Процедура придбання нерухомостів іспанії

Набувати нерухомостів цій країні можуть як резиденти, так і нерезиденти Іспанії. І фізична, і юридична особа має право здійснювати такі покупки, іноземцям знадобиться закордонний паспорт і достатні фінансові кошти. Ніяких інших документів або дозволу не потрібно.

Продати нерухомістьпо законах Іспанії має право тільки сам власник або ж особа, що має від нього нотаріально завірену довіреність.

З ЧОГО ПОЧИНАТИ ПРОЦЕС ПОКУПКИ Для початку кращого зняти житлона декілька місяців у вибраному районі і зайнятися оглядом нерухомості через місцеві агентства. Проте небагато можуть виділити на це час і ресурси – більшість потенційних покупців вимушена спеціально прилітати для оглядів. Можна погоджувати поїздку з агентствами, розпланувавши її самостійно, можна відправитися в безкоштовний ознайомлювальний тур – таку послугу пропонують багато компаній. Купити будинок в Іспанії можна і дистанційно, не виїжджаючи з країни, але на практиці дуже небагато здійснюють операцію без виїзду в країну – по фотографії достатньо складно оцінити об'єкт. Після того, як об'єкт вибраний і зарезервований компанією або агентством для покупця, на ім'я останнього відкривається рахунок, з якого повинні проводитися всі платежі, пов'язані з придбанням нерухомості. Згодом з нього можуть списуватися комунальні платежі, податки, страховка, платежі по іпотечному кредиту. Процедура відкриття рахунку в іспанському банку на ім'я іноземця проста і займе декілька хвилин. Для цього необхідний закордонний паспорт. Рахунок може відкрити і агент покупця по нотаріальній довіреності. При відкритті рахунку в євро сама операція буде безкоштовною, але надалі при позитивному балансі стягуватиметься щоквартальна (або щорічна) комісія. Перша сума внеску може бути навіть нульовою. Після ви на руки отримуєте банківську книжку, в якій враховуватимуться всі операції, проведені в строк дії вашого рахунку. Через три дні видається дебетова карта. В Іспанії послуги агентств нерухомості завжди оплачує продавець. Саме продавець платить агентству комісійні за пошук покупця. Покупець нерухомості не повинен платити агентству ніяких комісійних – якщо фірма намагається їх отримати, покупцеві слід припинити переговори і шукати інші варіанти. УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ Будь-яка нерухомість в Іспанії повинна бути зареєстрована в Registro de Propiedad – Реєстрі власності. У Реєстрі власності можна отримати інформацію про те, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника. Після вибору відповідного об'єкту нерухомості і ухвалення рішення про його покупку складається приватний контракт купівлі-продажу, в якому вказуються умови і спосіб оплати. Як правило, в ньому описуються обидві сторони, об'єкти нерухомості, згідно реєстру власності фіксуються загальна вартість, податки і форма оплати. При підписанні контракту найчастіше покупець виплачує близько 30% від вартості нерухомості. Другу частину необхідно сплатити в момент підписання купчої (Escritura Publica), яка підписується покупцем і продавцем в нотаріальній конторі в присутності іспанського нотаріуса. Оплата повинна бути підтверджена документально. Краще, якщо це буде здійснено за допомогою банківського переказу на розрахунковий рахунок продавця або банківським чеком. Всі документи покупець підписує безпосередньо з власником нерухомості. При покупці на вторинному ринку це фізична особа, при придбанні нової нерухомості – компанія-забудовник. Операція купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди проводиться нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку. Єдиний випадок, коли покупець підписує документи про покупку з агентством, – наявність у останнього нотаріальної довіреності від продавця на право здійснити операцію від його імені. Агентство нерухомості має також право підписати від імені продавця попередній приватний контракт купівлі-продажу і прийняти авансовий платіж. В цьому випадку достатньо звичайної довіреності від продавця. СУПУТНІ ВИТРАТИ Згідно закону при покупці нерухомості (укладенні договору) в Іспанії покупець оплачує ПДВ (7% від офіційної вартості в купчій для житлових об'єктів, 16% для комерційних об'єктів і земельних ділянок), державні збори і послуги нотаріуса (близько 1–2% від ціни об'єкту), а також реєстрацію купчої. Оформлення NIE (ідентифікаційного номера іноземця) для реєстрації операції стоїть до 500 песо. Всі збори підлягають сплаті при завершенні операції, коли продавець і покупець підписують остаточний контракт, який підписується і завіряється нотаріусом. Згідно із законом NIE необхідний всім іноземцям при фігуруванні в нотаріальних актах і реєстраційних органах для покупки нерухомості, автомобіля або відкриття іспанської фірми. Також цей номер використовується при заповненні податкових платежів. Для оформлення NIE необхідно мати закордонний паспорт (потрібно надати ксерокопії всіх сторінок паспорта), іспанську візу, митний штамп про в'їзд, два кольорові фото 3\4, заповнену форму відповідного зразка. Термін оформлення – 30 робочих днів. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОПЕРАЦІЇ Отримання ключів відбувається при підписанні нотаріального договору. Як тільки нотаріальний договір купівлі-продажу підписаний, нотаріус відправляє факс в Реєстр, інформуючи про завершену операцію. Купчу можна забрати з нотаріальної конторі через два-три дні після підписання договору. На оплату гербового збору (I. A. J. D. ) і на представлення документа в Реєстрі власності дається тридцять днів.

