которые должны войти в текущую версию плана.

Нормативное планирование – предполагает учт-ие нормативов, процедур изменение показателей и определение этих показателей на расчетный период

Индикативное планирование – применение системы параметров или индикаторов, т.е. ключевых показателей определяющих состояние хозяйственного субъекта или системы в целом.

Планирование по функциям или показателям:

-производственная

-коммерческое

-МТО

-инвестированное

-планирование по труду, ЗП.

-социальная поддержка перс-а(персонала наверно))))

По управление на предприятии:

-план предп-ия

-цехов, функциональных отделов и иаб-ий

-бригад

-индивидуальных планов работнки

По различию к стратегическому управлению:

-перспективное (стратегическое направление)

-тактическое

- оперативное

Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.

Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.

Комплексный подход в рамках которого учитывается

-техническое

-экологическое

-организационное

-политическое

-демографическое

-правовые и др.

Интеграционный подход нацелен на исследование и усилиние взаимосвязи:

-между отдельными подсистемами и компонентами

-между стадиями ЖЦ об-та упр-ия (НИОКР)

-между уровнями по вершинам.

-между су-ми управления по горизонтали.

Достигается путем объединения компания для усиления конкурентного преимущества и образуются кластеры.

Теория и институты

2. Традиционная (классическая) теория управления. –стр.296-298

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти»

Бюрократии присущи определенные характерные черты — централизо­ванное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде четкие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.

Продолжателями классической школы были :Анри Файоль, Лютер Гулик, Ф.У.Тейлор и др.

Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.

Такими принципами являются:

• Функциональный, кот. отражает процесс разделения труда (ее уровень специализации развивается по мере роста организации.Организация стремится к объединению родственных видов деят-ти в единое подразделение)

• скалярный (линейный) принцип (связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта – принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии в соответствии с которыми разрывы и пересечения в иерархии нежелательны)

• линейно-штабной принцип (определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными(консультативными) функциями)

• принцип нормы управляемости (устанавливает оптимальное количество служащих относящихся к одному руководителю. На одного руководителя приходится 5-6 человек при многоуровневой структуре и больше подчиненных при плоской структуре)

матричный (когда элементы структуры по горизонтали управляются одним руководителем, а по вертикали другим)

3. Неоклассическая теория управления. -298-300.

На заводе компании «Вестерн Электрик» в Хоторне, штат Иллинойс (США), с 1927 по 1932 год проводились исследования различных аспектов условий труда. Наиболее известное из этих исследований, дающее представление о всей серии, было связано с выбором освещенности рабочего места. Главное, что обнаружили исследователи Э. Мэйо, Д. Дж. Файшесбергер и Е. Н. Уйатхед, переработав множество типов осветительных приборов и уровней освещения, была общая тенденция повышения произ­водительности со временем, которая проявлялась независимо от применя­емого освещения. Был сделан важный вывод о том, что рабочие откликаются на проявленное к ним внимание и что этот отклик важнее многих деталей условий труда. Исследователи также обнаружили, что рабочие ограничили свою производительность некоторым уровнем, установленным группой рабочих, и что программа материального стимулирования, осуществляющаяся компанией, не смогла повлиять на производительность. Причем претензии работников могут не отражать истинных причин неудовлетворенности. Они скорее являются симптомами личных проблем, с которыми работник приходит на свое место.

Неоклассическая школа развила классические понятия о научном управлении, связала организацию производства и экономические методы управления (так называемый «квалификационный анализ»), развила такое понятие как научная организация труда и разделила процесс решения любой задачи на 5 этапов:

• постановка задачи

• разработка математической модели

• решение задачи на основе применение модели

• апробация предлагаемого решения в модели

• исполнение найденного решения

Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке отсутствовал соответ­ствующий подход к современным социально-экономическим изменениям, возникла необходимость в становлении принципиально новой организа­ционной теории — теории системного подхода.

4. Теория системного подхода к управлению.-303.

Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.

Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:

• изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;

• любая система после возможных изменений, вызванных внутренни­ми или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;

• система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют опре­деленные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию к саморазрушению в долгосрочной перспективе);

• системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принято различать следующие основные организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую, единого  строительного бизнеса.

В центре внимания дивизиональной организационной структуры находятся продукты/рынки отдельных полей бизнеса (направлений деятельности). Главными элементами такой структуры служат отделения (по-английски — «division», отсюда и название структуры)

Управление отделениями (организационными единицами) осуществляется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством. К таким задачам относятся: модернизация и расширение производственных мощностей, переход на выпуск новой про­дукции, преобразование организационной структуры субъекта предпринимательства. Например, в корпорации ИБМ дивизиональная структура сочетается с программно-целевым подходом, в соответствии с которым решение задач, возникающих перед корпорацией, возлагается на специаль­но создаваемые для этой конкретной задачи целевые, проектные или рабочие подразделения.

Со временем такие группы могут быть преобразованы в так называемые внутренние фирмы, обладающие еще большей самостоятельностью, чем подразделения основной структуры. Поэтому такую организационную структуру можно охарактеризовать как постоянно обновляющуюся дивизиональную структуру, построенную и развивающуюся по программно-целевому принципу.

Более усложненным типом организационной структуры управления в современных условиях является единое стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга.

Контроллинг — новое явление в теории и практике современного уп­равления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.

Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.

Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.

Стратегический подход (или стратегическое планирование) отличается от долгосрочного подхо­да (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования изменений  и заблаговременного приспособления к ним. Стратегическое планирование как принцип постановки задач появился в 60-е годы, когда уже давали себя знать возросшие нестабильность и динамичность внешней среды. Но попытка внедрить его без адекватного ему способа реализации задач натолкнулась на не восприятие сотрудниками и крупных компаний. Эту проблему и решило единое стратегическое управление. С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффективна комплексная, или матричная, структура

5. Воспроизводственная политика в сфере управления объектами недвижимости

Этапы воспроизводства: I.Производство ->II.Обмен или III.Распределение ->IV.Потребление

I. Производство конкретизируется воспроизводственными мероприятиями: нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта.

Новое строительство объектов жилищного хозяйства направлено на полное возмещение физического и морального изнашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным сред­ством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а воз­мещение дополнительно морального износа и расширение фондов состав­ляют основу расширенного воспроизводства.

Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

Реконструкция – коренное переустройство, перестройка на новых принципах и изменение функционального назначения объекта, она может осуществляться путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей.

