Тема 4. Основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні План

1. Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

2. Загальна характеристика методики, етапів, методів оцінки вартості майна

3. Особливості оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні за Національним стандартом №2 “Оцінка нерухомого майна”

Список використаних джерел

1. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність: Закон України від 12 липня 2001року № 2658-ІІІ. – Ст. 3, 5, 6, 9, 11, 12, 21, 23, 24, 26.

2. Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” від 10 вересня 2003 року №1440 / Кабінет Міністрів України, Постанова.

3. Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна” від 28 жовтня 2004 року №1442 / Кабінет Міністрів України, Постанова.

4. Драпіковський О. Оцінка нерухомості при іпотечному кредитуванні / О. Драпіковський // Українське комерційне право. – 2002. – №2. – С. 59-67.

5. Євтух О. Оцінка вартості іпотечної банківської позики / О. Євтух // Вісник НБУ. – 2003. – №3. – С. 48-49.

6. Євтух О. Оцінка нерухомості в Україні / О. Євтух // Фінанси України. – 2006. – №6. – С. 86-99.

1. Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

Без оцінки немає інвестицій,

без інвестицій неможливий економічний ріст,

без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробуємо пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

• купівля-продаж майна;

• оренда;

• кредит під заставу;

• страхування майна;

• інвестування і розробка інвестиційних проектів;

• злиття і поділ підприємств;

• внесення в статутний фонд;

• розв’язання майнових спорів;

• приватизація;

• багато інших випадків.

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Згідно зі статтею 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна забезпечується відповідними нормативно-правовими актами та здійснюється відповідно до них. До таких актів відносять:

1. положення (національні стандарти) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

2. методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Коли розробляються нормативно-правові акти з оцінки майна враховують:

• засади міжнародних стандартів оцінки;

• думки представників Фонду держмайна України;

• досвід саморегулівних організацій оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукових та інших установ.

Існують інші вимоги до методичного регулювання оцінки майна:

1. нормативно-правові стандарти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам оцінки майна);

2. положення (національні стандарти оцінки майна) повинні містити поняття, які чітко визначають, в першу чергу, ринкову вартість, принципи оцінки, методичні підходи до оцінки, особливості проведення оцінки відповідного майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і т.д.;

3. положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Відповідно до статті 5 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” суб’єкти оціночної діяльності:

1. суб’єкти господарювання – зареєстровані у встановленому законодавством порядку:

• фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності;

• юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;

2. органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та/або майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювач як суб’єкт оціночної діяльності – це громадяни України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.

Випадком проведення оцінки вважається передача майна під заставу. Згідно зі статтею 7 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” можуть бути й інші випадки:

• створення підприємств на базі державного майна;

• переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

• визначення збитків;

• приватизація, відчуження майна і т.д.

Відповідно до статті 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” підставою проведення оцінки майна є договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі.

Істотні умови договору:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;

• мета, з якою проводиться оцінка;

• вид вартості майна, що підлягає визначення;

• дата оцінки;

• строк виконання робіт з оцінки майна;

• розмір і порядок оплати робіт;

• права, обов’язки сторін договору;

• умови забезпечення конфіденційності результатів;

• відповідальність та інше.

Завершується оцінка майна оформленням такого документу, як Звіт про оцінку майна (Акт оцінки майна). Цей документ містить:

1. висновки про вартість майна;

2. підтвердження про виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності;

3. підпис оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку майна;

4. печатку, підпис керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 21 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” для:

• колегіального вирішення питань щодо видачі суб’єктам оціночної діяльності – суб’єктам господарювання сертифікатів;

• анулювання сертифікатів;

• забезпечення прозорості в питаннях державного регулювання оціночної діяльності;

• підвищення професійного рівня суб’єктів оціночної діяльності.

Фондом державного майна України створюється Наглядова Рада з питань оціночної діяльності. До неї входять:

1. представники Фонду держмайна України;

2. представники, делеговані іншими органами державної влади, які мають повноваження реалізувати державну політику в питаннях оцінки майна та мають необхідний рівень підготовки з питань оцінки майна;

3. представники саморегулівних організацій оцінювачів.

Державне регулювання оціночної діяльності здійснюється відповідно до статті 23 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, у якій розкривається зміст, напрями державного регулювання, а також згідно зі статтею 24 цього ж закону.

Відповідно до статті 23 державне регулювання оціночної діяльності полягає в забезпеченні формування та розвитку інфраструктури оцінки майна в Україні, об'єктивності та законності її проведення, у тому числі відповідності оцінки майна нормативно-правовим актам з оцінки майна, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил оцінки майна, забезпеченні суспільних інтересів у питаннях оцінки майна, створення конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності – суб'єктів господарювання та навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів, проведення оцінки майна органами державної влади та органами місцевого самоврядування відповідно до законодавства.