Reading 5. REFERENCE EMAIL

Key vocabulary: the steps to be taken by, solicitor, to refer, to provide an account of his professional experience as a lawyer, to request services as legal counsel for, information regarding professional background, lawyer specializing in, 15 years' experience in assisting, successful completion of real-estate transactions, to accompany clients through all of the steps involved in the process of, to draw up an initial presale contract, final completion, particular expertise in negotiating the terms of, to possess knowledge of, to contact smb. at smb.’s convenience.

In the previous listening exercise, Ms Blackwell discusses the steps to be taken by Mr. Watson and his Spanish solicitor, Senor Martinez, when purchasing a house in Spain. The following email, written by Senor Martinez, is referred to by Ms Blackwell in the dialogue. In the email, Senor Martinez provides an account of his professional experience as a lawyer.

Ex. 5. According to the email, what is Senor Martinez's specific area of expertise? What else qualifies Senor Martinez to help Mr. Watson?

To: T. Blackwell

From: M. Martinez

Subject: Spanish property purchase

Dear Ms Blackwell

Thank you for your email of 15 May, in which you request my services as legal counsel for your client, Mr. Watson.

Allow me to provide some information regarding my professional background. As a Spanish lawyer specializing in the sale of real property, I have 15 years' experience in assisting buyers from the UK in purchasing holiday or retirement homes in the Costa del Sol region. During this time, I have provided my services for the successful completion of hundreds of real-estate transactions. I have not only accompanied my clients through all of the steps involved in the process of buying a home in Spain, from drawing up an initial presale contract to final completion, but have also gained particular expertise in negotiating the terms of sale of real property. May I also add that I have studied law in both Spain and England, and therefore possess knowledge of the legal systems of both countries. I also speak English fluently.

I would appreciate it very much if you would inform Mr. Watson that I would be happy to assist him in purchasing a home. Please could you forward this email to him and ask him to contact me at his convenience.

Thank you for your assistance in this matter.

Yours sincerely

Mateo Martinez

Writing 2. SUMMARIZING AND REQUESTING

Ex. 6. The following phrases can be used for making requests:

Could you please provide me with ...

Would you mind sending me ...

I'd appreciate your sending me ...

Read Senor Martinez's email again and find two more phrases to add to the list.