Таблица 5.3

Формы воспроизводства	Ремонтно-строительные мероприятия
1.Новое строительство	Полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов (используется стоимость замещения — от англ. replacement cost)
2. Реконструкция	Частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочного решения
3. Модернизация	Полное или частичное устранение морального и физического из­носов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения
4.Капитальный ремонт	Частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций
5. Текущий ремонт и обслуживание	Предупреждение преждевременного износа конструкций

Модернизация – замена отдельных элементов на более эффективные по своим эксплуатационным качествам.

Особенности:

-устранение физического и морального износа

-перепланировка внутренних помещений

-улучшение внешнего облика зданий

-перемещение современного оборудования и материалов

-увеличение рыночной стоимости объекта

Капитальный ремонт – восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерных систем, оборудования

Раздичают:

Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях.(25-30 лет)

Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение(12-15 лет).

Реставрация – обеспечение нахождения данного объекта недвижимости в первоначальное состояние на неопределенно долгое время. Цель – сохранение памятника.

Ликвидация– снос

II. Сфера обмена определяется понятием рынок

Сущность рынка - товарно-денежный обмен на эквивалентных принципах

Содержание рынка - различные сделки с недвижимостью

Форма рынка – движение цен, отражающие изменения спроса и предложения

III. Распределение – не эквивалентный обмен (товар не равен деньгам) – распределение экономических благ тем членам общества, которые не в состоянии оплатить эти блага.

IV. Потребление - большая длительность. Имеют место параметры полезности,потребности и характеристики каждого объекта.

6. Методология управления жизненным циклом объекта недвижимости-стр.368

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимостьсуществует как физический объект.

по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

• формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

• прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4.  Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6.  Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

 Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций

7. Система управления и регулирования в сфере управления объектами недвижимости–ЛЕКЦИЯ

Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования объекта в интересах его собственника в том числе разработка программы управления объекта организация технической эксплуатации объекта, обеспечение коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания потребителей недвижимости, организация взаимодействий с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Профессиональное управление– управление осуществляется управляющими организациями на основе принципов разделения функций собственника, управляющих организаций и подрядных организаций.

Важнейшие цели в экономике управления недвижимостью:

• стоимостные цели (денежные, ожидаемые в будущем финансовые результаты: прибыль, ценность капитала, доходность и т.д.)

• потребительские цели – достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция, модернизация)

• социальные цели – социальные обязанности субъектов предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проектов, в т.ч. в соответствии с социальными целями общества, не нарушающих ландшафтных особенностей территории, использование экологически чистых материалов, оплата налогов)

Правоотношения в области недвижимости – отношения по поводу владения, пользования, или распоряжения земельными участками, или объектами недвижимости.

Объект недвижимости (в сфере недвижимости) – права на земельные участки или объекты недвижимости, а так же обязанности возникающие с этими правилами.

Действующее законодательство имеет классификацию:

• по уровням управления

• по видам недвижимости

Уровни управления недвижимостью:

• управление федеральной недвижимостью

• субъектов федерации

• муниципальной недвижимостью

• управление недвижимостью юрлиц (предприятия, организации)

• управление недвижимостью находящейся в собственности граждан физ.лиц

Учитывая спецификацию недвижимости как объекта управления, выделим основные критерии:

• по фазам жизненного цикла

• по виду объекта недвижимости и целям пользования

• по уровням управления

• по виду деятельности

Состав хозяйствующих субъектов участников управления недвижимостью:

• собственник

• управляющая компания

• подрядно-эксплуатирующая организация

• ресурсо-снабжающие организации

• пользователь, арендатор, застройщик, инвесторы

Их взаимодействие регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой, контрактами или договорами:

1. Гражданский кодекс – целостная система определения недвижимости как объекта, что соответствует мировой практике

2. Закон о государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним 122 ФЗ от 21.01.1997 – защита прав собственника и предоставления гарантийной достоверной информации и не движимом имуществе, регистрации прав сделок с этим имуществом

3. Закон об оценочной деятельности РФ 135 ФЗ 25.07.1998. Устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости различных форм собственности (вводит институты независимой оценки)

4. Градостроительный кодекс РФ

Закон об общих принципах организации местного самоуправления в РФ 131 ФЗ – устанавливает экономическую основу местного самоуправления – муниципальная собственность

Регулирование сферы недвижимости и строительства осуществляется с помощью государственных нормативных документов и надзорных мероприятий, обеспечивающих исполнение законов всеми участвующими сторонами.

Способы и средства регулирования. Управление недвижимостью является широкой и многосторонней деятельностью. Ее государственное регулирование осуществляется теми же методами и средствами, что и регулирование любого другого вида экономической деятельности. Методы исредства государственного регулирования сферы недвижимости можно

разделять на:

• технические (технические нормы и правила, методические и инструктивные материалы);

• административно-правовые (нормы гражданского законодательства, административные процедуры);

• экономические (налоговое законодательство, правила ведения бухгалтерии и аудита);

• информационные (ведение кадастровых документов, правила предоставления и использования информации о недвижимости).

8. Понятие управление недвижимостью, субъекты профессионального управления недвижимостью-лекция

Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования объекта в интересах его собственника и в том числе: разработка программы управления объектом, организация технической эксплуатации объекта, обеспечение коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания потребителей недвижимости, организация взаимодействий с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Объектом управления является юридически обособленная часть или целый объект недвижимости, состоящий из земельного участка или его доли, и всех прочно связанных с ним объектов или их частей, перемещений которых без ущерба их назначению невозможно.

Субъекты управления явл. органы местного самоуправления, органы исп.власти в рамках, предоставленных им полномочий, а также юр и физ. лица.

Состав хозяйствующих субъектов участников управления недвижимостью:

• собственник

• управляющая компания

• подрядно-эксплуатирующая организация

• ресурсо-снабжающие организации

• пользователь,

• арендатор

• застройщик

• Инвесторы

В зависимости от субъекта управления недвижимостью выделяются 4 вида регулирования:

1) Государственное регулирование рынка недвижимости (муниципальное, региональное, федеральное – в зависимости от выполняемых функций).

2) Самоуправление рынка недвижимости (риэлтерские фирмы, профессиональные общественные объединения).

3) Общественное воздействие (общественное мнение).

4) Управление определенным недвижимым имуществом.

В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физических и юридических лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.

В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов. Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.

Характеристика политических предпочтений в сфере недвижимости сводится к решению вопроса о частной собственности. Недвижимость, как сфера, поставляющая благо, может быть организована на бесплатной основе, на платной (рыночной), а также, как сочетание того и другого подхода.

Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая и банковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.

Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:

- уменьшение бедности населения;

- стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;

- легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;

- развитие инфраструктуры рынка капитала (создание страховых компаний, частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных банков, строительных сберегательных банков, гарантийных жилищных фондов, развивающих рынок аренды социального жилья и т.д.)

Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.).

Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам, от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости. Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость.

Так как жилье и земля являются наиболее «видимыми» аспектами собственности граждан, то они всегда представляют собой излюбленные объекты налогообложения, а все фискальные и налоговые органы также можно считать субъектами управления недвижимостью. К фискальным органам управления недвижимостью относятся инспекции (пожарные, санитарные), бюро технической инвентаризации (центры технической оценки и экспертизы), региональные центры ценообразования, проектные организации, органы юстиции и т.д. Они принимают решения не только о величине, ставке и порядке исчисления индивидуальных налогов, но и организует выдачу субсидий, финансирует сохранение культурного и архитектурного наследия, исчисляет штрафы, определяет стоимость и т.д.

Контролирующие финансовые органы – это организации, осуществляющие государственный, ведомственный, внутрихозяйственный, общественный и независимый финансовый контроль. Данные субъекты управления недвижимостью действуют в целях: соблюдения целевого использования ресурсов, соблюдения заданной структуры капитала, эффективности использования финансовых ресурсов, отслеживания поступлений денежных средств по источникам финансирования.

Инвесторы – это следующая группа субъектов управления недвижимостью. Их решения связаны с определением годового дохода, как вознаграждения за риск, и прибыли, вызванной ростом стоимости объекта недвижимости.

Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.

Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

Функции субъектов, при управлении недвижимостью:

• организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

• обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

• планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

• посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

• анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

Общие функции управления недвижимостью дополняются частными:

• маркетинг (способ достижения обмена между продавцов и покупателем),

• управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц),

• управление проектом (способ соотнесения во времени и в пространстве денежных потоков с потоками материально-технических ценностей),

• управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества),

• финансирование (способ организации движения денежных средств),

• бюджетирования (способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования)

9. Цели и принципы организации девелопмента недвижимости .-414-420

Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточным для подрядчика), а получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов.

Важнейшие принципы девелопмента:

-              создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта — от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

-              тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

-              выбор времени осуществления проекта производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Одна из модных на Западе теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности;

-              выбор местоположения представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Известный афоризм риэлторов гласит: «Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец... местоположением». Однако для девелопера, строящего здание для конкретной компании, выбор местоположения значительно сложнее.

Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

-              выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

-              на стадии строительства важно соблюдать еще один принцип — сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;

-              упреждающая подготовка последующих стадий. Так, например, стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером по недвижимости для реализации вновь построенных площадей заключается, как правило, еще на этапе проектирования;

-              важнейший юридический принцип девелопмента — надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.

10. Цель и задачи управления недвижимостью, их характеристики –лекция

Управление недвижимостью – организация наиболее эффективного использования объекта в интересах его собственника в том числе разработка программы управления объекта организация технической эксплуатации объекта, обеспечение коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания потребителей недвижимости, организация взаимодействий с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Профессиональное управление – управление осуществляется управляющими организациями на основе принципов разделения функций собственника, управляющих организаций и подрядных организаций.

Важнейшие цели в экономике управления недвижимостью:

• стоимостные цели (денежные, ожидаемые в будущем финансовые результаты: прибыль, ценность капитала, доходность и т.д.)

• потребительские цели – достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция, модернизация)

• социальные цели – социальные обязанности субъектов предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проектов, в т.ч. в соответствии с социальными целями общества, не нарушающих ландшафтных особенностей территории, использование экологически чистых материалов, оплата налогов)

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

- сохранения и улучшения технического состояния объекта;

- минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

- повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

11. Исследование взаимоотношений участников процесса управления строительством. 426

Участники девелоперского проекта.

12. Матрица взаимодействия субъектов и объектов при воспроизводстве недвижимости-лекция,практика.

Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.

Функции субъектов, при управлении недвижимостью:

• организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан

• обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности

• планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте

• посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов

• анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.

В зависимости от субъекта управления недвижимостью выделяются 4 вида регулирования:

1) Государственное регулирование рынка недвижимости (муниципальное, региональное, федеральное – в зависимости от выполняемых функций).

2) Самоуправление рынка недвижимости (риэлтерские фирмы, профессиональные общественные объединения).

3) Общественное воздействие (общественное мнение).

4) Управление определенным недвижимым имуществом.

В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физических и юридических лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.

В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов. Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.

Характеристика политических предпочтений в сфере недвижимости сводится к решению вопроса о частной собственности. Недвижимость, как сфера, поставляющая благо, может быть организована на бесплатной основе, на платной (рыночной), а также, как сочетание того и другого подхода.

Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая и банковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.

Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:

- уменьшение бедности населения;

- стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;

- легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;

- развитие инфраструктуры рынка капитала (создание страховых компаний, частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных банков, строительных сберегательных банков, гарантийных жилищных фондов, развивающих рынок аренды социального жилья и т.д.)

Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.).

Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам, от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости. Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость.

Пример матрицы:Матрица взаимодействия субъектов управления при реализации ИСП муниципальной недвижимости(на примере детской поликлиники, расположенной на территории Московской области)

Субъекты взаимоотношений

Объекты взаимоотношений при управлении объектами недвижимости

Глава муниципального образования

Представительный орган муниципального образования

Структурные органы и подразделения местной администр-и

Муниц. унитарные предпр-ия и муниц. учреждения;

Технический заказчик, застрощик

Генпроектировщик

Генподрядчик

Субподрядчик

Инвестор

Госстройнадзор

Экспертиза

Управляющая компания

Ресурсоснабжающая организация

Организация по вывозу ТБО

Министерство здравоохранения

Надзорные органы (СЭС, ОГПН и др.)

Подрядные орг-и

1. Развитие нормативно-правовой базы

х

х

х

х

х

Х

2. Разработка градостроительной документации (в соответствии с ГК РФ-проект планировки и градплан зем. уч.)

