3.2. Организационно-технологическая подготовка строительства

Общая организационно-техническая подготовка должна выполняться в соответствии с Правилами о договорах подряда на капитальное строительство и включать в том числе:

• определение подрядчика на основе договора строительного подряда при подрядном способе строительства, в том числе ото­бранного по результатам проведения подрядных торгов (тенде­ра), заключение договоров подряда и субподряда на строительство;

• обеспечение стройки проектно-сметной документацией;

• оформление финансирования строительства;

• отвод в натуре площадки (трассы) для строительства;

• организацию мероприятия по закрытию транспортных маги­стралей, ограничению движения по улицам, изменению движе­ния общественного транспорта, предусмотренные строительным генеральным планом.

• привлечение в предусмотренных законодательством случаях авторского надзора проектировщика за строительством объекта, назначение персонально ответственных за объект должностных лиц;

• решение вопросов о переселении лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях;

• обеспечение строительства подъездными путями, электро-, водо- и теплоснабжением, системой связи и помещениями бытового обслуживания кадров строителей;

• организация поставки на строительство оборудования, конструкций, материалов и готовых изделий.

• получение разрешения на строительство, которое выдается на основании удостоверенных прав на земельные участки и при наличии утвержденной проектной документации;

Определение подрядчика, заключение договоров подряда и субподряда

Подрядные торги в строительстве проводятся в целях поиска наиболее оптимальной реализации инвестиционного проекта. Подрядные торги обычно проводятся заказчиком-инвестором илизаказчиком-застройщиком после заключения ими контракта на строительство объекта. Организатор может поручить на договорной основе проведение торгов организациямисполнителям, имеющим соответствующие сертификат или лицензию. Круг обязанностейисполнителяопределяется в договорах, заключаемых с ним Организатором. Обычно в подрядных торгах участвуют следующие стороны:организатор, претенденты, участникиподрядных торгов,конкурснаякомиссия.

Организатор торгов обычно осуществляет следующие функции:

• организует, принимает участие и контролирует деятельность конкурсной комиссии, привлекает в комиссию независимых экспертов, специалистов, организации;

• принимает решение о проведении торгов с выпуском официальных распорядительных актов (приказов, распоряжений);

• определяет вид торгов (открытые или закрытые) и необходимость проведения предварительного квалификационного отбора;

• совместно с конкурсной комиссией определяет условия торгов (стартовую цену подряда, сроки строительства и проектирования объекта, критерии оценки предложений претендентов, место и сроки проведения торгов, экологические требования и пр. в соответствии с условиями контракта, заключенного с заказчиком-застройщиком);

• поручает подготовку тендерной документации исполнителю или назначает специалиста для подготовки конкурсной документации; в случае открытых торгов поручает исполнителю публикацию объявлений о торгах в средствах массовой информации или рассылает приглашение по почте либо другими средствами связи в адрес конкретных потенциальных участников при закрытых торгах;

• определяет сумму задатка в зависимости от стартовой цены подряда (контрактной стоимости материалов)

• ведет журнал учета, регистрации претендентов и участников торгов;

• определяет цену тендерной документации, которая предоставляется претендентам за определенную плату;

• в случае необходимости продлевает сроки представления заявок и предложений от претендентов по их письменным просьбам и своевременно информирует об этом всех остальных претендентов и членов конкурсной комиссии;

• передает для утверждения в конкурсную комиссию разработанную тендерную документацию по предмету торга;

• осуществляет сбор, регистрацию и хранение заявок и предложений претендентов торгов;

• регистрирует отзыв заявок и предложений;

• направляет приглашения претендентам на участие в торгах;

• при необходимости совместно с конкурсной комиссией назначает повторный торг, если по результатам предыдущего торга не был определен победитель (либо победитель вовремя не подписал контракт и (или) годовой договор) либо по другим причинам;

• передает на рассмотрение руководителю комплекса перспективного развития апелляции на решения конкурсной комиссии;

• вносит предложения и готовит проекты решения о ликвидации или реорганизации конкурсных комиссий;

• организует учет поступлений от претендентов задатка и тендерной документации;

• осуществляет оплату услуг специальных организаций, членов конкурсной комиссии, консультантов и экспертов, участвующих в проведении подрядного торга;

• направляет претендентам тендерную документацию (после ее предварительной оплаты);

• направляет претендентам уведомления о прохождении ими в необходимых случаях предварительной квалификации или об отказе в этом;

• направляет участникам торгов уведомления о результатах подрядных торгов;

• финансирует все расходы по подготовке и проведению подрядного торга;

• совместно с заказчиком-застройщиком уточняет окончательные условия контракта и годового договора с генподрядчиком(генпроектировщиком)победителем торгов по результатам торга;

• совместно с заказчиком-застройщиком подписывает контракт и годовой договор с генподрядчиком(генпроектировщиком)победителем торгов.