Ex. 7. The English lawyer, Ms Blackwell, wants to respond to the email and to inform Senor Martinez of the matters she has discussed with their mutual client.

Write her email to Senor Martinez in which you should:

• thank him for his email;

• state the reason for writing;

• briefly summa rise the content of the interview with the client (you may need to listen to the interview again or read the transcript of it);

• request copies of all documents Senor Martinez draws up in connection with the house purchase;

• offer your assistance, if needed;

• thank him for his efforts.

When asking for the copies of documents, use some of these phrases from Exercise 6.

Ex. 8. Using Senor Martinez's email as a model, write a brief account of your own professional experience as a lawyer to send to a prospective client.

Writing 4. Ex. 9. Read the letter below that a solicitor has written on behalf of a client. Some parts of a letter are much too informal, although the layout of the letter is correct. Replace the informal words, which have been underlined, with a more formal word or phrase. There is an example at the beginning.

Lindow and Garget

Scott House

Odessa

ON5 2DQ

14 March 20XX

Mr. Nick Birds

The New Village

Odessa

ON1 1BB

Dear Mr. Birds

Holiday Let

I am writing with further information about the argument you are having with Mr. and Mrs. Martinez, your current dispute with Mr. and Mrs. Martinez, who rented you cottage in the lake District over the summer.

I think the situation is that Mr. and Mrs. Martinez were staying at your house, Wordsworth Cottage, for July and August and following a subsequent inspection, you now accuse them of not obeying the contract they made with you. I have now had the opportunity to check over the contract very carefully and I think, based on what you have told me, that you do have a good reason to take court action against them unless they pay you some money for what they have done.

The most serious issue seems to be that a room in the cottage was let by Mr. and Mrs. Martinez to a friend of theirs for the entire period in question and that they collected a total of £800 in rent for this. I see in clause 2.5 of the let agreement that renting out a room to someone else is expressly forbidden and I think that we would have little trouble persuading the judge that you should be able to get back this money from them.

Another very important thing is that the Martinezs seem to have kept a pet on the premises and clause 5.1 says they can’t do it. As you tell me that the house is now in need of thorough cleaning I suggest that this is a simple matter of hiring a cleaning service to come in and keeping some of the money that the Martinezs gave you in case of damage to pay for it.

I hope that this matter can be brought to a close soon and without too much complication.

I look forward to hearing from you soon.

Yours sincerely

Rosalind Blackwell

Ex. 10. Read the letter below that a solicitor has written on behalf of a client. The letter is too informal in style and vocabulary. Rewrite the letter in a more appropriate way. Do not change the meaning or lose any of the information it contains.

Lindow and Garget

Solicitors

Scott House

Odessa

ON5 2DQ

Tel: 01586 786004

Fax: 01986 786025

14 March 20XX

Mundy and Richards

Chartered Surveyors

2 Down Street

Odessa

ON1 1BB

Dear Mundy and Richards

We are working for Mr. and Mrs. Blackwell. They bought a house (21 Wilson Close, Hove, Odessa) 1 and a half years ago. Before they decided to buy it, they asked you examine the house and do an in-depth survey paper on it.

You gave them such a report which said among other things that the roof was old, but that it would not need any work on it for 5 years. You also said that you had checked with the planning department of the county council and there were no plans that would be bad for the house.

The Blackwells believed your report and bought the house for £80,990. But they have had a lot of trouble with the house. The roof leaked, causing a large amount of damage to the inside of the house which the Blackwells had to redecorate and they had to replace 30% of the tiles on the roof. But what is the worst point is that a new road is being built which will pass at the end of their garden. This will cause a huge amount of inconvenience and upset to the Blackwells and has made their house worth much less.

We think that we have a good case for a claim against you for bad work and we are going to sue you for this. You must send us the name and address of your insurers so that we can write to them as well.

Regards

Andrew McCanahan

Ex. 11. Render the following newspaper article into English and think of any other dangerous situations the landlord can face while selling his property.