The Question of Possession.

A The term adverse possession is a convenient one. We are all familiar with it and the Land Registration Act 2002 continues to use it. However, the word adverse has tended to confuse. It implies that the squatter should in some way be aggressive towards the paper owner of the property. The House of Lords (the final Court of Appeal in the UK) has now ruled that this is not so. The test is simply: has the trespasser ‘possessed’ the land for the requisite period using the ordinary meaning of that word? Judge William Masters confirmed that there are two elements to possession: (1) factual possession and (2) intention to possess. There has always been the need to show an intention to possess in addition to objective acts of physical possession.

B Factual possession signifies an appropriate degree of physical control. It must be a single and exclusive possession, though there can be a single possession exercised by or on behalf of several persons jointly. Thus an owner of land and an individual intruding on that land without his consent cannot both be in possession of the land at the same time. When considering the question of what acts constitute a sufficient degree of exclusive physical control, each case must be taken on its own merits, but broadly what must be shown as constituting factual possession is that the alleged possessor has, without interruption, been dealing with the land as an occupying owner might have been expected to deal with.

C The intention required of the squatter is to possess not to own. In dealing with intention to possess Judge Masters has confirmed a number of previously established propositions. There must be an intention to exclude the world at large, including the owner with the paper title, so far as is reasonably practicable and so far as the processes of the law will allow. The acts of the squatter do not need to be inconsistent with the intentions of the paper owner. The suggestion that the sufficiency of the possession can depend on the intention not of the squatter but of the true owner is heretical and wrong.

D Once it is accepted that the necessary intent is an intent to possess not to own, there is no in consistency between a squatter being amendable to the idea of a regular financial commitment with the paper owner, if asked and his being in the meantime in possession. If a person is in possession with the consent of the owner then he does not have sufficient possession for the purposes of the Limitation Act. It is clearly established that the taking or continuation f possession by a squatter with the actual consent of the paper title owner does not constitute dispossession or possession by the squatter for the purposes of the Act.

Ex. 4 Read the following article and retell it in English, give your point of view on the suggested problem.

ЗАСТОСУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ СЕРВІТУТІВ

Сергій Теньков, доктор філософії у галузі права

Відповідно до ст.98 Земельного кодексу України сервітутом визнається право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Підстави встановлення земельних сервітутів передбачені у ст.100 Земельного кодексу України. Сервітут може бути встановлений на підставі: договору, закону, заповіту або за рішенням суду.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації.

Сервітут може належати власникові сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

На підставі ст. 101 Земельного кодексу України дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

На що має звернути увагу адвокат у справах, пов’язаних з сервітутами.

За ознакою - наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача у справі, необхідно розмежовувати:

1) встановлення сервітуту

2) усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов).

За відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою.

За змістом частини 1 статті 98 ЗКУ України земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно, вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.

Адвокат має враховувати, що обов'язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає встановлення сервітуту, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки. Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), господарським судам слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог на підставі статті 16 ЦК України, статті 1 ГПК України у зв'язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

Слід також взяти до уваги п.3.5 рекомендацій Вищого господарського суду України від «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства». Обов'язковою умовою встановлення земельного сервітуту є неможливість задоволення потреби особи, яка вимагає встановлення сервітуту, в інший спосіб.

Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки. Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.

Speaking 3. Act out the following situations.

1. You have problems with your neighbor whose new hot house blocks access to your property. You seek legal advice and want to know your rights.

2. You are a professor giving lecture about different types of easements.

3. You are a journalist/ an interested party/a participant describing how landowners can combine conservation with residential development. Be sure to speak on the subject of “conservation easement”.