Тендерные предложения претендента должны представлять собой технико-экономическое обоснование, состоящее из технической и экономической частей. В технической части содержатся сведения и документы (в том числе чертежи, спецификации, планы, графики работ и пр.), характеризующие способы исполнения претендентом технических условий контракта.

В экономической части указывается цена подряда, по которой претендент готов взяться за подряд, и обоснование этой цены (т.е. за счет каких мероприятий участник снизит цену подряда, по сравнению со стартовой ценой). В предложениях претендента могут быть указаны субподрядные организации, которые он намерен привлечь к выполнению специальных работ, графики организации строительства, если они отличны от проектов организации строительства, представленных в проектно-сметной документации. Эти графики могут впоследствии стать приложениями к контракту.

Претендент, принимая в целом условия договора (контракта), содержащиеся в тендерной документации, вправе предлагать отдельные изменения и выдвигать свои предложения относительно условий, не сформулированных в проекте контракта.

Члены конкурснойкомиссии в определенный условиями торгов день собираются на заседание. В установленный час конверты с поступившими предложениями вскрываются и оглашаются в присутствии претендента. Соблюдаются все необходимые формальности. Проверяется наличие требуемых сведений и документов. По результатам работы этого дня составляется соответствующий протокол, который подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

Претендентами торгов могут предлагаться условия, отличные от условий торга, если они являются более выгодными для организатора торгов, что должно подтверждаться соответствующими пояснениями и расчетами. Для оценки предложений конкурсная комиссия может привлекать экспертов, которые дают официальные заключения по поступившим предложениям. При наличии ошибок, выявленных при проверке тендерной документации, комиссия может отклонить предложения целиком, либо представить возможность внести поправки в документацию, либо определить условие дальнейшего участия претендента в торгах, известив его об этом. Комиссия вправе толковать самостоятельно неясные формулировки участников.

Члены конкурсной комиссии и привлеченные специалисты несут ответственность за разглашение конфиденциальной информации. В результате оценки Конкурсная комиссия ранжирует претендентов, чьи предложения соответствуют критериям, содержащимся в тендерной документации и других нормативных документах, и определяет победителя торгов, предложения которого, по мнению Конкурсной комиссии, являются наиболее выгодными для торгов.

Торги считаются завершенными после утверждения Организатором торга протокола заседания Конкурсной комиссии о результатах торга.

Контракт между подрядчиком (проектировщиком)победителем торга и организатором торга (заказчиком-застройщиком) заключается в течение 10  30 дней после объявления результатов торга (в течение 10 дней после объявления результатов торга принимаются апелляции), и все конкретные условия оговариваются непосредственно в нем. Формы контракта или договора на выполнение функций Подрядчика рассматриваются индивидуально по каждому объекту и предлагается победителю после его объявления таковым.

Правилами о подрядных договорах в строительстве установлены следующие виды договоров:

• генеральный подрядный договор заключается с генеральным подрядчиком на весь объем строительства;

• годовойподрядный договор сроком на один календарный год составляется на выполнение работ по отдельным объектам;

• подрядный договор на подготовительные работы предусматривает выполнение обязательного комплекса подготовительных работ;

• субподрядныйдоговор заключается между генеральной и субподрядной организациями на выполнение отдельных видов или комплекса работ.

Цена подряда, сроки строительства объекта и другие условия контракта определяются в договоре (контракте) по предложениям победителя торгов. Объемы подрядных работ и необходимые финансовые средства распределяются в контракте и договорах по годам в соответствии с календарным планом строительства и сроками ввода в действие мощностей и объектов. В случаях уменьшения размера финансовых ресурсов на очередной год или нарушения непрерывности финансирования срок строительства объекта уточняется сторонами.

Обеспечение стройки проектно-сметной документацией

Проектно-сметная документация (ПСД), необходимая для начала строительства, передаваемая заказчиком генподрядчику, включает согласованный и утвержденный проект и сводную смету к нему при двухстадийном проектировании или утвержденные РД и сметы. В числе проектных документов передается согласованный стройгенплан, служащий основанием для получения ордеров разрешений на производство земляных работ.

