3. Особливості фінансування будівництва через ффб

Є відмінності у механізмі фінансування будівництва, залежно від виду ФФБ.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ фонди фінансування будівництва можуть бути двох видів — А та Б. Відмінність між ними полягає у розподілі повноважень між забудовником та управителем фонду щодо визначення споживчих властивостей та поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва та прийняття на себе ризиків щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва (табл.1).

Управитель може створити ФФБ виду Б, лише якщо є відповідний дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків. Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків надає Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України згідно з Положенням про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженого Розпорядженням Держфінпослуг від 29 липня 2004 р. № 1866.

Оскільки для ФФБ виду Б характерним є вирішення управителем великої кількості питань, пов'язаних із будівельною діяльністю, і при цьому управителем можуть бути лише банк або фінансова установа, то в Україні не практикується створення ФФБ виду Б. Щодо ФФБ виду А, де простежується чіткий розподіл фінансового та будівельного аспектів діяльності, вони набули значного поширення.

Таблиця 1. Розподіл повноважень забудовника та управителя у фондах фінансування будівництва виду А і Б

Повноваження за окремими напрямами	Кому належать повноваження у фондах фінансування будівництва
	виду А	виду Б
Визначення поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва	Забудовник	Управитель
Визначення споживчих властивостей об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності	Забудовник	Управитель
Взяття ризиків щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва	Забудовник	Управитель
Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ: — у межах отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву; — у межах загальної вартості будівництва та відповідно до графіка фінансування, погоджених із забудовником	Управитель	Управитель
Спорудження та своєчасне введення об'єкта в експлуатацію згідно із проектними документацією та декларацією	Забудовник	Забудовник

Перелік документів, який забудовник зобов'язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об'єкта будівництва, (визначається у договорі між забудовником та управителем ФФБ):

— документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника;

— документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об'єкт будівництва;

— договір із землекористувачем про передачу забудовнику прав на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об'єкта будівництва (для забудовників, що не є землекористувачами земельної ділянки);

— позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;

— дозвіл на виконання будівельних робіт;

— ліцензія підрядної організації;

— зареєстрована та опублікована проектна декларація.

Важливим документом, який містить узагальнювальну інформацію про забудовника, підрядну організацію, управителя ФФБ, об'єкт будівництва та об'єкти інвестування, є проектна декларація.

Проектна декларація — документ, який має містити:

— інформацію про забудовника та підрядну організацію: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, реквізити ліцензії, інформація про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника, до яких за потреби можуть звернутися довірителі ФФБ;

— інформацію про управителя ФФБ: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління коштами та іншим майном, інформація про керівників, досвід роботи;

— інформацію про об'єкт будівництва та об'єкти інвестування: стислий опис об'єкта будівництва (кількість під'їздів та поверхів, для житлового будинку — наявність вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, паркінгу тощо); стисла технічна характеристика об'єкта будівництва та об'єктів інвестування, стислий перелік обладнання, що буде встановлено на об'єктах інвестування; строки початку та завершення будівництва.

Проектна декларація підлягає обов'язковій реєстрації в органах державного архітектурно-будівельного контролю. Протягом п'яти днів з дня реєстрації проектної декларації забудовник зобов'язаний оприлюднити її у засобах масової інформації, визначених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури.