2.1. Отчет об оценке
Отчет об оценке — представляет собой документ, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и в другие организации. То есть заказчик заключает с ООО «ПромПроект – Оценка » договор об оказании услуг. А общество со своей стороны составляет отчет об оценке, проводит анализ рынка объекта недвижимости, а так же проводит расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Основные требования, которые предъявляются к отчету об оценке, изложены в Законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)» от 20.08.2007г. и стандарте СРО «НКСО» «Требования к отчёту об оценке».
Требования к составлению отчёта об оценке:
1. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
2. Копия отчёта об оценке должна храниться оценщиком в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ – 3 года с даты составления отчёта.
3. Отчёт об оценке должен содержать в себе и быть:
постранично пронумерован, включая приложения к отчету;
прошит,
подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку,
скреплен печатью и подписью руководителя.
4. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и право подтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
5. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке.
6. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете.
Во время прохождения практики я работал с оценкой жилой и коммерческой недвижимостью. В мои обязанности входило:
заключать с заказчиками договор об оказании услуг по оценке стоимости объекта;
выезжать на объекты
составлять отчет об оценке;
регистрировать оформленную документацию в агентстве.
Заключение с заказчиками соглашения об оказании оценочных услуг происходило в офисе ООО «ПромПроект – Оценка ». После подписания соглашения я приступал к составлению отчета.
Подбор аналогов, производился посредствам Internet-источников и периодических изданий (в частности газет «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки»).
После подбора ряда аналогов производился расчет стоимости 1 кв. м помещений , производились корректировки .
Выезд на объекты производились на автотранспорте непосредственно предоставленным заказчиком на адрес объекта.
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке должны содержаться следующие разделы :
1. Основные факты и выводы. Этот раздел включает в себя:
общую информацию, идентифицирующую объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговую величину объекта оценки.
2. Основания для проведения оценки.
3. Сведения о заказчике:
Заказчик юридическое лицо - организационно-правовая форма; полное наименование; банковские реквизиты, ОГРН, КПП, ИНН, юридический и почтовый адреса;
Заказчик физическое лицо: фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, адрес проживания.
4. Сведения об оценщике:
Оценщик, работающий на основании трудового договора в оценочной фирме основание для проведения оценки – договор об оценке, номер, дата, либо решение суда и пр.
5. Допущения и ограничительные условия.
6. Ссылки на источники информации, используемые в отчёте, либо копии материалов и распечаток.
7.Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
8. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
9. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки
10. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
11. Описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющая понять логику процесса оценки.
12. Описание процесса оценки объекта оценки
13. Приведены расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
14. Согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
описание процедуры согласования;
обоснование выбора использованных весов.
15. Приложения. (копии документов)
В общей сложности за весь период практики я оценил 3 объекта жилого назначения и один объект коммерческого назначения. Самое трудное оценивать квартиры в других малонаселенных городах ввиду малого количества информации или не точной информации об объектах аналогах.
Пример оценки 1-ой квартиры по ул. Клары Цеткин 33 прилагается Приложением №1. Отчет №5457.