Рабочая документация (РД) вместе со сметной документацией должны передаваться подрядчику. Строительная организация на основе ПОС, используя рабочую документацию, разрабатывает ППР на предстоящие объемы работ, в первую очередь на подготовительный период.

В случаях,когда в составе проектной документации не разрабатывается проект организации строительства, застройщик (заказчик) совместно с проектировщиком и исполнителем работ (подрядчиком) условиями договора (распорядительной документацией) определяют порядок приемки законченного строительством объекта, а также перечень контрольных процедур оценки соответствия, выполняемых в процессе строительства по завершении определенных его этапов.

Проектная документация должна быть допущена к производству работ застройщиком (заказчиком) подписью ответственного лица или путем простановки штампа.

Исполнитель работ (подрядчик) в соответствии с действующим законодательством выполняет входной контроль переданной ему для исполнения документации, передает застройщику (заказчику) перечень выявленных в ней недостатков, проверяет их устранение. Срок выполнения входного контроля проектной документации устанавливается в договоре.

Одновременно исполнитель работ может проверить возможность реализации проекта известными методами, определив потребность в разработке новых технологических приемов и оборудования, а также возможность приобретения материалов, изделий и оборудования, применение которых предусмотрено проектной документацией, и соответствие фактического расположения мест и условий подключения временных инженерных коммуникаций (сетей) к постоянным сетям для обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплотой, паром указанным в проектной документации.

На основе проектной документации исполнитель работ разрабатывает схемы расположения разбиваемых в натуре осей зданий и сооружений, знаков закрепления этих осей и монтажных ориентиров, а также схемы расположения конструкций и их элементов относительно этих осей и ориентиров. Схемы разрабатывают исходя из условия, что оси и ориентиры, разбиваемые в натуре, должны быть технологически доступными для наблюдения при контроле точности положения элементов конструкций на всех этапах строительства. Одновременно следует откорректировать имеющуюся или разработать методику выполнения и контроля точности геодезических разбивочных работ, правила нанесения и закрепления монтажных ориентиров.

Оформление финансирования строительства

Процесс оформления финансирования строительства включает следующие этапы:

• утверждение кредита руководством

• получение кредита для строительства

• титульные списки строек

• документы для оформления финансирования

До начала финансирования средства из нецентрализованных источников, как правило, должны быть внесены на счет финансирования в банке в размере полной сметной стоимости строительства.

Учреждение банка тщательно анализирует перечисленные документы и составляет заключение о возможности (или невозможности) открытия финансирования стройки, которое утверждается его руководителем.

Об имеющихся замечаниях или выявленных нарушениях учреждение банка, как правило, в трехдневный срокдолжно сообщить стройке, а также генподрядчику, генпроектировщику и поставщику оборудования.

Если требуется, то ставятся в известность руководители вышестоящих организаций. В соответствии справилами финансирования и кредитования строительства, правилами о договорах подряда на капитальное строительство, правилами о договорах на выполнение проектных и изыскательских работ и инструкциями банка стройке и ее контрагентам для внесения исправлений в представленные документы устанавливается конкретный срок.

Если замечаний по представленным документам нет или имевшиеся учтены, учреждение банка открывает финансирование капитальных вложений. Об открытии финансирования стройки или отдельных видов капитальных затрат учреждение банка сообщает стройке и соответственно подрядной или проектно-изыскательской организации.

По переходящим стройкам финансирование и кредитование продолжается непрерывно на основании титульных списков на весь период строительства и договоров подряда при получении учреждениями банков планов капитального строительства, планов финансирования капитальных вложений и внутрипостроечных титульных списков на планируемый год.

При этом по нецентрализованным капитальным вложениям план капитального строительства и план финансирования не нужен.

Для оформления финансирования и кредитования строительства, осуществляемого сверх лимита централизованных и нецентрализованных капитальных вложений (за счет фондов экономического стимулирования и банковского кредита), учреждениям банка предоставляются: внутрипостроечный титульный список, копия сводного сметного расчета стоимости строительства, договор подряда (при выполнении работ подрядным способом) и расчет сроков окупаемости капитальных вложений и погашения кредита (в случае предоставления банком ссуд на строительство).