х

х

х

х

х

Х

3.Разработка проектной документации (в соответствии с ГК РФ)

х

х

х

х

х

х

4. Утверждение проекта планировки

х

х

х

х

х

5. Согласование проектной документации

х

х

х

х

6.Экспертиза проектной документации

х

х

х

7. Строительство

х

х

х

Х

8. Ввод в эксплуатацию

х

х

х

х

х

х

9. Эксплуатация

х

х

х

х

10. Техническое, инженерное и хозяйственное обслуживание

х

х

х

11. Снабжение и обеспечение объекта необходимыми ресурсами и материалами

х

12.Контроль и оптимизация потребления коммунальных ресурсов

х

х

х

13. Эксплуатация и ремонт инженерных систем

х

х

14. Плановый ремонт

х

х

15. Вывоз ТБО

х

х

16. Подбор персонала

х

х

Управление муниципальным имуществом - это организационно-распорядительная деятельность Совета муниципального района и администрации муниципального района в сфере владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью в целях ее наиболее эффективного использования, направленная на обеспечение бесперебойного, стабильного функционирования коммунального хозяйства, решение задач социально-экономического развития муниципального района, организационно развитой системы услуг населению.

Отраслевые структурные подразделения администрации-занимаются кон­кретными отраслями муниципального хозяйства (например, ЖКХ, архитектура, комитет здравоохранения, земельный комитет, отдел пожарной безопасности, культура и т.д.);

13. Орграф системы управления инвестиционно-строительным проектом.-лекция

Модели управления сложными системами включают два основных аспекта: дескриптивный и нормативный. В связи с трудностями аналитического исследования сложных систем дескриптивный аспект удобно реализовать с помощью имита- ционных моделей, описывающих динамику сложных систем при различных вариантах управляющих воздействий. Норма- тивный аспект реализуют оптимизационные и теоретико-игровые модели, позволяющие указать наилучшую в опреде- ленном смысле стратегию управления. Естественным математическим аппаратом описания струк- туры сложных систем являются ориентированные графы (орг- рафы). Вершины орграфа соответствуют элементам системы, дуги – связям и отношениям между ними. Для количественной характеристики элементов и связей можно использовать значе- ния (веса) вершин и дуг. В работе рассматриваются динамиче- ские орграфы как инструмент моделирования вещественно- энергетических процессов в сложных системах с учетом их структуры. Если моделируемая система имеет иерархическую структу- ру, то описывающий ее орграф является бесконтурным. Матри- ца смежности такого орграфа имеет треугольный вид. Исполь- зуя матрицы смежности бесконтурных орграфов можно сформулировать задачи линейного программирования и опти- мального управления с иерархической структурой. В работе исследуются некоторые свойства таких моделей и приводятся примеры их приложения к моделированию и управлению эколо- гическими системами [10]

Моделирование

14. Законодательная основа системы управления недвижимостью, классификация по уровням управления и видам недвижимости-лекция

Документы основы законодательства:

1). ГК РФ (в нем дана целостная система недвижимости как объекта, что соответствует мировой рактике)

2). Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФЗ №122 ( 1997г.)

защита прав собственников и предоставление гарантированной, достоверной информации о недвижимом имуществе, регистрация прав и сделок с имуществом;

3). Закон об оценочной деятельности в РФ ВЗ №135 1998г.

устанавливает правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости различных форм собственности. Вводит институт независимой оценки, дает понятия оценочной деятельности.

4). Градостроительный кодекс РФ

5). ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления в РФ ФЗ №131

закон устанавливает экономическую основу местного самоуправления, муниципальная собственность.

Управление недвижимостью(зарубежное опр-е) - взаимоотношение между собственником и нанимаемым или управляющим, которое действует в интересах собственника и наделяется соответствующими полномочиями (выплачивает налоги, сдает помещение в аренду).

Управление недвижимостью является частным случаем управления в системном общем смысле, т.е. объектом выступает недвижимость во всех ее аспектах, а субъектом является собственник или команда профессионалов.

Управление недвижимостью(опр-е, характерн. для РФ) - управленческая деятельность в интересах заказчика или собственника с учетом общественных ценностей в отношении какой-либо сферы деятельности, связанной с определенным процессом ЖЦ ОН.

Правоотношения в области недвижимости:

Отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами.

Объекты отношений в сфере недвижимости:

- права на з.у. и ОН

- обязанности, возникающие в связи с этими правами.

Действующие законодательство классифицируется по 2 критериям:

1. по уровням управления

- управление федеральной недвижимостью

- управление недвижимостью субъектов РФ

- управление муниципальной недвижимостью

- управление недвижимостью юр.лиц (предпринимательских организаций)

- управление недвижимостью, находящейся в частной собственности физ.лиц (граждан)

2.Учитывая спецификацию недвижимости как объекта управления, выделим основные критерии:

• по фазам жизненного цикла

• по виду объекта недвижимости и целям пользования

• по уровням управления

• по виду деятельности

Состав хозяйствующих субъектов участников управления недвижимостью:

• собственник

• управляющая компания

• подрядно-эксплуатирующая организация

• ресурсо-снабжающие организации

• пользователь, арендатор, застройщик, инвесторы

15. Виды и формы собственности объектов недвижимости-лекция

Различают следующие формы собственности:

- частная собственность подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

-государственная собственность. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

-муниципальная собственность - Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям

Рынок недвижимости разделяют на 3сектора:

1) рынок земли (с/х,…)

2)рынок нежилых помещений (торговых,…)

3)рынок жилья(арендного,доходного,…)

Виды собственности:

1. Индивидуальная собственность – когда собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.

2. Общая долевая собственность – прописан точный размер доли у каждого собственника. в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов приватизировавших квартиру, признаются равными.

3. Общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными).

16. Органы управления муниципальной недвижимостью-лекция

Управление муниципальной недвижимостью регулируется ГК РФ и ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» №131-ФЗ .

Закон устанавливает экономическую основу местного самоуправления – муниципальную собственность.

К муниципальной собственности относится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Объектом управления муниципальной недвижимости является:

1) муниципальный жилищный фонд

2) находящиеся в муниципальной собственности другие объекты: соц.-культурные, нежилые помещения, инженерные сети.

3) Муниципальная собственность на праве хозяйственного ведения за муниц. унитарными предприятиями или на праве оперативного управления закрепленными за муниц. казенными мероприятиями или за муниц. учреждениями.

(не из лекций)

В состав муниципального движимого и недвижимого имущества, входят: имущество, предназначенное для электро-,тепло-,газо- и водоснабжения; автомобильные дороги общего пользования, жилищный фонд социального обслуживания для малообеспеченных граждан, пассажирский транспорт, имущество, предназначенное для ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, пожарное оборудование, библиотеки, имущество, предназначенное для организации досуга, объекты культурного местного значения, имущество, предназначенное для развития массовой физической культуры и спорта, имущество, предназначенное для официального опубликования муниципальных правовых актов, имущество для оказания скорой медицинской помощи, и др.