Основними напрямами державного регулювання оціночної діяльності є:

1. контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та організаційного забезпечення оцінки майна;

2. забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів та контроль за їх додержанням;

3. контроль за виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної діяльності умов здійснення оціночної діяльності;

4. організаційне забезпечення роботи Наглядової ради та Екзаменаційної комісії;

5. видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів;

6. визнання статусу саморегулівних організацій оцінювачів та контроль за додержанням ними правил громадського регулювання оцінки майна, визначених цим Законом, забезпечення їх широкого залучення до регулювання оціночної діяльності;

7. контроль за додержанням законодавства суб'єктами оціночної діяльності та іншими суб'єктами під час проведення оцінки майна;

8. сприяння встановленню єдиних норм та правил оцінки майна в Україні, що базуються на міжнародних нормах і правилах;

9. ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру суб'єктів оціночної діяльності;

10. інші напрями діяльності для реалізації функцій державного регулювання оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 24 органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України. Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноваження, визначені Конституцією України, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Інші органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють свої повноваження в питаннях оцінки майна відповідно до законодавства.

Фонд державного майна України забезпечує широке інформування суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права в Україні.

2. Загальна характеристика методики, етапів, методів оцінки вартості майна

Зрозуміло, що під методикою оцінювання слід розуміти сукупність методів та способів оцінки майна. Методи оцінки – це послідовність оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються методичні підходи. У міжнародній та національній практиці використовуються три основних підходи оцінки - це витратний або майновий, доходний та ринковий або порівняльний, що розглянемо більш детальніше. У оціночній практиці в теж Україні використовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки майна. Кожний із перелічених підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою оцінки, наявністю достовірної інформації, законодавчими обмеженнями. Нормами фахової діяльності оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендоване одночасне використання декількох підходів. Тому в ході оцінки можуть використовуватись також і комбінації цих підходів, усе залежить від наявний даних про об'єкт оцінки.

Як стверджує доктор економічних наук Євтух О. (Волинський державний університет ім. Лесі Українки), одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Суть проблеми полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов’язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтова ну ринкову вартість нерухомості або ринкову вартість іпотечного кредитування [5, 48]. Вчений пропонує оцінку заставної вартості здійснювати у 3 етапи, причому на перших двох слід визначати ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому – величину заставної вартості.

І етап: фахівець, який досліджує та оцінює нерухомість, досліджує економічну ситуацію на відповідному ринку, в результаті чого робить висновок про найефективніше використання об’єкта нерухомості у конкретний період часу за наявності певних юридичних, фізичних, фінансових та інших обмежень. Найкращим є варіант використання, який забезпечує найвищий сукупний чистий дохід протягом доволі тривалого періоду.

ІІ етап: застосовуючи три основні підходи до оцінки ринкової вартості – витратного, аналізу продажів, капіталізації доходів – визначають вартість нерухомості на ринку.

На перших двох етапах експерт, як правило, будує свою роботу за загальновизнаними принципами й методами, що використовуються в економічно розвинених країнах. Як застерігає доктор економічних наук Євтух О., слід мати на увазі, що особливості економічної ситуації в Україні, пов’язані з тривалим перехідним періодом, вимагають обережного їх застосування. В першу чергу це стосується оцінки майнових комплексів підприємств методом капіталізації доходів: не всі наші господарюючі суб’єкти, фірми надають достовірну інформацію щодо отримання доходів, через це складно розрахувати такий показник, як доходи майбутніх періодів.

По-друге, сьогодні в Україні немає об’єктивних передумов і для широкого використання методу порівняння продажів у ході оцінки виробничих комплексів, до того ж фондовий ринок у нашій країні – мало розвинений.

На думку фахівців [5, 49], за таких умов оцінювати майно підприємств (як їх називають – “лежачих”, із відсталою технологією) слід за методами, що базуються на майновому підході, який по суті є модернізованим витратним.

Даний підхід передбачає застосування 4-х способів оцінки вартості:

1. нагромадження активів;

2. скоригованої балансової вартості;

3. заміщення (використання функціональних аналогів);

4. розрахунку ліквідаційної вартості.

Метод нагромадження активів полягає у визначенні ринкової вартості кожного активу й пасиву балансу та вирахуванні із сукупної величини активів усієї заборгованості [4, 59].

Метод скоригованої балансової вартості – це індексний спосіб оцінки.

Метод заміщення (використання функціональних аналогів) – полягає у визначенні витрат у поточних цінах на будівництво підприємства, аналогічного оцінюваному. У процесі застосування зазначеного методу вносяться корективи на фізичну, функціональну й економічну зношеність підприємства, яке оцінюється.

Метод розрахунку ліквідаційної вартості – полягає у зменшенні вартості активів на величину витрат, пов’язаних із ліквідацією [5, 49].

Фахівці пропонують в ході іпотечного кредитування використовувати різні підходи оцінки вартості, виходячи з реальних обставин на ринку нерухомості.

Обираючи метод оцінки ринкової вартості нерухомості, необхідно брати до уваги цілу низку факторів. Насамперед, характер об’єкта:

• якщо він приносить стабільний дохід, доцільно застосовувати метод капіталізації;

• якщо оцінюється квартира, у більшості випадків варто використовувати порівняльний підхід;

• методи, розроблені на основі витратного підходу, як правило, дають неточну оцінку об’єкта, якщо вік його перевищує 10 років, це зумовлено складністю вимірювання зношеності будинку [4, 66];

• треба зважати на кон’юнктуру та рівень розвитку ринку нерухомості. Методи, засновані на порівнянні продажів, найчастіше застосовуються на розвинених ринках, де постійно здійснюється купівля-продаж нерухомості широкого спектра в умовах високого рівня інформованості, при перехідній економіці, де швидко міняються економічні умови і складності оцінки надходжень грошових потоків у подальших періодах, застосування методу капіталізації доходів – обмежене.

Якщо набуто досвід оцінки ринкової вартості нерухомості, визначено основні принципи, методи, процедури її здійснення, що значно полегшує виконання завдань на першому та другому етапах роботи експертів, то на думку доктора економічних наук Євтуха О., недостатньо розроблено теоретичних та методологічних засад визначення заставної вартості на третьому етапі оцінки – визначенні заставної вартості.

Поряд із загальними принципами вартості нерухомого майна кредитор, банк мають оволодіти низкою спеціальних принципів оцінки заставної вартості, які допомогли б виконати головне – застава має забезпечити вимоги кредитора у разі невиконання позичальником своїх зобов’язань (така економічна природа застави).

Перший принцип – надійне забезпечення (стаття 19 Закону України “Про заставу” та Закон України “Про іпотеку”). Відповідно до цих законів за рахунок заставленого майна заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи:

• проценти;

• відшкодування збитків, завданих про строчкою виконання, неустойки;

• необхідні витрати на утримання заставленого майна;

• витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги.

Фахівці пропонують у процесі оцінки застави у сфері іпотечного кредитування необхідність керування такими критеріями:

1. кредитор, банк не повинні зазнавати втрат у випадку порушення позичальником умов кредитного договору і має цілком задовольнити свої вимоги щодо вартості забезпечення;

2. величина вартості забезпечення (ліквідаційної вартості об’єкта застави) не повинна бути меншою від величини вимог кредитора, банку, що виникають у випадку порушення позичальником умов кредитного договору.

Ці критерії спонукають заставодержателя знижувати ринкову вартість застави з метою підвищення резерву надійності для більш повного задоволення вимог кредитора у будь-яких ситуаціях невиконання позичальником своїх зобов’язань.

Спираючись на принцип надійного забезпечення, кредитори застосовують різноманітні методи визначення обсягу іпотечного кредиту, проте всі вони спрямовані на зниження заставної вартості. Як наслідок, вона становить дуже малу частку в ринковій вартості нерухомості.

Відповідно до положень про кредитування, прийнятих низкою банків України, величина кредиту визначається на рівні 50% від вартості нерухомості. Норма дисконту теж є зависокою, адже ризики оцінюються по максимуму для всіх позичальників. Такий підхід:

• сприяє збільшенню резерву надійності;

• призводить до втрат усіх суб’єктів іпотечної системи через неналежне використання ресурсів, адже застава – це ще й спосіб отримання оптимального доходу.

Принцип оптимального доходу є другим основним критерієм оцінки заставної вартості.

Практика іпотечного кредитування в основному використовує такий ряд методів оцінювання майна:

• витратний метод;

• метод порівняння продажів (ринковий метод);

• аналоговий підхід;

• дохідний метод.

Витратний метод заснований на порівняннях витрат на будівництво (розвиток) і вартістю нерухомості на сьогоднішній чи день аналогічно забудованої (розвитий) нерухомості. Оскільки ринок визначає співвідношення вартості і витрат, цей метод відбиває ринковий стандарт мислення. Покупці звичайно порівнюють вартість структури в теперішньому стані з цінами і рентами, одержуваними за подібні будинки, і цінами на будівництво нових будинків з оптимальними фізичними і функціональними властивостями і системами. Покупці встановлюють для себе ціни, що вони готові платити за нерухомість, визначаючи витрати на відновлення наявної структури до необхідного чи бажаного рівня функціональних і фізичних властивостей. Для застосування цього методу оцінювач визначає вартість чи будівництва заміни наявної одиниці нерухомості (спорудження) і, виходячи з витрат, обчислює її знецінювання (амортизацію). Амортизація визначається по трьох факторах: фізичному зносу, функціональному і зовнішньому застарінню. Витратний метод найбільше застосовується при оцінці нових чи порівняно нових споруджень, коли ремонт (поліпшення) приводить до більш ефективного використання нерухомості, вартість нерухомості добре “захищена”, а функціональне і зовнішнє застаріння ще не помітні. Крім того, він використовується для визначення вартості запропонованого будівництва, добудування і ремонту, і для особливої нерухомості, що рідко з'являється на ринку (спеціалізовані заводи і т.п.).

Як правило, в умовах України використовується при оцінці:

• нерухомості, що не приносить прибуток;

• будівель і споруд, предметів приватизації;

• унікальних об'єктів (аеродромів, архітектурно-історичних пам'ятників, і т.п.);

• об'єктів, що потребують оцінки по заміщенні будівельним аналогом;

• для визначення страхової вартості нерухомості;

• для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію або капітальний ремонт будівель і споруд;

• об'єктів незавершеного будівництва.