До открытия финансирования и кредитования учреждения банка проверяют, можно ли осуществлять данные капитальные вложения за счет имеющихся у стройки нецентрализованных источников финансирования или банковского кредита, обеспечена ли она необходимыми ресурсами (строительными материалами, конструкциями и деталями, оборудованием, рабочей силой или мощностями подрядных организаций и т. п.).

Титульные списки строек по техническому перевооружению действующих производств, выписки из планов технического перевооружения, сметы на отдельные объекты, виды работ и затрат, договоры подряда, а при получении кредита расчет экономической эффективности намечаемых мероприятий с указанием сроков погашения ссуд.

По реконструкции и расширению действующих производств титульные списки строек (при продолжительности строительства более одного года), внутрипостроечные титульные списки, копии сводных сметных расчетов стоимости строительства и договоры подряда (при осуществлении работ подрядным способом); расчет экономической эффективности капитальных вложений, если на их осуществление стройка получает банковский кредит; по объектам непроизводственного назначениятитульные списки строек (при продолжительности строительства более одного года), внутрипостроечные титульные списки, копии сводных сметных расчетов стоимости строительства и договоры подряда, заявление-обязательство с указанием сроков погашения кредита (при строительстве объектов за счет долгосрочного кредита банка).

Открытие финансирования стройки означает разрешение учреждения банка на использование ею денежных средств, выделенных на капитальные вложения.

Для оформления финансирования и кредитования государственных централизованных капитальных вложений и осуществления расчетов в строительстве министерства, ведомства и их организации с управленческими функциями представляют банкам годовые планы капитального строительства, планы финансирования капитальных вложений и титульные списки вновь начинаемых строек на весь период строительства в сроки, установленные для доведения планов до подведомственных объединений, предприятий, организаций и учреждений.

Кроме того, сами стройки-заказчики для оформления финансирования строительства представляют до 1 января планируемого года в учреждения банков договоры подряда, внутрипостроечные титульные списки и копии сводных сметных расчетов стоимости строительства.

Объединения, предприятия и организации, осуществляющие нецентрализованные капитальные вложения (за счет фондов экономического стимулирования и кредитов банка), для оформления финансирования и кредитования представляют учреждениям банка необходимые документы.

Отвод в натуре площадки (трассы) для строительства

Выбор, согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков (площадок, трасс) для строительства объектов производится в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков для строительства, принимаемых местной администрацией.

Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков для строительства осуществляется в два этапа.

На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство (объектов, не учтенных в градостроительной документации), выполненных в соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений СП 11-101-95.

Обоснование выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства и последующее предварительное его согласование выполняются после одобрения местной администрацией ходатайства (декларации) о намерениях инвестора при разработке предпроектных обоснований инвестиций (расчетов) в строительство, с учетом требований Типового положения о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласование документации на строительство, а также оплаты указанных услуг, утвержденного Минстроем России 13.02.96.

На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством России и на основе материалов проектной документации для строительства, выполненной в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, прошедшей экспертизу в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201- 95 и утверждение в установленном порядке.

Изъятие и предоставление земельных участков производится органами местной администрации на основании ходатайства инвестора (заказчика) об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта после утверждения проекта.

К ходатайству прилагаются картографические (топографические) материалы и другая документация, подтверждающая выполнение всех требований, изложенных в решении местного органа управления о предварительном согласовании места размещения объекта и материалах, прилагаемых к нему.

При уточнении места расположения объекта или увеличении площади занимаемой им территории инвестор (заказчик) проводит дополнительное согласование с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором.

Если в процессе разработки проектной документации не удалось обеспечить выполнение отдельных требований или предусмотрены технические решения, отличные от ранее согласованных, то указанные решения подлежат рассмотрению в тех органах и службах, требования которых были выполнены не в полном объеме или изменились при проведении проектных работ.

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляет комитет по земельной реформе. Местные органы администрации рассматривают указанные материалы и принимают решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления инвестору (заказчику).

Право на земельный участок возникает после установления землеустроительными или архитектурно-градостроительными органами границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды.

Срок действия документов о проведенных согласованиях намечаемых решений должен быть не менее нормативной продолжительности проектирования и осуществления строительства предприятия, здания и сооружений, а выданные технические условия неизменными в течение указанного срока.

В случаях, когда завершение строительства не обеспечивается в намеченные сроки, инвестор (заказчик) обязан оформить соответствующее продление сроков согласования решений, действия технических условий и согласовать их с местной администрацией.