3. Метод відшкодування інвестованого капіталу (витратні методи)

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку.

Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

- прямолінійне відшкодування капіталу;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою відсотковою ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. У цьому разі розміри платежів за основною сумою інвестицій становитимуть:

D : n = R₁ = R₂ = … = R_k = R_n.

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

D_k = D – R (k – 1),

де D — загальна сума інвестицій;

k — номер розрахункового періоду;

D_k — залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k;

R — сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати _k у кожному періоді становить:

_k = D_k і + R ,

де і — відсоткова ставка.

Приклад 3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 250 тис. грн. За його розрахунками, володіння об’єктом нерухомості має принести дохід у розмірі 20 % від інвестованого капіталу.

Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис.грн. під 10 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R = 250 : 5 = 50 тис. грн — річна виплата основного боргу.

План погашення кредиту

(тис. грн)

Рік	Величина боргу D	Відсотковий платіж І (І = Dк · і)	Річні витрати з погашення основного боргу R	Річна строкова виплата (k = І + R)
1	250	25	50	75
2	200	20	50	70
3	150	15	50	65
4	100	10	50	60
5	50	5	50	55
Усього		75	250	325

Вартість на момент перепродажу: 325  1,2 (тому що +20%)= 390 тис. грн.

4. Метод повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда)

Приклад 4. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою у розмірі 12 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 %. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12 (12%:100).

Приріст вартості (фактор фонду відшкодування)

= і : [(1 + і)ⁿ – 1] = 0,25 · [(0,12 : (1,12¹⁰ – 1)] = 0,25 · 0,056984164 = = 0,014246041.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 – 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6 : 0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777  1,25 (тому що +25%)= 113,47 тис. грн.

Особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні

1. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення передбачає:

- оцінку орних земель,

- оцінку земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами.

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн • Ц • Тк

де Гоз — грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у грн);

Рздн — загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у ц);

Ц — ціна центнера зерна (у грн);

Тк — термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується

Загальний рентний дохід = Диф.рентн. дохід + Абс. рентн. дохід

1. абсолютний рентний дохід. - постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь - 1,6 ц.

2. диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн (ор.) = (У • Ц – З – З • Кнр) / Ц,

де Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц);

У — урожайність зернових з гектара (у ц);

Ц — ціна реалізації центнера зерна;

З — виробничі витрати на гектар;

Кнр — коефіцієнт норми рентабельності.

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Р дн (б.с.п) = Рдн (ор.) • Рд (б.с.п) / Рд

де Рдн (б.с.п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн (ор.) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц);

Рд (б.с.п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у грн);

Рд — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у грн).

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється:

Рдн (підп.) = Рдн (р) • Рд (п) / Рд (р)

Рдн (п) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у ц);

Рдн (р) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у ц);

Рд (п) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п) (у грн);

Рд (р) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у грн).

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється

2. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення

- Постанова КМУ від 16 червня 1999 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення».

1Однорівнева модель іпотечного ринку, де суб’єктами є: позичальник – банк – інвестор

2 Можлива будь-яка інша назва такого типу облігації. В Україні, наприклад, вони мають назву – структуровані іпотечні облігації

3 Дворівнева модель іпотечного ринку, де суб’єктами є: позичальник – банк – посередник – інвестор