43Государственная регистрация права собственности

Государственная регистрация права собственности— это юридический акт, т.е. действие, влекущее за собой определенные юридические последствия: согласно п. 2 ст. 8 ГК РФправа на собственность, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на неё, если иное не установлено законом. Данное положение детализировано в ст. 219 ГК РФ:

«Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации», п. 2 ст. 223 ГК РФ: «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом». Государственная регистрация права собственности— это законно установленная юридическая процедура.

Порядок осуществления государственной регистрации прав собственности установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация права собственностиявляется единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на собственность может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку федеральные законы действуют непосредственно на всей территории Российской Федерации, государственная регистрация прав собственности обязательна, а процедура такой регистрации едина на всей территории России. Это достигается благодаря системе записей о правах на каждый объект собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку датой государственной регистрации прав собственностиявляется день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП, с этого дня считается заключенным договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом. С этой же даты по общему правилу права на собственность, возникшие ранее, считаются прекращенными.

Государственная регистрация прав собственностиосуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (это территория, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Государственная регистрация права собственностина жилые помещения в Москве по решениям суда осуществляется в

Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве), расположенном по адресу: г. Москва, Зеленый проспект, дом 20.

44Имущественные комплексы в гражданском праве.

Термин "комплекс" (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое*(132). К имущественным комплексам в гражданском праве относят прежде всего комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Другими словами - это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности. Так, в понятие "наследуемое имущество", употребляемое в наследственном праве, включаются и имущественные права, и обязанности наследодателя. В частности, наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 1175 ГК).

Вместе с тем, как это не парадоксально, слово "имущественный" может охватывать и компоненты, которые по своей сути являются неимущественными, то есть не имеют экономического содержания. Так, в состав предприятия как имущественного комплекса включены также право на фирменное наименование, которое по своей правовой природе является личным неимущественным правом.

Возникает вопрос о соотношении понятий "сложная вещь" и "имущественный комплекс". Понятие сложной вещи согласно ст. 134 ГК включает в себя следующие элементы:

1) в ее состав входят разнородные вещи;

2) эти вещи физически не связаны между собой;

3) эти вещи в совокупности составляют единое целое, позволяющее использовать их сумму - сложную вещь по общему назначению;

4) каждая вещь, входящая в состав сложной вещи, может использоваться самостоятельно.

45Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов и органов местного само­управления, направленную на обеспечение рацио­нального использования и охраны единого земельного фонда страны. Практически управление земельным фондом проявляется в виде регу­лирования земельных отношений посредством правовых норм и обес­печения соблюдения требований земельного законодательства путем осуществления систематического контроля за использованием и охра­ной земель и принятия, необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства. Таким образом, функции государствен­ного управления земельным фондом в данном случае являются и функ­циями государственного регулирования земельных отношений, т.е. они совпадают.

46Аре́нда(лат.arrendare— отдавать в наём) — форма имущественногодоговораилисоглашения, по которомусобственникпередаётарендаторуправопользованияи исключительноговладенияимуществом на определенное время при условии уплаты арендной платы. Например, всельском хозяйствеи добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей илинедрами. Включаетприродную ренту(земельную ренту), амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью

Что такое залог недвижимости?

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям

Залог известен со времен Римской империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)

Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества.

