1. Метод валового доходу

- вартість нерухомості базується на прямій залежності між ціною продажу та доходом, що отримується від нерухомості (оренда)

Для оцінки вартості об’єкта використовуються такі показники:

- мультиплікатор валових рентних платежів - відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу

- ставка валової дохідності

Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн., а величина дійсного валового доходу становила 12 500 грн.

- величина мультиплікатора становитиме 100 000 : 12 500 = 8,0,

- ставка валової дохідності — 12 500 : 100 000 = 0,125.

Приклад 1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить

225 000 грн. За яку ціну повинен бути проданий даний об’єкт?

За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні маємо такі дані.

Об’єкт	Ціна продажу, грн..	Дійсний валовий дохід, грн	Ставка валової дохідності
1	2 200 000	275 000	0,125
2	2 118 000	305 000	0,144
3	1 826 000	210 000	0,115

Для визначення вартості об’єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

= 0,13

або (0,125+0,144+0,115) /3 = 0,13

Порівнюючи всі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової став­ки доходу — 13 %. У цьому випадку вартість об’єкта, що продається, становитиме:

(Валовий дохід) 225 000 : ставку валової доходності (0,13) = 1 730 769 грн.

Недолік методу: не враховує різниці в операційних витратах різ­них об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

2. Метод прямої капіталізації

Капіталізація – це визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигід, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості

- визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє

Вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI : K ,

де V — вартість нерухомості;

NОІ — чистий операційний дохід;

К — коефіцієнт капіталізації.

Одним з найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отри­мати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тіль­ки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К = М · і₂ + (1 – М) · і₁,

де К — коефіцієнт капіталізації;

М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і₁ — відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал) – планований дохід на вкладені інвестиції

і₂ — відношення щоріч­них виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики – відсоток за кредитом .

Приклад 2. Інвестор планує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта нерухомості під 12 % річних. Визначимо ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

К = 0,8 · 0,12 + (1 – 0,8) · 0,2 = 0,136,

Вартість об’єкта становить V = 50 000 : 0,136 = 367 647 грн.