Органы местного самоуправления вправе в соответствии с законом осуществлять следующие формы сделок с муниципальным имуществом: сдача в аренду; передача в доверительное управление, в залог; отчуждение в порядке приватизации; совершение иных сделок в соответствии с гражданским законодательством.

Органы местного самоуправления вправе создавать предприятия, учреждения и организации для осуществления хозяйственной деятельности, решать вопросы их реорганизации и ликвидации. Органы местного самоуправления определяют цели, условия и порядок их деятельности, осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги), утверждают их уставы, назначают и увольняют руководителей данных предприятий, учреждений и организаций, заслушивают отчеты об их деятельности.

Органы местного самоуправления обязаны вести учет наличия и изменения

состава муниципального имущества. С этой целью ведется реестр муниципального имущества.

Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования.

17. Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью -375

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие

- инновация и инвестиция

- рост доли рынка

- достижение удовлетворенности трудом и коллективом

- получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов

- профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся

• маркетинговые

• кадровые

• инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

- выполнение тактических указаний собственника;

- анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

- разработка эффективной политики эксплуатации активов;

- определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

- формулирование указаний для оперативного управляющего.

Оперативное управление недвижимостью – это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

- возникает финансовое равновесие;

- просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

- извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

• выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

• построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

• увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

• контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..

18. Управляющие компании в системе управления недвижимостью392

Управление недвижимостью — это организация наиболее эффективного использования объекта в интересах его собственника, в том числе разработка программы управления объектов, орг-я технической эксплуатации, обеспечение коммунальными услугами, организация взаимодействия с органами службы, управление проектами, развитие недвижимости.

Профессиональное управление (Управляющая компания) — управление осуществляемое управляющей организацией на основе разделения функций между собственником управляющей организации и подрядной организацией.

Весь спектр оказываемых управляющими компаниями услуг можно условно разделить на четыре уровня:

1. Клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги.

2. Техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов.

3. Оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними.

4. Стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.

Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. 

19. Применение научных подходов при управлении недвижимостьюлекция (3)

Отличительными чертами научного подхода являются централизо­ванное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде чет­кие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.

Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.

Такими принципами являются:

—    Функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т.е. уровень специализации развивается по мере роста организации. Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т.д.), т.е. наблюдается горизонтальный рост организации;

—    Скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта – принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии, в соответствии с которыми разрывы и пересечения в иерархии нежелетельны;

—    Линейно-штабной принцип определяет основные направления взаи­модействия между производственными и вспомогательными (консульта­тивными) функциями. Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функ­ции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;

—    принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количе­ство служащих, находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не более 4—6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность — матричная), что влечет за собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных— при плоской структуре управления под руководством одного начальника.

20. Использование системного подхода в управлении недвижимостьюлекция

Системный подход интегрирует и расширяет классические и нео­классические представления, рассматривая организацию в качестве «еди­ного функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Можно выделить основные принципы современной теории управления:

—    изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;

—    любая система после возможных изменений, вызванных внутренни­ми или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;

—    система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют опре­деленные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию к саморазрушению в долгосрочной перспективе);

—    системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принято различать следующие основные организационные структуры структуры:

Дивизиональную (управление отделениями) осуществляется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством.

Контроллинг (контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.

Системные подходы к управлению требуют выполнения следующих десяти «передовых прин­ципов»:

— сильная вера в индивидуализм (уважение к личности);

—- не существует изолированной схемы поведения, любое действие вы­зывает цепь поведенческих реакций;

— единый статус всех работников;

— приглашение на работу специалистов высочайшего класса;

— продолжительное обучение работников, особенно высших управля­ющих;

— делегирование максимально возможной ответственности на самые низкие уровни управления;

— некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;

— поощрение разногласий (притча «о диких утках»);

— развитие горизонтальных связей;

— личное стимулирование работающих.

С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных органи­заций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимо­стью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффектив­на комплексная, или матричная, структура. Она подразумевает, что для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привле­чение специалистов других структурных подразделений.

21. Управление развитием недвижимости: основные положения303

Управление развитием недвижимости или девелопмент – деятельность, предусматривающая качественные изменения и обеспечивающей, как правило увеличение стоимости. Общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечениякоммерческой выгоды.

Суть девелопмента – управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающее в себя: - выбор экономически эффективного девелоперского проекта; - выбор оптимального времени для реализации проекта; - получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; - определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости; - поиск и привлечение инвесторов; - отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль заих работой; - использование строительных «ноу-хау»; - реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Девелопмент характеризуется рядом особенностей: • комплексная ответственность за конечные результаты работ; • высокая капиталоемкость проектов; • длительность инвестиционного цикла; • неделимость (как правило) создаваемого проекта; • инновационный характер; • максимальное комплексирование услуг/продукции; • улучшение финансовых результатов деятельности; • обеспечение высокого качества работ.

22. Доверительное управление недвижимостью в России, его сущность и особенности-722(2)

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой сто­роне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица ( выгодоприобретателя).

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и /или договором, доверительный управля­ющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (так­же как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недви­жимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важ­но отметить, что законом (и 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государ­ственной собственности на средства производства и жестком государствен­ном планировании экономики; например, такими правами на «свое» иму­щество обладали и обладают государственные предприятия. По существу, доверительное управление — рыночный аналог упомянутых прав.

торонами договора доверительного управления имуществом являются учредитель управления и доверительный управляющий.

Учредителем управления на основании договора, возникающего в ре­зультате свободного волеизъявления сторон, может быть только собствен­ник имущества. Помимо такого договора законом предусмотрены следу­ющие возможности возникновения доверительного управления имуществом:

а) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), б) на основании договора с органом опеки и попечи­тельства вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, в) другие основания, которые могут быть установлены зако­ном в будущем.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если эта предусмотрено договором, а также на возмещение за счет доходов о1 управления произведенных им необходимых расходов,

По общему правилу доверительный управляющий осуществляет довеч рительное управление лично и не имеет права передать его третьим ли­цам. Передача управления возможна только, если это право управляюще­го прямо предусмотрено в договоре, согласовано в письменной форме учредителем управления, либо вызвана силой обстоятельств и интересами учредителя управления или выгодоприобретателя, при этом управляющий не имеет возможности получить письменное согласие учредителя управ­ления. Во всех перечисленных случаях доверительный управляющий отвечает за действия назначенного им поверенного как за свои собственные.