В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Основы арендных отношений и обязанности сторон договора аренды установлены Гражданским кодексом. В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору здание во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договором аренды здания должен быть предусмотрен размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме указанного условия договор считается незаключенным. В Письме от 17.09.2001 N НГ-30/16725 Минимуществом приведены рекомендации по содержанию договора передачи в аренду федерального имущества. Передача арендодателем здания (сооружения) и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Причем при прекращении договора аренды арендованное здание (сооружение) должно быть возвращено арендодателю в таком же порядке (ст. 655 ГК РФ). Спортивные бюджетные учреждения редко сдают в аренду здания целиком: в основном они предоставляют в аренду часть нежилого помещения. При заключении договора аренды здания или помещения следует иметь в виду норму ст. 609 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года. Применяется ли данная норма к договору аренды нежилого помещения? Ответ на этот вопрос содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». В указанном Письме Президиум ВАС обращает внимание на то, что ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. При этом согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 названного Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Договор аренды, как правило, заключается между арендатором, балансодержателем и органами государственной власти или органами местного самоуправления (трехсторонний договор). На практике встречаются такие случаи, когда сдача в аренду закрепленного за учреждением имущества производится между арендатором и учреждением-балансодержателем (двухсторонний договор). В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156) (далее — Постановление N 685) договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе с определением, согласно законодательству РФ об оценочной деятельности, стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития и торговли. До настоящего времени данный порядок не разработан. Поэтому в Письме от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08 Минэкономразвития разъяснило, что до утверждения им порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, следует руководствоваться Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р «Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативным правовым актам Президента и Правительства РФ. В силу п. 3 Постановления N 685 договор аренды может заключаться без проведения конкурса в случаях: а) передачи в аренду помещений в соответствии с решениями Президента и Правительства РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий (сооружений) по инициативе собственника в период действия договора аренды; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) установления федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами РФ особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; д) передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению. Обратите внимание: если имущество до проведения конкурса сдавалось в аренду, то для продления срока действия договора необходимо провести конкурс. Однако прежний арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды (ст. 621 ГК РФ).

47 изьятие

"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд"(внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ О.Д. Валенчуком, М.Л. Шаккумом; принят в первом чтении - Постановление ГД ФС РФ от 18.10.2011 N 5978-5 ГД)В частности, предлагается определить:- органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об изъятии земельных участков для соответственно государственных или муниципальных нужд; - требования к содержанию и обоснованию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также состав прилагаемых к нему документов; - порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; - порядок выявления собственников недвижимого имущества, подлежащего изъятию, в случае если сведения о нем отсутствуют в ЕГРП и не представлены копии правоустанавливающих документов. Данный порядок сводится к выявлению заинтересованных лиц через опубликование сообщений о предстоящем изъятии и установлению срока, в течение которого данные лица вправе подать заявление о наличии у них прав на изымаемую недвижимость, которые должны быть учтены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; - порядок извещения собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд путем опубликования и направления извещений для связи по адресам правообладателей, имеющихся в сведениях государственного кадастра недвижимости, а в случаях изъятия жилых помещений - также и по адресам данных жилых помещений; - документы, устанавливающие местоположение земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд; среди прочего, такими документами названы документы по планировке территории и документы территориального планирования; - перечень прав, которые возможно прекратить в ходе изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также права правообладателей изымаемой недвижимости до регистрации прекращения их прав. Наряду с этим земельное законодательство предлагается дополнить нормами, устанавливающими обязанности лиц, осуществляющих изъятие, заблаговременно уведомить лиц, права которых на землю подлежат прекращению, об условиях и сроках прекращения прав на землю. Законопроектом также закрепляются дополнительные гарантии равноценного и предварительного возмещения за изъятое недвижимое имущество. Так, предлагается установить порядок признания нерыночных прав на их рыночный эквивалент, например право постоянного (бессрочного) пользования приравнять для граждан к праву собственности в связи с изъятием. Кроме того, планируется ввести порядок предоставления земельных участков взамен изымаемых; разрешить возмещение иным объектом недвижимости (квартиру вместо изъятого участка и наоборот); установить право собственника требовать предоставления равноценного земельного участка взамен изымаемого при изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом, являющийся единственным жильем собственника изымаемого земельного участка; разрешить предоставление большего по стоимости имущества при условии оплаты разницы в цене. Инициаторами проекта уточняется порядок проведения рыночной оценки изымаемого имущества и расчета убытков в связи с изъятием земельного участка и предлагаются правила, позволяющие устранить колебания в рыночной цене (в большую или меньшую сторону) в связи с предстоящим изъятием. Реализация данного законопроекта, по мнению его авторов, восполнит существующие пробелы и установит более простой порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, одновременно повысив уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Не до конца

48земельный налог— уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде, обычно она принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества. Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государств