3.10. Правовое обеспечение возмездной передачи имущества во временное пользование

Источники правового регулирования арендных отношений. Понятие и сфера применения договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Основания прекращения и досрочного расторжения договора аренды. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя. Продление договора аренды. Источники правового регулирования, понятие и признаки договора лизинга.

По договору аренды имущественного найма арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владения и пользования или во временное пользование (статья 577 Гражданского Кодекса РБ).

Договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества. Он получил широкое распространение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны и применяется между организациями, организациями и гражданами, а также между гражданами.

По договору аренды переходит право владения и пользования имуществом на определенный срок.

Признаки договора:

Двусторонний

Возмездный

Консенсуальный

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодателем может быть собственник имущества, лица уполномоченные собственником и законодательством .

Арендатором может быть физическое или юридическое лицо.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Объектом договора может быть только вещи индивидуально определённые и не потребляемые. В отношении отдельных видов имущества законодательством могут быть установлены изъятие, касающиеся имущества, отдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендная плата определяется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяется договором аренды. Если эти элементы не отражены в договоре, то считается, что установленный порядок, условие и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Законодательством может быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон в праве отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Действующее законодательство допускает возможности установления максимально предельных сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством он подлежит государственной регистрации.

Обязанности арендодателя:

Представлять имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующими документами.

Передать арендатору в пользование и владение имущество и сделать это своевременно.

Произвести за свой счет капитальный ремонт сданного в наём имущества.

Передать имущество в аренду, как правило, свободным от прав третьих лиц. Если имущество, обременено правами третьих лиц, он должен предупредить арендатора о наличии таких прав.

Воздерживаться от любых действий, которыми можно помешать арендатору владеть и пользоваться нанятым имуществом.

Обязанности арендатора:

Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Поддерживать полученное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

По окончании договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором.

Своевременно вносить плату за пользование имуществом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

Пользуется имуществом с существенными нарушениями условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенно ухудшает имущество.

Не вносит арендную плату более двух раз подряд со дня истечения срока платежа.

Не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Наниматель имеет право предъявлять требования о досрочном расторжении договора - найма в следующих случаях:

Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта входящего в его обязанности.

Имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться.

Другие основания, предусмотренные договором.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока договора. Если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды либо только возмещение таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Помимо общих оснований прекращения договора указанных в законодательстве существуют дополнительные основания, вытекающие из специфики предмета найма и предусмотренные в соответствующих нормативно-правовых актах.

По договору финансовой аренды лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанные арендатором имущества у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (статья 636 ГК РБ).

Признаки договора:

1. Трехсторонний (лизингодатель, лизингополучатель, продавец имущества предназначенного для передачи в аренду).

Лизингодателями могут быть банки, имеющие право осуществлять лизинговую деятельность, лизинговые компании, существующие при банках специализированные лизинговые компании, созданные крупными производителями машин и оборудования.

В качестве арендатора (лизингополучателя) может выступать люблое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством.

Продавцом является собственник имущества.

2. Консенсуальный

3. Возмездный

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не может выступать в качестве предмета данного договора имущества, которое используется для личных, семейных или бытовых нужд, земельные участки и другие природные объекты.

Предмет финансовой аренды является собственностью лизингодателя в течении срока действия договора. Если иное не предусмотрено договором в момент передачи лизингополучателю имущества на него переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества. Срок договора финансовой аренды определяется соглашением сторон. Стоимость договора лизинга устанавливается по соглашению сторон при заключении договора исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора и сумма его вознаграждения либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости если по условиям договора предусмотрен выкуп предмета договора.

Лизинговые платежи относятся к затратам, которые включаются в себестоимость товаров, работ, услуг лизингополучателя.

Выкупная стоимость предмета договора лизинга не входит в состав затрат лизингополучателя.

Обязанности лизингодателя:

• Приобрести в собственность имущество и передать его арендатору во временное владение и пользование, то есть на определенный срок.

• Проведение капитального ремонта этого имущества.

• Извещение продавца о том, кому будет передано в аренду проданное им имущество.

Обязанности лизингополучателя:

• Принять переданное ему по договору в аренду имущество.

• Внести за него соответствующую плату.

• В течение срока договора обеспечивать сохранность предмета договора, а также выполнять все необходимые действия, направленные на поддержание его рабочего состояния включаю техническое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено договором аренды.

• Нести расходы по содержанию предмета договора лизинга по страхованию рисков заключенной сделки, а также расходы связанные с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

• По истечению срока действия договора лизинга, возвратить лизингодателю предмет договора в состоянии определенном условиями договора, если его не приобрёл в собственность или не взял в аренду лизинг повторно.

Арендатор в праве предъявить непосредственно продавцу имущества требования вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем в отношении качества комплектность имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договором продавцом. Арендатор в данном случае имеет права и несёт обязанности оплатить, приобретенное имущество как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. В тоже время закон запрещает арендатору расторгать договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Арендодатель и арендатор выступают как солидарные кредиторы в отношениях с продавцом по поводу проданного имущества.

Закон возлагает ответственность на лизингополучателя лишь в случаях, когда выбор продавца был возложен договором на лизингодателя.

Прекращение договора лизинга осуществляется на основании истечения установленного срока, если стороны не посчитали нужным его продлевать. Он может быть прекращен по соглашению сторон. Возможно прекращение по требованию одной из сторон. Не исключено досрочное прекращение договора исходя из волеизъявления сторон.