Если договорам доверительного управления имуществом не предусмот­рено иное, он прекращается вследствие:

* смерти (ликвидации) выгодоприобретателя;

* отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору. Договор доверительного управления имуществом безусловно прекра­щается вследствие:

* смерти доверительного управляющего — гражданина, лишение или ограничение его дееспособности, признание его безвестно отсутствующим или банкротам, если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуаль­ного предпринимателя;

* отказа доверительного управляющего или учредителя управления вследствие невозможности для управляющего лично продолжать осуще­ствление управления;

* отказа учредителя управления по другим причинам при условии выплаты доверительному управляющему причитающегося ему вознаграж­дения;

* признания банкротом учредителя управления — гражданина, явля­ющегося предпринимателем.

Отказ одной стороны от продолжения договора доверительного управ­ления осуществляется уведомлением другой стороны за три месяца до прекращения договора. В самом договоре может быть предусмотрен иной срок уведомления.

Если стороны договора доверительного управления не договорились об ином, прекращение договора влечет за собой передачу находящегося в управлении имущества учредителю управления.

23. Прединвестиционная фазареализации проекта строительства объекта недвижимости-431

Прединвестиционная(начальная) фаза – включает предварительное изучение жизнеспособности проекта (общая информация и концепция проекта, анализ рынка и технологических возможностей, выбор площадки, анализ материальных факторов производства и трудовых ресурсов, сроки осуществления проекта, предварительная финансово-экономическая оценка)

Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынканедвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район(регион) расположения проекта. По результатам анализа должны бытьпредставлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типуобъекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Какдолго останутся неизменными существующие условия рынка и каковытенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончитьвыработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапомпредпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ. Еще одним результатом предпроектной стадии является полныйпакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовкиявляется правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов. По результатам предпроектной стадии девелоперская компаниядолжна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта,которая включает: назначение объекта, функциональное использованиеобъекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридическиепараметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

(Второй вариант ответа на данный вопрос)!!!!Он мне понравился больше!

Предынвестиционная фаза включает в себя:

- формирование инвестиционного замысла (генерацию идеи проекта), а также его инновационный и патентный анализ;

- технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиционного проекта и составление его бизнес-плана. Самая важная и трудоемкая часть данной фазы;

- поиск потенциальных инвесторов и источников финансирования инвестиционного проекта;

- юридическое оформление инвестиционного проекта (регистрация предприятия-проектоустроителя);

- заключение договоров с заказчиками (подрядчиками).

Стоимость этих предынвестиционных работ в общей сумме капитальных вложений довольно велика. Она составляет 0,7% для крупных проектов и до 5% для малых. Эти расходы капитализируются и входят в состав предпроизводственных инвестиционных затрат, после чего через механизм амортизации относятся на себестоимость продукции проекта (предприятия).

24. Инвестиционная фазареализации проекта строительства объекта недвижимости435

Инвестиционная фаза, состоит из 3-х стадий: планирование, реализация, завершение.

Фаза планирование проекта включает разработку структуры проекта, основных его компонентов и подготовку к реализации. На этой фазе определяется последовательность этапов работ, сроки их выполнения и исполнители, составляется смета и определяется бюджет проекта, выполняются проектные и опытно-конструкторские работы, рассчитывается потребность в ресурсах, распределяются риски между участниками проекта.

Фаза реализации включает: организацию и проведение торгов, заключение контрактов, детальное проектирование, организацию выполнения работ и оперативное планирование, установление системы учета и контроля за ходом работ, организацию и управление материально-техническим обеспечением.

На этой фазе осуществляется координация работ и мониторинг, определяется прогноз своевременной реализации проекта, выполняется оперативный контроль и регулирование основных показателей проекта: времени, стоимости и качества работ и проекта в целом, а так же решаются возникающие в ходе реализации проекта проблемы и задачи.

Фаза завершения или окончание проекта, включает: пусконаладочные работы, подготовку эксплуатационных кадров, сдачу объекта и ввод его в эксплуатацию, реализацию оставшихся ресурсов и тп. После завершения, когда достигнуты конечные цели проекта, осуществляется его закрытие, подводятся итоги и расформировывается команда проекта.

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающаяпоследовательную организацию финансирования. Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом,юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будетреализовывать площади. В рамках данной стадии под контролем девелоперской компаниидолжен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (технико-экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы. Так же на данной стадии производится разработка и корректировкастроительного бюджета.

Инвестиционная фаза – это его осуществление, формирование постоянных активов проекта, которое включает в себя:

- разработку проектно-сметной документации;

- строительство производственных зданий и сооружений;

- заказ и поставку технологического оборудования;

- его монтаж и пусконаладочные работы;

- найм и обучение персонала и другие затраты.

25. Эксплуатационная фаза реализации проекта строительства объекта недвижимости 436

Содержание и обслуживание проекта (передачи недвижимости владельцу, работа владельца по управлению недвижимости, управление недвижимостью со стороны пользователей)

Она начинается с момента ввода в эксплуатацию основного оборудования и включает в себя пуск в действие предприятия, выход его на проектную мощность, а также выпуск и сбыт продукции запланированного качества и количества. Очевидно, что эффективность инвестиционного проекта будет тем выше, чем короче будет предынвестиционная и инвестиционная фазы и длиннее эксплуатационная. Окончанием жизненного цикла инвестиционного проекта может быть:

- выход проекта на самоокупаемость;

- ввод в действие объекта инвестирования, начало его эксплуатации и использования результатов выполнения проекта. Подобными примерами могут быть сдача в эксплуатацию объектов социальной сферы (школ, больниц) и природоохранных объектов;

- начало работ по внесению в проект серьезных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом (модернизация объекта инвестирования);

- вывод объекта инвестирования из эксплуатации (ликвидация проекта). Причинами этого могут быть истечение срока амортизации основных фондов, моральное устаревание производимой в рамках проекта продукции, насыщение рынка и т.д.

По лекции: Эксплуатационная фаза, включающая содержание и обслуживание проекта (передача недвижимости владельцу, работа владельца по управлению недвижимостью, управление недвижимостью со стороны пользователя)

26. Принципы профессионального управления недвижимостью. Стандарты профессионального управления недвижимостью, их разработка, саморегулируемые организации (СРО) в сфере управления недвижимостью-лекция

Управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования объекта в интересах собственника и в т.ч:

-разработка программы управления объектом недвижимости

-организация технической эксплуатации объекта

-обеспечение коммунальными услугами

- маркетинг недвижимости

- организация обслуживания потребителей недвижимости

-организация взаимодействия с органами власти и коммунальными службами

-управление проектами развития недвижимости

Профессиональное управление – управление, осуществляемое управляющей компанией (организацией) на основе принципов разделения функций собственника и подрядной организации.

