1.2. Схема взаимодействия субъектов строительного комплекса
Общие положения.
Основные усилия участников инвестиционного процесса направлены на совершенствование эффективного управления реализацией инвестиционных проектов или программ, осуществляемых посредством капитальных вложений с учетом функционирования строительного комплекса в рыночных условиях.
Состав конкретных функций участников строительства ориентирован на дальнейшую нормализацию хозяйственной деятельности на основе стабильного роста строительного и промышленного производства, последовательную и продуманную трансформацию структуры изменяющейся собственности в интересах повышения эффективности экономических отношений и формирования цивилизованного инвестиционного рынка. Качественно новый уровень преобразований должен предусматривать постоянное развитие и совершенствование отношений делового партнерства между производителями строительной продукции, создание организационной и экономической основ укрепления технологических связей, развитие взаимовыгодных договорных отношений между участниками инвестиционного процесса. На всех уровнях управления строительным комплексом потенциальным контрагентам должны быть предоставлены реальные права на свободу выбора партнера, должен быть обеспечен отказ от административного распределения заказов и осуществлен максимально полный переход на конкурсную форму их размещения среди конкурентоспособных организаций.
Согласно федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ФЗ от 25.02.99 №39), субъектами этой деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Любой субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов управления, если иное не установлено договорами или контрактами, заключаемыми между ними.
Государство в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными и правовыми актами Российской Федерации (и ее субъектов) гарантирует всем сторонам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности следующее:
обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;
гласность в обсуждении инвестиционных проектов;
право обжаловать в суде решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;
защиту капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договоров или контрактов, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Субъектами и объектами управления могут являться различные органы управления, соподчиненные между собой по иерархическому принципу и регламентированные в своей деятельности уставами организаций, положениями о структурных подразделениях и должностными инструкциями. В качестве субъекта управления строительством может выступать любое физическое или юридическое лицо, например, строительная организация или другой хозяйствующий орган в целом, их структурные подразделения и должностные лица, выполняющие конкретные функции. Низовым (первичным) объектом управления в строительстве является строительное производство, так как именно через производственный процесс создается готовая строительная продукция. Перечисленный состав субъектов управления может варьироваться (изменяться) в зависимости от совмещения функций. Так, например, застройщик, заказчик и инвестор могут быть представлены одним юридическим лицом в случае, если у застройщика имеется собственный инвестиционный ресурс и отдел капитального строительства, через который реализуется функция заказчика. На рис. 1.2. показана примерная схема взаимодействия основных субъектов управления, а их распределение по основным этапам реализации инвестиционного строительного проекта (ИСП).
Застройщик (девелопер) это физическое или юридическое лицо, в интересах которого осуществляется строительство. Застройщик может не являться специалистом в области строительства, а поэтому для реализации возложенных на него функций заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей).
Рисунок 1.2. Взаимодействие основных субъектов управления при организации строительства и управлении проектом
Застройщик обеспечивает:
бесперебойную передачу заказчику финансовых ресурсов (кроме долевых передач и других источников, собираемых заказчиком) для оплаты проектно-изыскательских работ и финансирования строительства в пределах выделенных объемов капитальных вложений по согласованному графику, прилагаемому к годовым договорам;
осуществляет координацию подлежащих выполнению объемов строительного производства и их соответствие объемам материалов и конструкций, необходимых для выполнения строительства;
оказывает содействие заказчику в его взаимодействии с организациями-участниками инвестиционного процесса при реализации соответствующей инвестиционной программы.
Стоимость строительства, поручаемого заказчику по заключенным с ним контрактам и годовым договорам, определяется в порядке, устанавливаемом правительствами субъектов Российской Федерации. Объемы строительства, сроки ввода объектов в эксплуатацию, графики финансирования, права и обязанности застройщика и заказчика, а также их имущественная ответственность определяются в годовых договорах, заключаемых между ними, и являются неотъемлемой частью заключаемых контрактов.
Инвестор это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы с целью получения прибыли, определяемой процентом (прибыль инвестора) на инвестируемый капитал.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, иностранные инвесторы.
Для муниципальных проектов возможно привлечение немуниципальных инвесторов для полного или частичного финансирования строительства (реконструкции) объектов инвестиционных программ правительств субъектов Российской Федерации. Однако оно должно осуществляться исключительно на основе конкурсов. Целью конкурсов является выбор инвесторов, предложивших наиболее выгодные условия (в частности, по более низкой норме дисконта) участия в финансировании проектирования и (или) строительства объекта инвестиций в соответствии с требованиями, установленными в конкурсной документации. Инвестиционная деятельность в сфере капитального строительства (реконструкции) объектов на территории субъектов Российской Федерации, не входящих в состав утвержденных инвестиционных программ правительств субъектов Российской Федерации, также осуществляется на основе контрактов.
Проектировщик это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации. Проектно-изыскательские и подрядные организации, привлекаемые для строительства объектов в рамках настоящего контракта, также привлекаются на конкурсной основе.
Заказчик это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализация проекта в целом в интересах застройщика.
Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов городского хозяйства в установленных объемах. Он размещает на конкурсной основе заказы на выполнение муниципальной программы среди подрядных организаций, имеющих соответствующие лицензии. Заказчик представляет застройщику бухгалтерскую и статистическую отчетности, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов и состоянии их строительства. Представляет застройщику справки об освоении выделенных средств и потребность в финансовых ресурсах на следующий месяц.
Денежные средства, переданные застройщиком заказчику на финансирование договорных объектов, не могут расходоваться заказчиком на другие цели. Поэтому стороны ежемесячно осуществляют сверку перечислений и расходования денежных средств на цели, указанные в настоящем договоре.
Подрядчик его основная функция заключается в «физическом» осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией. Подрядчик, заключивший общий договор подряда с заказчиком, определяется как генеральный подрядчик, а подрядчики, заключившие договоры субподряда с генподрядчиком, называются субподрядчиками. Подрядчики это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. В качестве подрядчика в реализации инвестиционных заказов может участвовать любое юридическое лицо, имеющее лицензию на право ведения работ и способное нести имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору с заказчиком.
Пользователь-эксплуатационник его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей. Пользователи объектов капитальных вложений физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Важным элементом для пользователя является обеспечение гарантийного обслуживания объекта. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается с даты подписания сторонами акта приемки готового объекта в эксплуатацию. Если в период гарантийной эксплуатации объекта обнаружатся дефекты, препятствующие его нормальной эксплуатации, то заказчик обязан организовать их устранение за свой счет и в согласованные сроки. Гарантийный срок в этом случае продлевается соответственно на период устранения дефектов. Указанные гарантии не распространяются на случаи преднамеренного повреждения объекта со стороны третьих лиц.
Имущественная ответственность. За невыполнение обязательств по срокам ввода жилых домов и объектов социальной сферы заказчик уплачивает застройщику за период просрочки неустойку в размере учетной ставки Центрального банка за пользование кредитом от сметной стоимости объекта, а по жилым домам, построенным для продажи, от аукционной цены объекта. За невыполнение обязательств по бесперебойному перечислению средств на финансирование строительства застройщик уплачивает заказчику неустойку в размере учетной ставки Центрального банка за пользование кредитом от суммы недоданных средств за период их задержки. Уплата экономических санкций не освобождает от выполнения принятых обязательств по договору.
Контрольные вопросы:
Краткая характеристика основных участников строительства.
Чем отличаются капитальные вложения от инвестиций?
Назовите участников строительства в процессе застройки?
Какие задачи входят в обязанности застройщика и заказчика?
Может ли быть подрядная организация застройщиком и инвестором?