На стадии чистого поля

Некоторое время назад, когда рынок земельных участков еще находился в стадии становления, в услугах ленд-девелоперов не было особой необходимости. Коммерческая застройка шла в основном на небольших земельных участках (максимум – 1,5 га), находящихся в пределах города и не нуждающихся в специальной подготовке.

«Сейчас рынок земли очень быстро растет, примером чему служат итоги последних торгов Фонда имущества. Крупные земельные участки продаются высокой цене – $100 за кв. м, – говорит Николай Вечер, генеральный директор компании «Вечер». – Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, сведения воедино интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям. Инвесторов интересуют земли промышленности или общественно-деловой застройки и стоимость подключения к энергоресурсам, которая бы не вредила рентабельности проекта. Поэтому результат ленд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, то есть участок земли, подготовленный к началу строительного процесса».

Путь ленд-девелопера

В процессе подготовки земельных участков ленд-девелоперу необходимо решить ряд сложных проблем. Первый комплекс проблем – концептуальный. Необходимо решить, для чего нужна земля, как наиболее эффективно использовать именно этот участок. Второй – правовой. Согласно территориальному делению в регионе существует два субъекта федерации – Петербург и Ленинградская область. Они имеют разное законодательство, касающееся земли. В городе все земли имеют категорию земли поселений, но у них разное функциональное назначение – промышленная застройка, общественно-деловая застройка, на окраинных районах земли сельхозназначения и т. д. Первичный рынок городских участков формируется сегодня на торгах Фонда имущества Петербурга. Кроме того, у инвестора имеется возможность получить землю целевым назначением.

Основной источник земель под строительство в Ленобласти – сельскохозяйственные земли. Законодательным собранием области был принят закон о порядке изменения категории областной земли, позволяющий ввести в оборот дополнительные земельные ресурсы. Кроме того, город и область имеют различные процедуры, связанные с изменением категории этих земель.

«При согласовании проекта планировки объекта город в лице различных ведомств определяет степень соответствия проекта генплану, – рассказывает Николай Вечер. – Если проект не соответствует генплану, встает необходимость внесения в него корректировок. А так как генплан – закон, принятый Законодательным собранием, то и поправки в него вносятся также законодательным собранием».

Область не имеет документа, соответствующего генплану Петербурга. Поэтому путем различных экспертиз необходимо доказать, что данный участок земли сельскохозяйственной ценности не имеет. И после этого согласовать перевод земли из одной категории в другую через межведомственную комиссию при правительстве области, после чего выпускается распоряжение губернатора. Есть и другой путь. Сейчас большими полномочиями наделены областные органы исполнительной власти. В каждой волости формируется собственный генплан, и все дальнейшие переводы возможны в рамках этого генплана.

«Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности, – говорит Николай Вечер. – В противном случае перевод затруднен, а иногда невозможен. Этот подводный камень следует иметь в виду при приобретении земли. Надо заранее понять, возможно это или нет. Процесс, связанный с переводом конкретного участка земли не может быть формальным, это штучная работа». Третий комплекс проблем – инженерно-технический – заключается в том, что территории города и области имеют разный уровень инженерной подготовки.

Приступать к подготовке городских земель нужно в соответствии с планами Ленэнерго и Водоканала, а также Комитета по энергетике и инженерному обеспечению правительства Петербурга. В области – ситуация сложнее. Статус сельскохозяйственных земель исключает наличие любых инженерных коммуникаций. В случае когда участок земли находится на границе города и области, проблема согласования подключения к инженерным коммуникациям стоит наиболее остро. Особенно если планы города и области по развитию энергетики никак не увязываются между собой.

Дмитрий Чумак, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Санкт-Петербург:

Компаний, умеющих реализовывать ленд-проекты, не много, их услуги стоят дорого. Как правило, профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг (от маркетингового анализа проекта вплоть до эксплуатации), другие компании – только на процессах согласований. режде чем на рынок придут новые игроки, способные вкладывать инвестиции в развитие земель, должны произойти изменения в законодательном поле. Развитие проектов ленд-девелоперов сдерживает невероятно долгий процесс согласований и подведения коммуникаций.