Управление недвижимостью осуществляется в соответствии с договором на управление, заключаемого между собственником объекта (учредителем управления) и управляющей компанией.

В качестве основных принципов управления выделяются:

1) принцип объектного управления недвижимостью

2) целевой характер управления (каждый собственник планирует цель помещения самостоятельно)

3) принцип клиентоориентированности

4) принцип обеспечения эффективности управления ( - на основе планирования и анализа средств в привязке к конкретному виду услуг; - сравнительный анализ деятельности сторонних подразделений)

(Красным выделена информация из стандартов, вышеизложенные определения которые давала Кириллова полностью совпадают с этим стандартом)

 Управляющие компании в ходе осуществления своей деятельности обязаны соблюдать принципы профессионального управления недвижимостью и использовать их в качестве основы для принятия любых решений профессионального характера.

Основные профессиональные принципы, связанные с управлением недвижимостью, включают:

• Системность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

• Разделение собственности и управления - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

• Целенаправленность - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

• Пообъектность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого отдельного объекта недвижимости.

• Наиболее эффективное использование - в соответствии с данным принципом управление недвижимостью должно обеспечивать такое разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.

• Профессиональная компетентность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания (персонал управляющей компании) должна владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ей обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг.

• Документирование - принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым деятельность по управлению недвижимостью должна сопровождаться обязательным документированием.

• Добросовестность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в обязательности оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

• Конфиденциальность - принцип управления недвижимостью, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач.

• Профессиональное поведение - принцип управления недвижимостью, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

Взаимодействие между субъектами управления недвижимости регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой, стандартами, контрактами и т.д

Документы основания законодательства:

- Гражданский кодекс РФ, в котором дана целостная система недвижимости как объекта

- Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (зашита прав собст-ти и предост.гарантированной, достоверной инф-циио недвиж.имуществе)

-Закон «Об оценочной деятельности в РФ» (уст. правовые основы регулирования оценочной деят-ти, вводит институт независимой оценки, понятие оценочной деятельности)

-Градостроительный кодекс РФ

- ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ» (устанавливает экон.о снову местного самоуправления: муниц. собственность)

- Жилищный кодекс РФ

- Закон «О концессионных соглашениях»

- Закон «Об основах тарифного регулирования организации коммунального комплекса» (порядок обоснования тарифов на коммунальные услуги»

- Постановление Правительства «О стандартах раскрытия информации по управлению многоквартирными домами», «О стандартах по объектам коммунальной инфраструкуры» и др.

Российским законодательством была принята Единая система профессионального управления недвижимостью (ЕСПУН), которая создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил, обычаев делового оборота.

ЕСПУН - комплекс взаимоувязанных стандартов и методических рекомендаций, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное и методическое единство при оказании услуг по управлению недвижимостью, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области управления недвижимостью.

Стандарты ЕСПУН подразделены на шесть групп.

Шифр групп	Наименование групп стандартов	Наименование документа
0	Организационно-методические положения	Стандарт Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения.
1	Базовые стандарты по управлению недвижимостью	Стандарт практики управления отдельным объектом недвижимости, имущественным комплексом. Стандарт практики управления развитием территории.
2	Функциональные стандарты по управлению недвижимостью	Стандарт практики управления проектами развития (девелопмента) объекта недвижимости. Стандарт классификации площадей объектов недвижимости. Стандарт практики управления технической эксплуатацией объектов недвижимости.
3	Пообъектные стандарты по управлению недвижимостью	Стандарт практики управления объектами коммерческой недвижимости. Стандарт практики управления объектами некоммерческой недвижимости.
4	Обслуживающие стандарты по управлению недвижимостью	Стандарт практики взаимоотношений управляющей компании с консалтинговыми, оценочными, маркетинговыми организациями. Стандарт практики управления процессом обслуживания клиентов.
5	Прочие стандарты по управлению недвижимостью

Саморегулируемые организации (СРО) в сфере управления недвижимостью

СРО — некоммерческие организации, объединяющие субъекты предпринимательской деятельности, работающие в определенной отрасли производства товаров (работ, услуг), либо объединяющие субъекты профессиональной деятельности определенного вида.

Деятельность саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления недвижимостью регулируется федеральным законом от 01.12.2007 № 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". В соответствии с ним СРО объединяет организации, осуществляющие определенный вид предпринимательской деятельности.

Организация приобретает статус СРО с момента регистрации ее в государственном реестре юридических лиц. Уполномоченным органом по регистрации СРО в данной сфере является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) 

Требования к СРО:

-Членство не менее 100 субъектов предпринимательской деятельности;

-наличие стандартов и правил предпринимательской деятельности, обязательных для всех членов данной СРО;

-обеспечение данной СРО дополнительной имущественной ответственности своих членов перед потребителями и иными лицами посредством страхования и (или) формирования компенсационного фонда.

- наличие компенсационного фонда от 1 млн. р на каждого члена СРО либо 300 тыс. руб. в случае доп. страхования гражданской ответственности

При несоответствии этим требованиям организация может быть по суду лишена статуса СРО.

Цель саморегулирования - разработка и установление стандартов и правил работы субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил, обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием перед потребителями и третьими лицами.

Основные функции СРО:

• разработка правил и стандартов деятельности СРО;

• контроль деятельности членов на предмет правил и стандартов, принятых в СРО;

• рассмотрение жалоб на членов СРО и привлечение их к ответственности;

• представление интересов членов СРО во взаимоотношениях с органами государственной власти (в том числе в суде), местного самоуправления и третьими лицами без доверенности;

• обеспечение дополнительной ответственности членов СРО имуществом компенсационного фонда и (или) страхованием;

• урегулирование споров между членами СРО либо с их участием (в том числе посредством образования третейских судов);

• повышение профессиональной квалификации специалистов членов СРО путем разработки учебных программ и организации профессионального обучения.

СРО обязана обеспечить открытость информации, затрагивающей права и законные интересы любых лиц. 

27. Управление портфелем недвижимости-373

Управлением портфелем недвижимости - совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимых собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Управляющий портфелем недвижимости (управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления.

Эта политика направлена:

- на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков;

- на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения оценочной стоимости объектов.

