32Характеристики недвижимости как экономического блага

Недвижимая вещь, характеризуемая представленным выше на­бором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признаетсяпотре­бительским благом. Как указывалось ранее, недвижимость создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае иногда, а во втором - всегда, благо оказываетсяколичественно ограниченным и тогда оно называетсяэкономическим благом.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасно­го обитания, средства производства предметов потребления) и вызыватьчувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также инематериальные (эстетические) потребно­сти человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет:

• функции предмета потребления - ресурса для личного ис­пользования или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций;

• функции реального актива (фактора производства) — ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;

• функции товара, произведенного для обмена на предметы по­требления (в том числе посредством денег) или для продажи с целью получения прибыли, а такжетовара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки) или используемого в качестве средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обяза­тельств);

• функции финансового актива - капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта (коммерческая недвижимость)

Особенности недвижимости как товара.

Неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает воз­можности реализации сделки только параметрамирегионального рынка.

Уникальность объектов - вследствие неповторимости комбина­ции весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит куникальности каждой сделки на рынке недвижимости.

Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качествесоставной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени - при любых колебаниях конъюнкту­ры.

Ограниченность земельных ресурсов идлительность создания улучшений приводят к относительнонизкой эластичности предло­жения этого товара.

Низкая ликвидность приводит к существенному увеличению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Сложность структуры объекта с возможностью вариаций со­вокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностьюрыночных процессов, вынуждает участников сделок нестивысокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок.

Особенности недвижимости как финансового актива в вещной форме.

Неоднородность актива, связанная снеоднородностью эконо­мических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости.

Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость как альтер­нативу при выборе направлений портфельных инвестиций.

Относительная стабильность поступлениядоходов от эксплуа­тации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и соответствием изменения доходов инфляционным изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономиче­скими рисками.

Неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с не­преходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечи­вают высокий уровень гарантийсохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов.

Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива.

Потребность в высокопрофессиональном управлении объектами – вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования - приводит к вовлечению в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляю­щих компаний.

Низкая ликвидность и высокиетранзакционные издержки для данного актива - в сравнении с ценными бумагами - снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

33Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Основные родовые признаки:

1. стационарность:

● связь с земной поверхностью;

● невозможность перемещения в пространстве.

2. материальность:

● натурально-вещественная форма;

● стоимостная форма

3. долговечность

Функциональные признаки:

1. производственные объекты – участвуют в создании продукции, оказании услуг;

2. непроизводственные объекты – обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.

Частные признаки:

1. разнородность,

2. уникальность,

3. неповторимость.

34С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь (и тогда она оценивается в совокупности с недвижимой вещью). Принадлежность недвижимой вещи иногда может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица (и тогда недвижимая вещь оценивается без принадлежности).

Недвижимая вещь может иметь различные обременения. Обременения устанавливаются на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог.

Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, т.к. ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение - это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

Разрешенное использование - это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона

35В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости (в России — 70–80%), из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

36Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих: — естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр); — искусственные объекты (постройки). К последней категории относятся: — жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.); — коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс); — общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.). Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: — первичное жилье — место постоянного проживания; — вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; — третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.). Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель; — земли сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации; — земли городов и населенных пунктов; — земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; — земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения; — земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности; — земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них; — земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей.

37Сделки с земельными участками, сделки с квартирами, любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации прав на объект недвижимости. Сделки с земельными участками не подлежат регистрации без предоставления в орган государственной регистрации прав кадастрового паспорта земельного участка. Регистрация прав на объект недвижимости, в том числе и регистрация сделки, где объектом сделки является непосредственно земельный участок, регламентируется в первую очередь законом Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997г "О государственной регистрации прав и сделок с ним". Помимо всего при регистрации сделки с земельным участком требуется в обязательном порядке учитывать Земельный кодекс РФ, Закон о введении в действие Земельного кодекса №137-ФЗ от 25.10.2001г., Закон о государственном обороте земель сельскохозяйственного назначения, градостроительный кодекс иные нормативно-правовые акты и законодательство субъекта Федерации в сфере землепользования. Как правило,сделки с земельными участкамипроисходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации. При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка. Так, после того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6. Для регистрациисделки с земельным участкомв орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы.- Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации; - Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя); - Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом); - Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию; - Кадастровый паспорт земельного участка;* - Документы, представляемые дарителем и одаряемым, продавцом и покупателем:        - договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);        - согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное); - Документы, представляемые только дарителем и продавцом:        - документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);        - согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.При этом нужно учитывать, что обязательной регистрации прав на объект недвижимости, сделке с земельным участком, подлежит и договор аренды земельного участка. Аренда земельного участка по сути это один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год, подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости. Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного должным образом документа: 1.Договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости 2.Договора дарения земельного участка или иного объекта недвижимости 3.Завещания земельного участка или иного объекта недвижимости 4.Договора мены земельного участка или иного объекта недвижимости 5.Договора аренды земельного участка.

38Риэлторская деятельность(сделки с недвижимостью) - деятельность по совершению гражданско-правовых сделок собъектами недвижимости- земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами –агентствами недвижимости.

Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.

В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:

• купля-продажа - переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене; • мена (обмен) - обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях; • дарение - добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу; • наследование - переход собственности наследнику после смерти собственника; • приватизация недвижимости - передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении; • аренда (найм) - передача собственности (жилья, офиса, склада и т.п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

39-

• 40

• Земельные участки

Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство. И, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.