Тема № 4 Гражданско-правовые договора, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений. Гражданско-правовые договора о передаче жилых помещений во временное владение и пользование

Данная тема является обзорной, поскольку сделки, направленные на возникновение, изменение и прекращение права собственности, регулируются гражданским законодательством. Цель изучения поставленных вопросов – систематизировать знания студента по обязательственным правоотношениям и конкретизировать их относительно тех договоров, где объектом выступает жилое помещение.

Приступая к изучению данной темы, студент должен тщательно проанализировать положения статьи 292 ГК РФ (в редакции ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ), закрепляющие права членов семьи собственников жилого помещения. Особенное юридическое значение для жилищных правоотношений имеет положение п. 2 ст. 292 ГК, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника, если иное не установлено законом. Положения ст. 292 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи со статьями 31-34 ЖК РФ.

При рассмотрении договора купли-продажи жилого помещения студенту необходимо акцентировать свое внимание на положения статьи 558 ГК РФ, в которой императивно закреплены особенности продажи жилых помещений (существенные условия договора).

Договор мены жилого помещения предлагается изучать в сравнительном анализе с договором обмена, что позволит студенту приобрести более полные знания относительно природы договора мены жилого помещения. Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров.

При изучении главы 32 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора дарения, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъекты и существенные условия.

В рамках данной темы необходимо изучить правовые последствия обременения рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), а также правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку на практике именно по данному договору происходит передача жилых помещений. Изучать параграф 4 главы 33 ГК РФ рекомендуется во взаимосвязи со статьями 34 и 35 ЖК РФ.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, порядок заключения, условия действительности и исполнения договора регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации». В законе студенту необходимо исследовать следующие вопросы: существенные условия договора (ст.4), цена договора (ст. 5), сроки (ст. 6) и расторжение договора (ст. 20).

Следует запомнить, что по договорам, заключенным до 01 апреля 2005 года защита прав дольщиков осуществляется на основании Закона РФ «О защите прав потребителей», после 01 апреля 2005 года – по Закону «Об участии в долевом строительстве». В зависимости от закона по-разному решается вопрос о способах защиты и правовых последствиях нарушения прав дольщиков.

В связи со значительным количеством судебных споров, возникающих из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, студенту рекомендуется ознакомиться с соответствующей судебной практикой Нижегородского областного суда.

В рамках данной темы студенту необходимо изучить три вида договоров: договор коммерческого найма, договор аренды и договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В связи с тем, что в правоприменительной практике существует значительные трудности при разграничении договоров коммерческого найма (глава 35 ГК) и аренды жилого помещения (глава 34, особенно параграф 4), студенту предлагается провести изучение данных договоров в сравнительном анализе.

Предлагается провести сравнительный анализ по следующим аспектам: форма и предмет договоров, объекты, субъекты, возмездность договоров, правовые последствия заключения договоров, основания и порядок изменения и расторжения договоров.

Студенту необходимо обратить внимание на правовой статус юридического лица в каждом договоре.

Существенные различия между договором коммерческого найма и договором аренды прослеживаются по следующим моментам: субъектный состав сторон, вопрос регистрации договора, срок договора, правовой статус лиц, постоянно и временно проживающих с нанимателем (арендатором), замена нанимателя (арендатора) в договоре.

При изучении главы 36 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения и правовые последствия договора безвозмездного пользования, внимание студента должно быть сконцентрировано на следующих моментах: форма договора, предмет договора, объект, субъект, существенные условия, распределение бремени содержания объекта.