Управляющий портфелем (на стратегическом уровне) ставит задачи перед управляющим фондами (на тактическом уровне) и принимает участие в реализации инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем недвижимости производится на основе результатов анализа портфеля, а также знаний рынка, полученных от управляющего портфелем дирекции по недвижимости.

Состав портфеля считается оптимальным, с учетом рассредоточения инвестиционных рисков зависит от входящих в него объектов, их типов, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем недвижимости являются инвестиции и получение оптимальной прибыли на вложенные средства.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные средства в установленной долгосрочной перспективе и за увеличение оценочной стоимости включенных в портфель объектов, а также он отвечает за степень инвестиционных рисков.

Задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отношении исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестиционных механизмов.

Суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех комбинаций готовой продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. Возможные риски данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля.

Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях:

-на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье)

-на уровне стран (США, западная или восточная Европа)

28. Формирование стратегии управляющей организации375

При разработке стратегии предприятия существуют различные методы сбора и систематизации информации.

Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретиза­цией.

Для получения луч­шего представления о рынке недвижимости исползуются следующие модели:

1. Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации, Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (в лекциях SWOT-анализ)

2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков (КПР)

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

В рамках SWOT- анализа определяется конкурентоспособность. Также выявляются преимущества и недостатки товара, возможности и угрозы, которые имеются в управляющих организациях для реализации товара на рынке.

В рамках SWOT анализа определяется конкурентоспособность на рынке квартир, домов и/или жилых комплексов на основе выявле­ния слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/ или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района.Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их зап­росы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении SWOT-анализа требу­ется четкое разграничение внутренних (которые поддаются влиянию и изменению) и внешних (по отношению к предприятию) факторов.

Основным результатом такого анализа является возможность мысленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем того, в каких случаях необходимы вложения капитала или доп. инвестиции в соответствующий объект. Основной недостаток проведения данного анализа – необходимый сбор информации с целью получения представления о наиболее реалистичной комбинации продуктов-рынков (КПР)

Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) пред­полагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предла­гаемых объектов (например, жилья) и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в от­ношении спроса и соответствующего ему предложения.

Как SWOT-анализ, так и подлежащие определению КПР приводят к получе­нию более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.

Проведение анализа портфеля недвижимости (применительно к рынку жилья).

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инве­стиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребите­лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендода­тели) недополучают доход.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.

Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдель­ные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии дохо­дов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представ­ление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.

Проведение анализа портфеля позволяет установить опреде­ленные закономерности в части предложения на рынке жилья.

После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ограниченность финансовых условий и определения приоритетов.

Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.

29. Модели портфельного анализа управляющей организации-376

30. Модели принятия решений при выборе стратегии управляющей организации377 (29 и 30 вместе)

Для помощи управляющим недвижимостью в процессе их ориентации на запросы рынка, требуется применение некоторых управленческих подходов. Остановимся на применении современных моделей, используемых для принятия решений.

Матрица “Доля рынка - рост рынка” (портфельный анализ)

Портфельный анализ является на сегодняшний день одним из наиболее часто применяемых инструментов стратегического планирования. Стратегическое планирование представляет собой нечто большее, чем планирование маркетинга. Оно помимо планирования маркетинга включает в себя распределение финансовых средств от одного рода предпринимательской деятельности к другому (кросс-субсидии). Как и в мире финансовых инвестиций (оценка рисков в отношении всего портфеля ценных, недвижимости и прочего), реальные инвестиции требуют сбалансированного подхода оценки деятельности целей всей компании и с учетом рисков.

Большую помощь при достижении хорошо сбалансированного денежного потока с достаточной ликвидностью оказывает составление матрицы портфеля.

Портфельный анализ, или матрица «доля рынка - рост рынка» была разработана американской консультационной фирмой «Бостон консалтинг групп» в конце 60-х годов. Эта модель основывается прежде всего на концепции жизненного цикла продукта.

Предприятие описывается по аналогии с размещением капиталов в финансовой сфере с помощью портфельного анализ то есть как совокупность так называемых стратегических производственных единиц (СПЕ) - независимые друг от друга сферы деятельности предприятия, которые характеризуются особой, связанностью с продуктами (группой продуктов) с особым кругом клиентов. Различные СПЕ имеют разные рыночные возможности и риски.

Теоретической базой различных моделей портфельного анализа являются:

А. Кривая опыта - с ростом объема производства и опыта снижаются затраты ресурсов на единицу продукции. Исследования показали, что при удвоении объема производства, удельные затраты снижаются в среднем на 20-30% за счет следующих факторов - возможности применения прогрессивных технологий, экономии живого труда при постоянно повторяющихся процессах, эффективность менеджмента, скидок от поставщиков при закупки больших партий материалов, полуфабрикатов и т.д.

Б. Концепция жизненного цикла

При использовании данной матрицы мы можем предположить, что в портфеле управляющей организации, например имеются товары (тип жилья), занимающие определенную долю (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) на рынке с некоторым потенциалом роста.

Рис. 6.1. Матрица “Доля рынка - рост рынка”

“Денежные коровы” (по-английски “cash-cow”)-это товары, достигшие фазы зрелости. Высокая доля рынка является причиной больших преимуществ в области затрат.

Когда товар занимает значительную долю рынка, но рост сбыта при этом снижается до минимума (предложение находится на уровне ниже требуемого), он способствует поступлению денежного потока без больших усилий. За счет высокой прибыли, приносимой этими товарами может финансироваться рост других СПЕ.

Данный товар требует незначительных инвестиций и управленческих расходов. Одна из стратегий, которая практически всегда применяется - это обширное “доение” данных товаров. Основная задача управляющего организацией - сохранением доли рынка с целью продления ситуации в будущем.

“ Дикие кошки” (от английского “wild cats”) - это товары, находящиеся в начальной стадии жизненного цикла.

Доходы, поступающие благодаря "денежным коровам", могут быть использованы для товаров, которые нуждаются в дотациях. Для того, чтобы остаться или внедрить на рынок, они являются достаточно перспективными на быстрорастущем рынке. Данные товары обещают управляющей организации высокие темпы роста, но имеют небольшую долю рынка. С помощью поступательных стратегий и дополнительных инвестиций можно добиться увеличения доли рынка, так как в будущем эти товары принесут значительную прибыль.

Поступательной стратегией в отношении подобных “прыгучих” товаров является определение развития спроса на данные товары с целью приобретения большей доли рынка.

Часто требуются значительные инвестиции для обеспечения предполагаемого спроса на товар на рынке. Если спрос перестает расти и товар длительный период не может приносить прибыль, в таких случаях лучше всего избавиться от подобных товаров.